[인터뷰] 홍헌호 시민경제사회연구소 소장 "부동산 대책, 파격적 규제 완화"

▷ 서두원/사회자:

홍헌호의 경제진단. 정부가 부동산 시장을 부양하기 위해서 집을 사고 파는 사람의 세금을 대폭 깎아주기로 했습니다. 총부채상환비율인 DTI와 주택담보인정비율인 LTV를 일부 완화해서 돈도 더 빌려준다고 하는데요. 한마디로 주택을 사지 않았던 사람들을 주택시장으로 끌어들이고 여유자금이 있는 사람은 집을 더 살 수 있게 하게끔 하겠다는 것입니다. 그런데 일부에서는 집없는 사람에게 빚을 내서 주택을 사도록 하는 것 아니냐. 결국 집이 있어도 가난한 하우스 푸어를 더욱 더 양산하는 꼴이 될 수 있다. 이런 우려의 시각도 있는 것 같습니다. 관련해서 시민경제사회 연구소 홍헌호 소장과 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 홍 소장님 안녕하십니까.

 

▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

안녕하십니까.


▷ 서두원/사회자:

이번 부동산 종합대책 전체적으로 어떻게 평가하십니까.

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

한마디로 평가하면 아주 파격적이다라고 말 할 수 있습니다. 그 동안 논란이 되었던 두 가지 쟁점 DTI, LTV 규제하고 분양가 상한제를 제외하고 다른 부분에서는 대부분 파격적인 규제완화가 이루어졌습니다.

 
▷ 서두원/사회자:

그 가운데 가장 파격적인 것은 어떤 겁니까.

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

1998년을 전후해서 외환위기가 있었는데요. 당시에는 미분양 주택과 신규분양 주택의 경우 양도소득세를 면제해주었거든요. 그런데 이번에는 이것뿐만 아니라 1가구 1주택자의 주택을 연말까지 구입하면 양도소득세 전액을 면제한다는 것인데요. 이것은 외환위기 때도 없었던 것이기 때문에 굉장히 파격적인 것인데요. 그 외에도 셀 수 없을 정도로 규제 완화가 이루어졌습니다.

 
▷ 서두원/사회자:

1가구 1주택자 주택이 아니더라도 모든 주택이 수혜대상이 되느냐. 자세한 설명이 필요할 것 같아요.

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

1가구 1주택자의 주택. 그 분들이 주택을 매입할 때 양도소득세가 면제된다는 것인데 거기에는 수혜대상의 자격요건이 있습니다. 모든 주택이 다 해당되는 것은 아니고요. 9억 원 이하의 주택이어야 하고 33평형 이하이어야 합니다. 기간은 연말까지 혜택이 있는데요. 시작하는 시점은 국회 상임위를 통과한 날로부터 연말까지 그 기간 안에 주택을 구입한 사람만 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 연말까지 부동산 등기를 완료해야 하는 것은 아니고요. 그 때까지 매매계약을 채결하고 계약금을 지불한 상태면 혜택을 받을 수 있습니다.

 
▷ 서두원/사회자:

생애 최초 주택구입자에 대한 혜택도 많아졌다고 하는데 어떤 내용입니까.

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

현생 지방세법에 따르면 9억 원 이하의 주택을 구입할 때는 취득세가 1%이고요. 9억 원을 넘는 주택을 구입할 때는 취득세가 2% 인데요. 그러나 이번 대책으로 생애 최초로 주택을 구입하는 사람들은 연말까지 주택을 구입하게 되면 취득세, 부가세를 내지 않게 됩니다. 가령 시가 3억 원의 아파트를 매수한다고 하면 취득세 부가세를 합쳐서 330만 원 정도 세금을 내야 하는데 그것을 안 내도 됩니다.

 
▷ 서두원/사회자:

생애 최초 주택 구입자라고 하더라도 취득세를 면제받으려면 자격 요건이 필요하지 않나요.

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

네. 부부합산 소득이 6천만 원 이하이어야 하고요. 이번의 경우 6억 원 이하의 주택에 해당합니다. 면적 제한과 기간 제한은 앞과 동일한데요. 33평형 이하이어야 하고 기간도 국회 상임위를 통과한 날로부터 연말까지 그 기간안에 주택을 구입해야 합니다.

 
▷ 서두원/사회자:

다주택자 있지 않습니까. 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도는 어떻게 되었나요.

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

이번에 폐지되는 것으로 나와 있는데요. 소득세에 대해서는 기본 세율이 6~38% 이지 않습니까. 다주택자에게 양도세 중과한다고 하면 2주택자의 경우는 50% 세율로 중과하고 3주택자 이상에 대해서는 60% 세율로 부과를 했는데 부동산 가격이 많이 오를 때 도입된 제도이죠. 정부는, 이번에 시장이 많이 냉각되었기 때문에 이것을 폐지했다는 것인데 이게 폐지됨에 따라 앞으로는 기본 세율. 6~38%만 부과됩니다.

 
▷ 서두원/사회자:

1가구 1주택자에 대한 양도 소득세도 줄어들죠?

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

네. 원칙적으로 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하면 양도소득세가 없지 않습니까. 반면 1년 이내, 2년 이내 3년 이내 보유하면 양도소득세가 있는데 1년 이내에 주택을 양도한 사람. 지금까지는 50% 양도소득세를 내야 하는데 그게 40%로 줄어들고요. 2년 이내에 주택을 양도한 사람은 현행 제도는 40% 세율인데 그게 기본 세율인 6~38%로 낮아지고 3년 이내에 주택을 양도한 사람. 이 경우에는 현행 제도도 기본 세율 6~38% 인데 그것은 그대로 유지가 됩니다.

 
▷ 서두원/사회자:

정부가 이렇게 파격적인 수준으로 양도소득세와 취득세 감면한 배경 설명도 필요할 것 같은데요.

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

부동산 정책 중 가장 효과가 큰 것이 금융 규제 정책인데요. DTI나 LTV 규제를 풀면 상당한 온기가 들어가고 그것을 강화하면 시장이 상당히 냉각되거나 안정되는데요. 그래서 부동산 부양을 받은 사람들은 이 규제를 완화해달라고 자꾸 요구를 했었습니다. 이것을 완화하게 되면 가계 부채가 많이 늘어나지 않습니까. 그래서 정부가 이 두 가지를 뺀 것 같아요. 대신 다른 부분에 대해서 파격적인 규제 완화를 한 것으로 생각이 됩니다.

 
▷ 서두원/사회자:

DTI, LTV 개념 쉽게 설명해주시죠.

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

DTI는 소득대비 원리금 상환액 비율이다. 총부채상환비율이라고 언론에서 많이 이야기되는데 어렵습니다. 예를 들면 A씨가 10년 안에 원금과 이자를 포함해서 5억 원을 갚기로 하고 금융기관에 돈을 빌릴 경우 그 사람이 10년간 누적 소득이 10억 원 이라면 돈을 빌린 것은 원리금 합쳐서 5억 원이고 소득은 10억 원이니까 비율이 50% 아니겠습니까. 정부가 DTI를 50%로 규제한다. 이 말은 10년간 누적 소득이 10억 원인 사람이 원리금 합산해서 5억 원 이상을 대출받을 수 없다는 것을 뜻합니다. 그 다음에 LTV는 담보 가치 대비 대출비율이다. B씨가 11억 원의 아파트를 샀을 때 그 아파트의 담보 가치가 10억 원이고 대출액이 5억 원이면 LTV는 50%가 됩니다. 그래서 정부가 LTV를 50%로 규제한다. 이 말은 담보가치가 10억 원인 경우에는 대출액 5억 원 이상을 대출받을 수 없다는 것을 뜻합니다.

 
▷ 서두원/사회자:

이번 대책으로 미분양 아파트로 골머리를 앓고 있는 건설사들에게 다소 도움이 되겠죠.

 
▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

네. 도움을 받을 겁니다. 매수자들이 상당히 몰려올 것이기 때문에요. 간접적으로도 시장의 온기가 들어온다면 건설사들에게 도움이 될 것 같습니다. 정부가 이번 대책을 수립한 배경에는 건설사의 연쇄 도산을 막자. 이런 의도가 있던 것 같은데요. 특히 용산 개벌 사업 디폴트 사태가 상당히 컸던 것 같아요. 최근에 부동산 시장이 새 정부가 들어서면 회복될 것이다. 해서 회복세로 들어서고 있었거든요. 그런데 용산 개발 디폴트 사태가 터지면서 한 차례 꺾였어요. 그래서 정부가, 이대로 놔두면 심각해지는 것 아니냐. 생각해서 이번에 부동산 대책을 내놓은 것 같습니다.

 
▷ 서두원/사회자:

그리고 보금자리 주택이 집값을 하락시키는 것에 기여를 했던 것 같은데 보금자리 주택 공급. 이것 크게 줄어들게되죠.


▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

네. 보금자리 주택이 나오기 전까지 2007, 2008년 이 때 LH공사나 지자체가 1년에 내놓는 공공 분양 주택이 대략 5만 호 정도 되었습니다. 그런데 우리가 잘 알다시피 2009년 이명박 대통령이 보금자리 주택을 공급한다고 해서 이게 상당히 늘었죠. 그래서 10만 호 정도 되었다가 2010년에 7만 4천 호로 줄었고 지난 해는 5만호로 줄었어요. 올해는 1만 호로 줄인다고 하네요. 이유는 두가지인데 하나는 보금자리 주택이 집값을 하락시키는 것에 기여합니다. 주변 시세보다 싸기 때문에 사람들이 집을 안 사고 기다리죠. 그래서 시장이 냉각되기 때문에 그런데요. 지금은 시장이 상당히 냉각되어 있는 상태이기 때문에 이 주택을 계속 유지할 필요가 없다는 이야기들이 굉장히 많았죠. 또 하나는 지금 전세가가 상당히 큰 폭으로 오르고 있기 때문에 공고임대주택이 필요한 것이지 분양주택이 필요한 것이 아니다. 이런 말들이 많았기 때문에 토지나 재원 등을 임대주택 쪽으로 돌릴 계획이 있는 것 같습니다. 또 하나는 지금 건설업계에서 분양주택 너무 많이 짓지 마라. 분양주택 너무 지어서 주택가격이 떨어진다. 이런 말들이 많이 있었거든요. 건설사들의 그런 요구를 수용한 것으로 보입니다.


▷ 서두원/사회자:

이번 대책을 놓고 말이죠. 일부에서는 이게 집 있는 사람 위주의 정책이냐. 가진 자에게 너무 혜택이 큰 것 아니냐. 이런 비판이 있어요. 어떻게 봐야 합니까.


▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

이게 워낙 규제 완화가 광범위하게 이루어지고 셀 수도 없어서 저도 외울 수가 없어요. 그런 비판을 받을 소지가 상당히 있는 것 같습니다. 정부는 이렇게 변명하겠죠. 지금 상황에서 하우스 푸어들 고통이 너무 크고 건설사들의 고통이 너무 크기 때문에 도와줄 필요가 있다. 이런 생각을 가지고 있는 것 같고 또 투기에 대한 비판도 있는데 글쎄요. 지금 상황은 대세가 꺾였기 때문에요. 2000년대처럼 재급등하거나 투기 바람이 불거나 그럴 소지는 상당히 적을 것 같고 또 하나는 지금 DTI나 LTV 규제를 강화하면 투기 재발이 있었을 경우 강하게 제압할 수 있거든요. 크게 우려하지 않아도 될 것 같은데 문제는 나중에 상당히 올랐을 때 정부가 과연 투기 재발 우려를 제대로 제압할지. 그건 또 알 수 없는 부분이죠. 그래서 거기에 대해서는 불신감이 존재하는 것 같습니다.


▷ 서두원/사회자:

그런데 말이죠. 서울 같은 경우 강북의 5억짜리 중대형은 면적제한에 걸려서 해당이 안 되고 말이죠. 강남에 9억 짜리 소형은 양도세 면제되고 이런 불공평이 있지 않느냐. 이게 야당을 중심으로 해서 지적이 있어요.


▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

그러니까 그게 정부가 습관적으로 과거에 면적 제한을 해 오지 않았습니까. 33평형 이하. 라고 했는데 습관적으로 넣은 것 같아요. 이 부분은 여야가 협의를 해서 문제가 되는 부분들은 떼어 버리는 것이 좋을 것 같습니다.


▷ 서두원/사회자:

대부분의 것들은 국회에 법제화를 거쳐야 하는 것이니까요. 이번에 발표된 대로 그대로 믿기도 힘들겠죠.


▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

네. 워낙 제도를 바꾼 것이 많기 때문에 규정이 부실하거나 미흡한 것도 들어가 있을 것이라고 생각됩니다.


▷ 서두원/사회자:

일부에서는 지자체들의 취득세 세수가 줄어들게 된다. 그렇게 되면 지방자치단체에 타격이 크지 않겠느냐. 그러면 정부가 지자체들의 세수 부족 문제는 어떻게 해결할지. 궁금해 하는 사람들 많습니다.


▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

특이한 사안이 하나 있더군요. 그러니까 규제완화를 엄청나게 많이 했는데 취득세 감면 연장을 6개월에서 1년으로 연장하는 것은 하지 않았더군요. 이 문제는 크게 부각되지는 않을 것 같은데 어쨌거나 박 대통령이 당선인 신분으로 있을 때 시도지사들을 초청해서 그런 이야기를 했거든요. 취득세 감면으로 인한 지자체 재정 부담은 중앙정부에서 모두 부담하겠다. 그렇게 이야기를 했습니다. 물론 변수는 있죠. 박 대통령이 약속을 번복할 가능성도 있고요. 또 하나는 국회의원들이 추경 안을 심의확정하면서 바꿀 가능성이 있는데 이번에는 연장을 안 했기 때문에 세수 보충분이 1조 5천억만 하면 되죠. 만일 연장했으면 3조원이 될 텐데 그래서 이 문제는 얼마 전에 법안이 통과되기도 했기 때문에 별 문제 없이 해결되지 않을까.


▷ 서두원/사회자:

그러면 홍 소장님 개인적 의견으로는 강남과 강북의 문제 차이. 평형과 액수의 괴리. 이런 문제는 어떻게 정리하는 것이 좋다고 보십니까. 지금대로 그냥 가면 문제가 있기는 하겠죠.


▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

면적 제한. 그 부분에 대해서는 말들이 많았는데요. 면적제한은 빼고 시가제한만 한다고 하면 별 문제 없을 것 같습니다.


▷ 서두원/사회자:

이번 부동산 대책이 시장에서는 어떤 반응 불러올지 궁금한데 이런 대책으로 부동산 거래 활성화가 될까요.


▶ 홍헌호 시민경제사회연구소 소장:

워낙 파격적인 내용이 많이 들어있기 때문에 활성화 될 것으로 보입니다. 그리고 어제 주변 사람들 보니까 상당히 관심이 많더군요. 2000년대처럼 집값이 오르거나 투기가 재발되거나 할 가능성은 적은 것 같아요. 지금 주택을 마련할 생각을 가지신 분들 상당히 고민이 깊을 텐데요. 조언을 좀 해드린다고 하면 너무 성급하게 생각하지 마시고요. 내가 지금 매수 안 하면 갑자기 가격이 폭등하는 것 아니냐. 두려워하시는 분들 많거든요. 묻지마식 투자하시는 분들도 계신데 그렇게 시장이 갑자기 달아오르거나 하지 않기 때문에 차분하게 시장을 관찰하고 들어가는 것이 나을 것 같습니다. 이런 말씀을 드리는 이유는 시장이 이번 부양책으로 약간 반짝한다고 하더라도 중장기적으로는 대세 하락기이거든요. 2000년대 같은 그런 상황은 오지 않을 것이고 또 하나는 중간에 돌발 변수가 있으면 어떤 일이 일어날지 몰라요. 그리고 생애 최초 이쪽에 많은 지원을 했는데 이 분들 소득이 적지 않습니까. 그렇기 때문에 나중에 부채 부담이 많이 늘어나면 나중에 고생하실 수 있기 때문에 일단은 매수하지 말라. 이렇게 말씀은 못 드리겠는데요. 시장을 한두 달 정도 지켜보고 차분하게 매수를 고민하는 것이 좋을 것 같습니다.


▷ 서두원/사회자:

네. 알겠습니다. 지금까지 시민경제사회연구소 홍헌호 소장 이었습니다. 감사합니다.