[취재파일] 오피스텔 공급대란 닥칠 가능성은?

지난 10년간 자료를 살펴보면 오피스텔 수익률이 공급량(신규 입주물량)에 얼마나 큰 영향을 받는지 알 수 있습니다. 부동산 114 집계에 따르면, 10년 전인 2002년 전국 오피스텔 평균 수익률은 8.18%에 달했습니다. 당시 서울의 오피스텔은 8.43%, 경기는 7.54%, 인천은 8.84%의 높은 수익률을 보였습니다. 그런데 오피스텔 입주물량 추이를 보면 2002년엔 2만 5485채 신규 공급된 뒤 경기 호황에 따른 오피스텔 붐을 타고 2003년엔 6만 5,595실, 2004년엔 무려 9만 7,937실이 공급됐습니다.

2004년 공급 급증의 결과는 곧바로 나타났습니다. 오피스텔이 밀집한 상업지역마다 공실률이 급증하면서 평균 수익률은 2002년 8.18%에서 2003년 7.69%, 2004년 6.84%, 2005년 6.55%로 급격히 내려갑니다. 이후 6%대를 유지하다가 작년엔 6.01%, 올해 6월 현재엔 5.96%의 수익을 거두는 것으로 조사됐습니다. 앞으로는 어떨까요?

오피스텔 입주물량은 2008년 금융위기 이후 경기가 회복되지 않은 탓에 2009년 8,022실, 2010년 7,619실, 2011년 1만 3,506실 등에 그쳤고, 올해에도 1만 3천 채 가량 완공돼 입주할 전망입니다. 2004년 9만 실 신규 입주에 비하면 매우 적은 물량입니다. 그런데 1-2년 뒤 입주될 분양물량을 보면 얘기가 달라집니다. 2009년만 해도 분양물량이 4,415실에 불과했지만 2010년 1만 4,290실, 작년엔 3만 실, 올해엔 4만 실이 분양될 예정입니다. 분양된 물량은 1~2년 뒤엔 입주물량으로 이어집니다.
더 중요한 변수는 도시형 생활주택입니다. 정부가 전월세난의 대책으로 지난 해부터 중소형 임대주택 공급을 크게 늘리기 위해 인허가 기준을 대폭 완화하고 2%의 저리로 대출을 해줬기 때문에 작년 한 해에만 건축허가를 받은 도시형 생활주택이 무려 8만 실에 달합니다. 도시형 생활주택은 주차대수가 적은 점을 빼면 소형 오피스텔과 별반 다를 점이 없어 어쨌거나 비슷한 상품입니다. 보통 1년 이내에 지어지기 때문에 올해와 내년에만 10만실 이상 대거 공급될 예정입니다. 도시형 생활주택 8만실과 오피스텔 4만 실...결국 9만 실이 공급됐던 지난 2004년 오피스텔 공급 과잉 상황과 비슷한 모양새로 흘러가고 있는 것입니다.

때문에 내년쯤이면 오피스텔 등 수익형 부동산 공급 과잉으로 일부 지역은 공실이 급증할 것으로 전문가들은 내다보고 있습니다.

공실률이 높아지면 오피스텔 수익률은 떨어지고 시세까지 떨어질 수 있습니다. 따라서 오피스텔 투자시엔 모델하우스 직원 얘기만 듣지 말고 해당 지역에 얼마나 임대수요가 있는지를 확인하기 위해 주변 중개업소에 반드시 들러 확인해야 합니다. 또 추가로 얼마나 더 많은 오피스텔이 공급될지를 지자체에 확인해 한꺼번에 입주를 시작한 오피스텔이 많을 경우 투자를 재고해야 합니다.