[취재파일] 오피스텔 수익률이 7∼10%? 실제 수익률 계산법은…

2008년 세계 금융위기 때보다 더 심하다는 이 부동산 불경기 속에 수익형 부동산인 오피스텔은 나홀로 초호황을 이어가고 있습니다.

잠실 아이파크 오피스텔은 평균 45대 1의 청약경쟁률을 기록했고, 세종시 푸르지오시티는 1, 2차 각각 52.9 대 1과 66.4 대 1의 높은 경쟁률을 보이며 마감 행진을 이어갔습니다. 판교역에서 최근 분양한 SG리슈빌, 판교SK허브 등 오피스텔도 평균 20대 1이 넘는 경쟁률을 기록했습니다.

서울시내 중심가의 뉴타운과 재개발 지역 일반분양 아파트조차 미분양 물량이 속출하는 상황에서 오피스텔만 독주하고 있는 것입니다. 모델하우스에서 만난 청약자들은 한결 같이 “요즘 돈 굴릴 데가 오피스텔 밖에 없다”고 했습니다. “은행 금리는 낮고 주식이나 펀드도 손실이 크고, 아파트로 시세차익 보던 시대는 끝난 것 같으니 안정적인 오피스텔 임대수익 밖에 기댈 데가 없다”는 설명이었습니다.

오피스텔 분양사무소에 가보면 한결같이 임대수익률을 7-8%, 많게는 10%가 넘는다고 강조합니다. 하지만 부동산 전문가들은 최근 분양하는 오피스텔로 수익률을 5% 이상 유지하기가 쉽지 않을 것이라고 말합니다. 어떤 차이 때문일까요?

그러면 업체 측에서 주로 쓰는 오피스텔 수익률 계산법과 진짜 수익률 계산 방법을 자세히 살펴보기로 하죠.



수익률을 최대한 끌어올리려는 모델하우스 직원 입장에서는 1) 오피스텔은 늘 가득차 공실은 발생하지 않고, 2) 중개수수료는 무시할만한 수준이거나 세입자가 만기를 채우지 못해 직접 중개수수료를 부담하기 십상이고, 3) 세금 등도 최근 부동산 규제 완화로 거의 무시할만한 수준이라는 세 가지 전제를 두고 소비자들에게 7-8%를 얘기하는 게 보통입니다.

이 논리대로 종로에 있는 실제 오피스텔 사례를 적용해보면, 전용면적 25제곱미터 형의 오피스텔 분양가가 1억 8천만 원이고, 현재 보증금 1천만 원에 월세 75만 원을 받고 있습니다. 연수익은 75만 원X12 = 900만 원이고, 원금은 보증금을 뺀 1억 7천만 원인 셈이니, 연 수익률은 5.29%로 계산이 됩니다. 7%보다 훨씬 낮죠.(사례제공: 부동산 114)

하지만 실제로는 1) 공실이 하루도 없이 세입자들이 꽉 들어차기는 쉽지 않고, 2) 오피스텔 중개수수료는 부동산 중개업소에서 업무시설에 준해 보통 전세 보증금의 0.06~0.09%로 아파트에 비해 훨씬 비싸게 받고 있고, 3) 소액이긴 하나 세금이 엄연히 존재한다는 점을 고려해야 합니다.

이에 따라 중개수수료가 연간 77만 원 가량(0.09% 적용시) 들고, 재산세도 약 13만 원 내야 하므로 공실이 발생하지 않을 경우 연 수익률은 (900만 원-77만 원-13만 원)÷1700만 원 = 4.76%으로 내려갑니다.

이 뿐이 아닙니다. 아무리 임대수요가 높은 지역이라 하더라도 휴가철, 명절 등 계절적인 비수기에 계약 만기를 맞을 경우 최소 1~2주는 새 임차인을 찾기 힘들 수 있습니다. 매해 임차인을 바꿀 때마다 2주 씩 공실이 발생한다면(이 정도면 양호한 겁니다) 한 달 임대료 75만 원의 절반인 약 37만 원을 수익에서 또 빼고 계산해야 합니다. 그래서 보통 한 달 정도는 공실을 각오하고 수익률을 계산하는 게 나중에 덜 실망하는 길이라고 전문가들은 말합니다. 

또 최근 오피스텔은 대부분 빌트인 가전제품이 있는데, 세탁기나 냉장고 등 제품을 수리해줄 의무도 집주인에게 있기 때문에 수익률은 더 내려갑니다. 만약 기존 소득이 적지 않거나 오피스텔을 여러 개 소유한 경우라면 종합소득세로 임대 소득세가 합산돼 과세된다는 점도 유념해야 합니다. 여기까지 고려하면 종로구에 있는 이 오피스텔 실제 수익률은 연 4.5% 달성이 힘들 수도 있습니다.

문제는 한 달 이상 공실이 발생하는 경우입니다. 당장은 오피스텔 수요가 많고 공급이 부족한 지역이 많은 편이지만 수익형 부동산 상품 공급이 급증하고 있어 내년이나 내후년쯤이면 오피스텔 공급대란 닥칠 것이란 지적이 나오고 있습니다. 두 달 정도 공실이 발생할 경우 수익률은 3%대로 주저앉을 수도 있고, 오피스텔 매매 시세는 수익률과 연동하기 때문에 장기적으로 시세 하락으로 인한 손해까지 입을 수 있습니다.

결국 오피스텔이 은행 예금보다 못한 상품이 될 수도 있다는 경각심을 갖고 접근해야 합니다.