[부동산따라잡기] 강남 집값 과열인가, 회복인가?

최근 국토해양부에 신고된 서울 강남의 주택 거래가격만 보면 부동산 시장은 이제 완전히 살아난 것 같습니다.

지난 5월만 해도 9억 8천만 원으로 10억 원에 못 미쳤던 강남구 개포 주공 1단지 50㎡는 지난달 10억 6천만 원에 거래됐습니다.

글로벌 경기 침체 훨씬 이전인 지난해 1월의 10억 3천만 원보다도 높은 가격입니다.

강남구 대치동 은마아파트 77㎡는 지난 달 9억 6천만 원에 거래됐습니다.

집값 거품이 한창이었던 2006년 말의 11억 6천만 원에 비해 82% 회복한 가격입니다.

최근 들어 서울 강남 등 일부 버블세븐 지역의 집값이 빠르게 오르면서 강남권 재건축 아파트 4채 중 1채가 버블기인 2006년 당시의 최고 시세를 회복한 것으로 나타났습니다.

특히 일부 아파트의 경우 최근 한 두 달 사이에 최고 가격을 회복한 만큼 과열을 우려하는 시각이 많습니다.

경기가 바닥을 쳤다 하더라도 실물 경기가 여전히 불투명한 상태여서 시중에 풀린 유동성 투기 자금이 급속히 유입된 결과라는 부정적 시각입니다.

[박원갑/스피드 뱅크 소장 : 강남 재건축처럼 실물경기 회복에 앞서서 지나치게 과속을 할 경우에는 가격 부풀림 현상이 발생해서 자칫 나중에 작은 충격이 오더라도 쉽게 흔들릴 수 있는 취약성을 안고….]

통상적으로 부동산 경기는 실물 경기가 살아난 후에 회복되는 게 보통인데, 현재 강남 집값이 실물 경기보다 먼저 꿈틀대는 것도 정상적인 움직임이 아니라는 주장입니다.

무엇보다 지난해 부동산 대책의 일환으로 잇따라 쏟아져 나온 정부의 재건축 규제 완화 방침에다 사상 유례없는 저금리로 늘어난 유동자금이 강남 재건축 등 일부 버블세븐에 빠르게 흘러들어갔다는 게 과열을 우려하는 사람들의 시각입니다.

다시 말해 실수요자가 아닌 투기성 투자 자금이나 부유층의 여윳돈이 강남권 재건축 아파트의 오름세를 주도했다는 것입니다.

[박합수/KB PB사업부 부동산팀장 : 금융위기로 인해서 펀드 손실이 심지어 40~50%까지 이르는 경우가 많았어요. 이런 손실을 보존하기 위해서 대부분 안정자산 위주로 회기를 했는데 결과적으로 부동산 쪽으로 심리적 안식처를 찾으면서 이쪽에 집중된…. ]

하지만 최근의 가파른 상승세에 대해 과열이 아닌 회복으로 봐야 한다는 주장도 있습니다.

최근의 상승세가 강남권 가운데서도 그동안 하락폭이 컸던 재건축 등 일부 버블세븐에만 집중됐고, 그 마저도 떨어진 가격을 이제 어느 정도 만회하는 수준이라는 논리입니다.

이런 가운데 정부가 일부 부동산 시장의 이상 움직임에 대해 과열 우려를 제기하면서 급등세는 멈칫거리는 양상입니다.

전문가들도 강남 등 일부 버블세븐의 집 값이 하반기에는 상승세를 이어가지 못할 것으로 내다보고 있습니다.

실제로 송파구 잠실주공 5단지 77㎡의 경우 지난달 중순 최고 13억 원에 거래된 뒤 현재는 4천만 원 하락한 12억 6천만 원선에서 호가가 형성되고 있습니다.

개포 주공 1단지 36㎡ 역시 지난달 7억 원에 거래됐지만, 현재 호가는 6억 8천만 원으로 2천만 원 하락했습니다.

단기 급등에 따른 부담으로 사자는 사람들의 발길이 끊긴데다, 정부의 과열 대책을 주시하는 분위기라는 게 현지 중개업자들의 설명입니다.