[부동산따라잡기] 재개발 분양권 '거품의 함정'

이달 8일, 평균 경쟁률 11대 1을 기록하며 1순위에 마감된 서울 중구 신당동 재개발 7구역.

계약일을 하루 앞두고 모델하우스 주변에 떴다방 업자들이 잔뜩 눈에 띕니다.

분양이 이루어진지 이제 채 한 달이 안 됐는데도 분양권을 중개하는 떴다방들이 생겨난 것입니다.

그만큼 분양권 시장이 살아났다는 반증입니다. 

이 아파트 84㎡의 경우 당초 분양가는 5억 7천만 원.

하지만 벌써 웃돈이 4천만 원 넘게 붙어 6억 1천만 원대에 분양권이 오가고 있습니다.

['떴다방' 업자 : (59㎡ 와 84㎡) 프리미엄이 2천만원에서부터 4천 7백~8백만 원까지… (계약되면 더 많이 오를 거 아니에요.) 네. 근데 서울은 갈수록 올라가요.]

앞서 지난 5월에 분양한 신당 6구역의 '래미안 신당 2차'의 경우도 상황이 비슷한 편입니다.

84㎡형의 분양권에는 최고 4천 50백만원의 웃돈이 붙은 상태입니다.

최고 110대 1의 엄청난 경쟁률을 보였던 흑석뉴타운의 경우는 더욱 심한 편입니다.

분양가가 8억 2천만 원이었던 흑석 5구역 '동부센트레빌' 114㎡의 경우 한 달이 채 안 돼 7천만원에서 8000만원, 10% 가까이 웃돈이 붙었습니다.

계약금이 평균 8천만 원 정도라는 점을 감안하면 지금까지 직접 투자한 돈에 비해 100% 수익율입니다.

['떴다방'업자 : 거기(흑석)는 100% 성공한 곳이 거기에요. 모든 게 물건이 거래가 됐다고 해도 과언이 아니란 말이에요. 물건이 귀했으니까.]

이렇게 서울을 중심으로 일부 아파트의 분양권에 웃돈이 형성되는 것은 분양가 상한제가 도입되기 전에 승인을 받아, 계약 즉시 분양권 전매가 가능하기 때문으로 보입니다.

[정훈/용산지역 부동산중개업자 : 초기자금이 적게 든다는 장점과 그 분양권 전매가 자유롭게 됐기 때문에 투자자들 입장에서는 목돈이 들어가지 않고, 목돈이 들어가지 않기 때문에 그만큼 위험부담이 적어지는 것이고요.]

여기에 서울 도심의 경우 지난해 부동산 경기가 침체된 뒤로 일반 분양 물량이 많지 않았던 데다 입지 여건이 좋다는 점도 가격상승을 부추긴 요인으로 분석됩니다.

하지만 이렇게 분양권 값이 뛰면서 세금을 덜 내기 위한 음성적인 거래도 확산되고 있습니다.

거래가격을 실제보다 낮게 신고해 양도세 등 세금을 덜 내보려는 이른바 다운계약서가 기승을 부리고 있습니다. 

[신당지역 부동산중개업자 : 파는 사람은 아무래도 세 부담이 있으니까. 양도소득세가 50%이니까, 50%다 신고할 수 없잖아요. 33평 1층이 1600만원 프리미엄이니까 600만원은 신고하고 1천만 원은 다운으로 빼 내는 거죠.]

떴다방 등 일부 부동산 중개업자들이 중개료 수입을 노리고 과도하게 거래를 부추기면서 분양권 웃돈이 부풀려진다는 지적도 있습니다. 

[함영진/부동산써브  부동산연구실장: 부동산업자들이 매물을 돌리면서 가격이 과도하게 부풀려지는 면도 있겠습니다. 최종적인 실수요자들은 높은 금액을 부담하고 내집마련을 할 수 밖에 없는 것이 단점이라고 할 수 있는데요. 특히 양도차익을 낮춰 거래하는 다운계약서의 경우 적발되면 탈루금액의 3배가량을 양도차익을 내서야 하고.]

서울에서는 올 상반기 재개발 지역 4곳에서 분양을 실시한데 이어 하반기에는 은평, 가재울 등 모두 14곳에서 대단위 일반분양 물량이 쏟아질 예정입니다.

부동산 전문가들은 공급량이 크게 늘어나는 만큼 분양권을 이용한 단기 차익을 노리는데도 한계가 따를 것이라고 주의를 당부하고 있습니다.