[부동산따라잡기] 재개발 '깡통 지분' 주의보!

주택재개발 사업이 확정된 서울시 동대문구 전농7구역.

지난 2004년 재개발 사업 초기에는 3.3㎡당 3백만 원 가량이던 지분 가격이 한 때 1천5백만 원까지 치솟았습니다.

하지만 지난 5월 관리처분인가 후 매물이 늘고 있습니다.

지분에 대한 감정평가액이 예상보다 적게 나왔기 때문입니다.

[전농7구역 공인중개업소 : 보통 1천만 원대 이상을 예상했는데 8백만 원 선이면 2백만 원 정도 떨어진 바람에 팔까 말까 망설였던 분들이 갑자기 평가가 낮게 나와 버리니까 후회를 하는 거예요.]

가령 대지 지분 84㎡을 가진 경우 111㎡의 아파트를 분양받기 위해서는 추가 부담금으로 1억 1천만 원이 예상됐습니다.

하지만 감정평가액이 낮게 책정되면서 추가 부담금은 1억 8천만 원에서 최대 2억 원으로 늘었습니다.

[전농7구역 공인중개업소 : 조합원 분양가는 정해져 있는데 자기 평가액이 낮아지니까 그 차액만큼 추가 부담금을 내야 되잖아요. 원주민들은 아무래도 부담스러워 하시죠. 매물이 계속 나와요.]

이렇게 감정평가액이 예상을 밑돌면서 뒤늦게 투자에 뛰어든 투자자들은 낭패를 보고 있습니다.

[외지 투자자 : 99㎡ 정도 되는 집을 거의 5억을 주고 샀는데, 평당 1천6백만 원에. 감정평가액이 1천만 원이 채 안 나온 거예요. 결론적으로 내가 프리미엄을 2억 원이나 주고 산 거예요.]

결국 지분 가격과 추가 부담금에 대한 고려 없이 분위기에 휩쓸린 투자가 이런 결과를 가져왔다고 전문가들은 분석합니다.

[전영진/예스하우스 대표 : 뉴타운 재개발 사업은 개별 물건에 투자하는 것이 아니고 전체 사업에 투자하는 것이기 때문에, 일반 분양 수입이 조합원들에게 이득을 주는지 안 주는지를 꼼꼼히 살펴야 되고요.]

따라서 뉴타운이나 재개발 지분 투자는 전체 사업 규모를 검토한 후 총 투자금액에 따른 보다 철저한 손익 계산이 필요합니다.