은평뉴타운 분양가 얼마나 더 낮아졌나

서울시가 5일 발표한 은평 뉴타운 1지구(2지구 일부 포함)의 분양가는 후(後)분양제 도입 결정 이전인 지난해 9월 발표했던 분양가에 비해 평균 10.24% 낮아진 수준이다.

서울시와 사업 시행자인 SH공사는 지난해 고(高)분양가 논란이 일자 후분양제로 방침을 변경, 토지.건물에서 남는 수익을 최소화해 분양가를 낮출 수 있었다고 설명했다.

◇ 얼마나 낮아졌나 = 당초 지난해 선(先)분양제에 따라 발표된 은평 뉴타운 1지구의 분양가는 3.3㎡(1평)당 최고 1천523만 원에 달하면서 고분양가 논란을 촉발시켰다.

공공이 공급하는 주택임에도 분양가가 너무 높아 주변 부동산 시세를 끌어올리는 부작용을 낳는다는 것이 논란의 요지였다.

서울시는 이에 선분양제를 공정률 80% 이후에 분양하는 후분양제로 바꾸고 1년간 가격 인하에 총력을 기울여 왔다고 설명했다.

그 결과 전용면적 84㎡(34평형)는 3.3㎡당 1천151만 원에서 1천50만 원으로 8.77%, 101㎡(41평형)는 1천391만 원에서 1천260만 원으로 9.44%, 134㎡(53평형)는 1천500만 원에서 1천320만 원으로 12.04%, 167㎡(65평형)는 1천523만 원에서 1천380만 원으로 9.40% 각각 낮춰졌다.

이 같은 분양가는 앞으로 이 단지의 예상 시세와 비교하면 70∼80% 수준이라는 게 SH공사의 설명이다.

SH공사가 한국감정원에 의뢰해 시세를 추산해 본 결과 84㎡는 3.3㎡당 1천500만 원, 101㎡는 1천575만 원, 134㎡는 1천650만 원, 167㎡는 1천725만 원으로 산출됐다.

다만 은평 뉴타운 주변에 시세를 비교해 볼 만한 대규모 아파트 단지가 별로 없어 추산치의 객관성이 다소 떨어진다는 지적은 나온다.

SH공사는 이처럼 분양가를 떨어뜨릴 수 있었던 요인으로 우선 후분양제 도입에 따라 건설원가가 정밀하게 검증된 점을 꼽았다. 후분양제 전환으로 분양가의 1.70%가 빠졌다는 것이다.

또 택지비에 적용되는 감정가격의 기준일을 분양공급일에서 주택 건설 착공일로 앞당겨 2.19%를 낮추고 85㎡ 초과 주택에 붙였던 분양 수익 5%를 부가하지 않아 3.59% 인하했다.

아울러 85㎡ 이하(국민주택 규모)의 건축비는 건설원가 이하로 낮춰 분양가의 2.76%를 인하했다.

결국 대부분의 가격 인하 요인이 토지.건축 부문에서 생길 이익을 포기함으로써 발생한 셈이다.

그 결과 SH공사는 7조 5천억 원이 투입된 매머드급 사업에서 순수익이 1천211억 원에 불과한 성적표를 받아 쥐게 됐지만 주택 실수요자는 좀 더 싼값에 주택을 구할 수 있게 됐다.

또 분양가 상한제 가격과 비교할 때 이번 분양가는 주택 규모별로 83.5∼99.5% 수준이어서 상한제 를 적용할 때에 비해 저렴하다고 SH공사는 설명했다.

◇ 공급물량·분양일정 = 이번에 공급되는 분양 물량은 모두 4천981가구다. 이 중 원주민과 철거민에게 돌아가는 특별분양분 3천338가구를 제외하면 일반분양 물량은 1천643가구다.

일반분양분은 평형별로 전용 84㎡ 341가구, 101㎡ 544가구, 134㎡ 516가구, 167㎡ 242가구 등이다.

서울시는 일반분양분의 경우 입주자모집 공고일을 12월 5일로 늦춰 모두 전매제한이 적용되도록 했다. 11월 31일 이전에 분양할 경우 전매제한을 피할 수도 있지만 정책적으로 시기를 늦춘 것이다.

오세훈 서울시장은 "단기 차익을 노리는 투기 세력의 청약이 줄어드는 반면 실수요자들의 당첨 가능성은 높아질 것"이라며 "분양 시기에 대한 시민들과의 약속도 중요하지만 서울시가 공급하는 어떤 주택도 투기 대상이 돼서는 안 된다고 판단했다"고 강조했다.

이에 따라 최초 주택 공급계약 체결일로부터 85㎡ 초과는 5년, 85㎡ 이하는 7년간 전매가 금지된다.

청약 자격은 전용 85㎡ 이하의 경우 청약저축 가입자로서 가입한 지 2년이 지나고 월 납입금을 24회 이상 납입한 사람이 1순위다. 1순위가 많을 때는 무주택 기간이 길고 저축총액이 많을수록 유리하다.

또 85㎡ 초과는 청약예금 가입자가 대상이며 공급물량의 절반은 가점제로, 나머지 절반은 추첨제로 당첨자를 정한다.

일반분양의 분양 일정은 ▲12월 5일 입주자모집 공고 ▲12월 10∼20일 분양신청 접수 ▲2008년 1월 11일 당첨자 발표 ▲2008년 1월 21일∼2월 14일 분양계약 체결 ▲2008년 5월 입주 등이다.

그러나 원주민·철거민에게 주어지는 특별분양분 3천338가구는 전매제한이 적용되지 않는 11월 중 분양하되 소유권 이전등기 전 입주권을 사고파는 불법 전매행위에 대해 건설교통부, 서울시가 공동으로 특별 단속하기로 했다.

SH공사는 이밖에 장기전세주택(시프트) 660가구, 국민임대주택 1천39가구도 12월 중 공급할 예정이다.

한편 은평 뉴타운 2지구의 일반분양분 1천345가구는 2008년 하반기 이후, 3지구 일반분양분 2천여가구는 2010년 상반기 이후 공급한다는 일정이 잡혀있다.

(서울=연합뉴스)