[부동산따라잡기] 강남 중층 재건축, 수익은?

강남의 오래된 중층 아파트들이 앞 다퉈 재건축 사업 재추진에 나서고 있습니다.

건물의 노화가 심한 상태여서 더 이상 버티기 힘들다는 판단에 따른 것입니다.

[재건축 아파트 조합원 : 낡아서 녹물도 나오고 유지보수비가 많이 들어가기 때문에 하는 것도 있고, 또 오랫동안 재건축을 해야겠다는 기다림이 길다 보니까 이제는 재건축 하자.]

지난 2002년을 전후로 해서 강남 일대의 중층 아파트들은 재건축 사업을 진행했습니다.

하지만 정부는 강남 수요를 분산시킨다는 이유로 다양한 방법을 통해 재건축 사업을 규제하고 나섰습니다.

용적률 제한과 임대주택의무 건설, 개발이익 환수 등이 바로 그 것입니다.

[인근 A부동산중개업소 : 더 이상 규제 나올 게 없고 최악의 규제는 다 나왔거든요.]

[인근 B부동산중개업소 : 안 할 수 없는 게 20년, 25년이 되니까 불편해서 못 살겠다는 거 아니에요.]

이렇게 강남 중층 아파트의 재건축이 가시화 되고 있지만 투자는 신중해야 된다는 게 전문가들의 의견입니다.

특히 용적률이 210%로 제한 돼 있기 때문에 대부분 일 대 일 방식으로 재건축이 진행 됩니다.

때문에 일반분양 물량이 거의 없고 크기를 늘리는 것도 어려워서 많은 추가 비용이 듭니다.

[재건축 아파트 조합원 : 당초 2003년 그때 1억 6천만 원, 115.70㎡ 경우는 1억 9천만 원, 178.51㎡ 같은 경우는 3억 5천만 원 정도 됐거든요. 어차피 장기화 되다보니까 물가 상승도 감안해야 되고 변경이 많이 되겠죠.]

이미 재건축 아파트 가격이 오를 대로 올라 97.69㎡를 기준으로 10~11억 원 정도의 가격이 형성 돼 있습니다.

여기에 예상되는 추가 건축비까지 부담하면 13~14억 원 정도에 아파트를 구입하게 됩니다.

이는 강남 일대 같은 면적의 아파트 가격과 비슷하거나 더 비싼 셈입니다.

또 올 12월 이후 관리처분계획 인가를 받는 단지는 분양가 상한제가 적용되기 때문에 조합원들의 건축비가 더 증가할 수 있습니다.

[고종완/RE멤버스 대표 : 일반 분양 물량도 적고 일반 분양하는 분양가도 분양가 상한제에 의해서 현재보다 낮추게 되면 그만큼 조합원들이 부담하게 되는 추가 부담금은 커질 수밖에 없습니다.]

아울러 조합원 분양권은 입주할 때까지는 전매가 제한되기 때문에 장기간 목돈이 묶일 수 있다는 점에 유의해야 된다고 전문가들은 강조합니다.