빚 내서 집사기 어려워진다

1. 6억 원 이하 주택, 제 2금융권도 주택담보대출규제

6억 원 이상 주택에 대해 은행권에서만 적용되던 주택담보대출 규제가 다음달 1일부터는 6억 원 이하 주택이나 제2금융권에서 주택대출을 받을 때도 강화됩니다.

최근 비은행권에 집중되고 있는 주택담보대출 수요를 줄이기 위해선데요. 이렇게 되면보험사와 저축은행 등에서 집을 담보로 대출을 받을 때도 갚을 능력에 따라 대출 한도가 정해지게 됩니다. 다시말해 총부채상환비율(DTI) 40% 적용을 받는 거죠.

수도권 투기지역의 경우 6억 원 이하 아파트도 이런 규제를 받는데요.

예를 들어 지금은 연봉 5천만원인 직장인이 비은행권에서 투기지역의 5억 원짜리 아파트를  담보로 대출받게 되면 집값의 60%인 3억 원까지 대출이 됩니다. 현재는 집 값을 기준으로 대출을 얼마나 해 줄 지를 정해주기 때문인데 이 부분이 소득을 기준으로 하는 쪽으로 바뀌는 겁니다.

그래서 같은 집에 대해 다음달부터 새로운 규제를 적용하면 대출 한도가 1억 8천만 원으로 1억원 2천만원 정도 줄어들게 되는 거죠.

전국 투기지역이나 수도권 투기과열지구에서 있는 주택들이 이런 규제 대상이 되는데요. 구체적인 대출규모는 대출받는 사람의 신용이나 금리 조건에 따라서 더 커지거나 작아질 수는 있습니다.

또, 영세한 신협이나 산림조합은 규제에서 제외되고, 대출금이 5천만 원 이하면 적용되지 않습니다.

금융 당국이 이렇게 대출규제 고삐를 제 2금융권까지 바짝 조이는 이유는 은행권 규제 이후 주택담보대출이 보험사나 저축은행으로 몰리는 이른바 '풍선효과'가 나타났기때문인데요.

실제로 지난 5월말 기준으로 금융권의 주택담보대출 잔액이 269조 5천억 원으로 지난해 말보다 3조 2천억 원 증가했는데 이 가운데 2금융권에 몰린 액수만 3조 1천억 원이었습니다.

어쨌든 이제 다음달부터 2금융권까지 대출규제가 강화되면 빚을 얻어 집을 사기는 점점 더 어려워 질 것으로 보입니다.

2. 외국인 대량 매도, 왜?

코스피 지수가 이틀째 숨고르기에 들어갔는데 외국인의 대량 매도가 하락을 이끌고 있습니다. 어제 외국인 매도세를 주의깊게 볼 필요가 있다고 했는데요.

외국인들이 대량 매도세를 이어가면서 이틀동안 판 물량만 이제 1조 2천억 원을 넘었습니다.

이 정도면  단순히 높아진 우리 증시 가치때문에 팔고 있다는 분석을 넘어서는 수준이어서 배경을 따져 볼 필요가 있는데요.

우선 꼽을 수 있는 것은 오늘 새벽 미국 증시가 하락했던 것처럼 주식의 고수들이 모인다는  미국 선물시장에서 어제부터 뉴욕 증시가 10% 정도 급락한다는 쪽에 급격히 베팅하고 있다는 점입니다.

이 때문에 미국계 대형 펀드 2곳이 수익률 관리를 위해서 단기간 급등한 우리 증시에서 주식을 대량으로 팔고 있다는 분석이 있습니다.

또다른 이유는 미국 채권 금리 인상입니다. 선진국 채권금리가 오르면서 채권이 안정성은 물론 수익률까지 높아진 건데요.

외국인들은 앞으로 우리 증시에서 단기간 주가 상승으로 얻을 수익률보다 미국 채권에 투자하는 수익률이 더 낫다고 보는 것 같습니다.

여기에 일본 지진 여파나 중국 긴축 가능성 처럼 지정학적인 원인도 작용하는 것으로 보입니다.

무엇보다 외국인들이 대량 매도를 해도 펀드 회사들이 적극적으로 사면 문제가 없는데 정부 당국자들을 비롯해 증시 과열에 대한 목소리가 높아지니까 매수보다는 펀드 내 주식 배분을 조정하는 시기로 삼는 모습입니다.

펀드 포트폴리오에서 그동안 급등했던 조선이나 철강 같은 중국 관련주를 조금 줄이고 전기전자 업종이나 자동차, 금융의 비중을 높이고 있는 분위깁니다.

이런 상황이 복합적으로 작용하면서 코스피 1700선부터 수직 상승을 하게 만들었던 수급이 흔들리고 있는 건데요.

특히 외국인의 대량 매도가 대형펀드 몇 곳의 단기 매매가 아니라 추세적인 이탈 쪽이라면 낙폭을 상당히 키울 수도 있을텐데요.

다만 조정을 기다리던 개인들이 어제부터 대량 매수세에 나선 것처럼 코스피 1900선 근처에서는 언제든지 대기 자금이 들어올 가능성은 남아 있다고 봐야할 것 같습니다.

[경제지표]

<국내>

코스피지수
1,930.70    -18.81

코스닥지수
818.92      -0.99

환율
916.10      -2.20

<아시아>

<미국>