[포커스] 강남 집값 급등, 일시적 현상?

최근 서울 강남 집값이 다시 들썩이고 있습니다.

강남 집값의 지표로 여겨지는 대치동 은마 아파트 34평형은 최근 10억 원에 거래됐습니다.

강남구 아파트 거래 건수도 8.31 대책 발표 직후인 지난 해 9월, 93건에 불과했지만 지난 달에는 418건에 달했습니다.

범 강남권으로 분류되는 서울 목동과 여의도, 동부 이촌동도 함께 오르고 있습니다.

이런 상승세를 의식한 듯 노무현 대통령은 어제(25일) 연두 기자회견에서 부동산 시장을 반드시 안정시키겠다는 의지를 보였습니다.

[노무현 대통령/어제(25일), 신년 기자회견 : 추가적인 정책을 검토 중입니다. 어떤 경우에도 부동산 투기가 서민들의 주거 안정을 교란하는 일이 없도록 완벽한 조치를 취할 생각입니다.]

8.31 대책의 후속 조치를 여러가지 준비하고 있다면서 단계적으로 적당한 방법을 발표하겠다고 밝혔습니다.

또한 최근 다시 강남을 중심으로 집값이 오르는 것은 투기세력 때문이라면서 강력한 경고를 보냈습니다.

[부동산 정책을 무력화하기 위해서 집요한 노력들이 우리 사회에서 진행되고 있습니다. 여기에 우리 정부가 대처해야 합니다.]

이에 따라 정부는 분양가 인하, 재건축 승인 권한 환수 등 여러 대책을 검토하고 있는 것으로 알려졌습니다.

그러나 전문가들은 최근 나타나는 급등세는 일시적인 것이라고 보고 있습니다.

[김우희 상무/저스트 알 : 방학 때 움직이려는 수요이고 물량은 적고, 일부 물건이 거래됨으로서 가격의 호가는 더 높아지는, 그런데 이러다가 방학 수요가 잠잠해지면 이 가격은 다시 떨어질 가능성이 매우 높은 상황이라고 볼 수 있는 거죠.]

[곽창석 전무/부동산 퍼스트 : 전체 시장 상황으로 봤을 때는 이런 현상을 확대 해석할 필요는 없고, 시장의 자연스런 현상으로 봐야할 것입니다. 이사철 지나면 다시 한 번 안정기를 맞게 될 것이고요.]

그러나 강남권 실수요자에 비해 집을 내놓는 사람이 워낙 적기 때문에 오른 만큼 떨어지기는 쉽지 않을 것으로 내다봤습니다.

[고종완/RE 멤버스 : 강남권은 투기 수요가 몰린 탓도 있지만 교육이나 환경 등 주거 요건이 완벽하기 때문에 장기거주 목적 매입 실수요자 많아서 수급 불균형으로 집값이 오르는 측면이 있습니다.]

최근 다주택자에 대해 양도세를 무겁게 물리고 종합부동산세의 과세를 강화한 것이 역효과를 불러왔다는 분석이 나오고 있습니다.

[곽창석 전무/부동산 퍼스트 : 결국은 여러 채를 가지는 것 보다는 더 좋은, 투자가치가 있는 것 한 채를 가지는 쪽으로 몰리고, 그렇게 되면서 이런 양극화를 오히려 정책이 부추기는 역할을 하게 됐죠.]

또 양도세가 지나치게 무거워져 오히려 종부세를 내더라도 집을 팔지 않겠다는 경우가 늘어나고 있습니다.

이는 비단 다주택 소유자 뿐 아니라 집을 한 채 가지고 있는 경우에도 마찬가지입니다.

[거주자 : 팔려고 하는 사람은 양도 소득세 때문에 못 팔아, 너무 올라서. 집 한 채 파는데 내가 10억 번다 하면 세금을 3억 넘게 받는다는 말이에요. 그럼 3억 빼고 나면 결국 없잖아요.]

지난 해까지 중과세 유예기간이 끝난 1가구 3주택자의 경우, 종부세를 물더라도 대부분 집을 그대로 보유하는 게 낫다고 판단하고 있습니다.

또 올해까지 중과세가 유예되는 1가구 2주택자의 경우에도 당장 부과되는 양도 소득세가 너무 부담스럽다는 반응입니다.

실제로 강남과 서초구에 집을 두 채 가진 1가구 2주택자가 집을 처분하거나 보유할 경우의 세금을 계산해 봤습니다.

3년 전에 4억5천만 원에 구입한 강남 아파트를 7억4천만 원에 처분할 경우 올해 양도세는 8천만 원에 달합니다.

이에 비해 종부세를 포함한 보유세는 올해 3백80만 원 정도입니다.

[김우희/저스트알 상무 : 무거워서 팔려고 내높으면 양도세는 더 크다는 거죠, 입구는 있는데 출구는 없는 상황.]

[곽창석 전무/부동산 퍼스트 : 2년만 버티다 하자는 거죠. 8.31이 무섭다는 것도 아니고 부담을 느껴요, 그런데 2년 후에 좋은 시절이 올 것이라는 기대가 큰 것입니다.]

다만 전문가들은 세금을 무기로 한 8.31 대책의 효과는 서서히 나타날 것이라고 입을 모읍니다.

2009년까지 매년 10%씩 재산세와 종합부동산세가 오르게 되면 보유세를 강화한 위력이 나타날 것으로 예상하고 있습니다.

또 송파 신도시 등 강남권의 주택 공급이 원활하게 이뤄진다면 집값 급등은 없을 것이라는 전망입니다.

[곽창석 전무/부동산 퍼스트 : 8.31 대책이 성공하기 위해서는 대책에서 나왔던 대로 주택 공급이 꾸준히 확대되고 수급이 관리될 수 있고, 양질의 주택이 공급될 수 있는 기반, 택지공급, 이런 것들이 꾸준히 이뤄진다면 8.31 대책은 시간이 지나면서 제자리를 찾고 효과도 분명히 발휘할 수 있을 것입니다.]

그러나 무엇보다도 사람들이 강남을 선호하는 이유를 제대로 파악해 양질의 주거단지를 공급하지 않으면, 부동산 시장의 양극화는 올해도 더욱 심화될 수 있다고 지적했습니다.

[고종완/RE 멤버스 : 소득이 증가하고 선진화할 수록 주거 수요가 고급화, 대형화하기 때문에 지역별, 평형별, 상품별 양극화 현상은 앞으로 더욱 심화될 가능성이 높습니다. ]

결국 단기적인 가격 규제 일변도 정책이 아닌 장기적이고 체계적인 방안을 단계적으로 추진하는 것이 부동산 시장을 안정시키는 지름길입니다.