집권 4년차엔 집값이 급등한다(?)

실제로 김영삼 정권 시절에는 집권 3년차인 95년엔 서울 아파트값은 2.5%오르는 데 그친 것으로 나타났고, 김대중 정권 시절에도 집권 3년차인 2000년엔 서울 아파트값은 2.1%밖에 오르지 않아서 물가상승률을 밑돌았습니다.

하지만 집권 4년차가 되면 상황이 180도 바뀝니다. 김영삼정권 시절인 96년엔 서울집값이 12.2%나 급등한 것으로 나타났습니다. 김대중 정권 시절인 20001년에는 무려 19.3%나 서울 아파트값이 폭등했습니다.

95년 집값 안정에는 분당과 일산 평촌 등 수도권 신도시의 입주시점이 겹쳐있어 공급 물량이 늘어나면서 집값 안정이 가능했고, 2000년엔 외환위기 이후 주택시장의 침체 국면이 지속되던 시점이었습니다.

하지만 96년과 20001년엔 공급감소와 정부의 부동산 활성화대책등으로 집값이 급등했습니다.
주택시장 고유의 수요와 공급에 영향을 주는 요인들에 의한 자연스런 변화로도 볼 수도 있습니다.

그러나 집권 3년차까지 안정세를 보이던 집값이 집권 4년차부터 급등한 데는 역시 정치적 배경을 무시할 수 없습니다. 김영삼 정부나 김대중 정부 모두 집권 초기에는 서민생활 안정등을 이유로 강력한 투기억제 대책을 시행해 왔습니다.

하지만 정권 말기에 가까워질 수록 정권 재창출에 대한 욕심을 커질수 밖에 없고, 이 과정에서 전체경기를 살리기 위한 갖가지 처방들이 나올 수 밖에 없는 구조적 악순환은 매 정권마다 되풀이돼 왔습니다. 선거가 있는 해마다 각종 선심성 정책과 예산집행이 집중적으로 나타나는 것도 이런 예의 하나죠.

문제는 역대 정권들이 이런 정치적 결정에 서민생활의 근간인 '주택정책' 마저 경기부양의 수단으로 삼았다는 것입니다. 가장 짧은 시간안에 경기 부양 효과를 극대화 시킬 수 있는 부문이 건설이고 특히 주택시장의 버블은 시중의 유동자금을 크게 늘릴 수 있기 때문입니다.김대중 정부 시절 취해진 갖가지 규제 완화 가운데 분양권 전매 제한 완화같은 조치들은 대표적 예입니다.

이렇게 정치적 외풍에 휘둘린 주택시장은 서민주거 안정이라는 본래의 정책목표와 실제 정책내용이 괴리된 채 표리부동할 수 밖에 없고 결국은 주택정책에 대한 신뢰는 갈수록 바닥을 길 수 밖에 없는 것이죠.

최근 이런 경향이 다시 나타나고 있습니다. 재건축 개발 이익 환수제를 둘러싼 논란은 1주일도 안돼 다시 정책이 바뀌면서 혼선을 빚고 있고, 슬그머니 꺼내들었던 1가구 1주택 양도세 부과 검토 방안은 거센 여론의 반발에 밀려 없던 일이 돼 버렸습니다.

게다가 지난 2년여동안 정부의 투기억제 대책으로 내년부터는 수도권을 중심으로 주택공급 물량이 크게 줄 수 밖에 없는 상황입니다. 게다가 서울시의 뉴타운 개발 사업이 본격화되면서 전세이주수요가 크게 늘어 매매가 상승도 불가피해 보입니다.

시장 내의 수급불안에다 정부정책마저 이런 식으로 신뢰를 잃고 흔들린다면 노무현 정부도 집권 4년차 집값 급등의 악순환에서 벗어나기 어렵지 않을까 걱정스럽습니다.

이미지 확대하기

이미지 확대하기

엇갈린 경제지표 속에 반등을 모색하던 뉴욕증시는 보합권으로 되밀리고 말았습니다.

오늘 발표된 경제지표로는 2월의 내구재 수주실적과 주간 신규실업수당 신청건수등이 있었습니다. 내구재 주문은 예상치를 밑돌았고 실업수당 신청은 예상보다 늘어난 것으로 나타났습니다. 결국 이 두가지 지표는 경기과열에 대한 우려를 덜 수 있는 내용으로 인플레이션에 우려를 완화하는 긍정적 지표로 해석될 수 있었습니다.

또 여기에 GE의 실적전망 상향 조정으로 상승세를 유지하는 듯 했지만 주말을 앞둔 차익실현 매물이 쏟아지면서 결국 주가 반등엔 실패했습니다.

차익실현 매물이 쏟아진 것은 여전히 금리인상의 후폭풍에 대한 두려움에서 단기포지션을 취하는 투자자들이 많다는 것을 의미합니다. 2월의 신규주택 판매수가 예상 외의 호조를 보인 것으로 나타났지만 이것이 소비의 견조한 흐름을 의미하지는 분명하지 않습니다. 오히려 일각에서는 미국의 주택담보대출 금리가 8개월만에 처음으로 6%대로 올라서는 등 금리인상으로 인한 금융부담이 높아지고 있어서 이를 인식한 사람들이 미리 구매에 나서고 있을 뿐이라는 해석이 나오고 있습니다.

국제유가의 브리티쉬 페트롤륨의 텍사스 정유공장 폭발 사고의 여파로 상승세를 기록했고 유가 상승등의 영향은 최근 강세 흐름을 이어오던 달러화를 주요국 통화에 대해 소폭 약세로 이끌었습니다.

이미지 확대하기

이미지 확대하기

다행히 프로그램 매수의 적극적인 유입으로 낙폭을 줄이기는 했지만 시장에서는 여전히 외국인이 당분간은 적극적으로 주식을 사지 않을 것이라는 관측이 우세합니다. 1000포인트 언저리에서 상투를 잡은 개인들의 불안감이 커질 수 밖에 없는 상황인데, 개인들의 집중적으로 사들인 종목들이 이런 변동장세에선 낙폭이 더 크게 나타나는 경향이 있기 때문입니다.

기존의 투자종목이 실적과 무관한 테마주 성격 내지 이유없는 급등주였다면 연초같은 급반등을 기대하기는 어려워졌다는 게 전문가들의 진단입니다. 이번 조정기가 연초 상승세를 주도해 온 유동성 장세의 끝물이라는 진단이 대세인데다, 1분기 기업실적이 발표된 뒤로는 철저히 실적에 바탕을 둔 가치투자가 본격화될 것이라는 예상이 나오고 있습니다.

최근의 주가 흐름만 봐도 개인들이 단기투자로 돈을 벌기가 얼마나 어려운 지 잘 알 수 있습니다. 단기 급등락에서 벗어나 시야를 넓히고 지난 해 하반기 이후를 장세를 관망해 보면 역시 주가는 상승흐름이 대세를 이루고 있음을 볼 수 있습니다.