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닻 올린 공공재개발…서울 도심 주택공급 확대 기대

닻 올린 공공재개발…서울 도심 주택공급 확대 기대

유영규 기자 ykyou@sbs.co.kr

작성 2021.01.15 08:04 조회수
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정부와 서울시가 공공재개발 사업 후보지 8곳을 선정하고 본격적인 사업 추진에 나서 서울 주택 공급에 숨통을 틔워줄지 주목됩니다.

국토교통부와 서울시는 오늘(15일) 공공재개발 시범사업 공모에 신청한 기존 정비사업지 14곳 중 8곳을 최종 후보지로 선정해 발표했습니다.

시범사업 후보지는 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5 등입니다.

모두 지하철역을 끼고 있는 역세권이어서 역세권 개발 사업이라고 해도 될 정도입니다.

국토부는 작년 5·6 대책 때 공공재개발의 개발 밀도를 높여주기 위해 용도지역 변경, 즉 '종상향'을 적극적으로 해주고 용적률을 법정 한도의 120%까지 올려주는 방안을 제시했습니다.

그러나 서울시와 협의 과정에서 일조권 등 도시계획적 측면을 고려해 법정 한도의 120% 상향만 허용키로 했습니다.

이 때문에 이들 8개 시범사업지에서 종상향은 추진되지 않습니다.

이들 구역이 모두 법정 한도의 120%를 꽉 채워서 용적률을 받는 것도 아닙니다.

지역 사정에 따라 주민 의견 수렴 등을 거쳐 최종 용적률이 결정될 예정입니다.

가장 주목받는 곳은 한강변에 있으면서 강남과도 지척인 흑석2구역(4만 5천229㎡)입니다.

2008년 정비구역으로 지정됐고 이듬해 추진위원회가 구성됐지만 사업이 멈췄습니다.

용도지역이 2종일반주거지역과 준주거지역으로 돼 있으며 용적률은 450% 이하가 적용됩니다.

저층 상가가 많아 현재 거주 중인 세대는 270가구밖에 되지 않지만 재개발이 끝나면 1천310가구로 늘어납니다.

양평13구역(2만 2천441㎡)은 준공업지역으로 용적률을 기존 250%에서 300%로 높여 사업이 추진됩니다.

2010년 조합설립과 사업시행 인가를 마쳤지만 분양여건 악화에 따른 수익성 부진으로 사업이 정체됐고 그 과정에서 주민 간 갈등도 있었습니다.

신설1구역(1만 1천204㎡)의 경우 신설동역 인근 역세권임에도 2종일반주거지역으로 분류돼 용적률이 250%로 묶여 사업성이 좋지 않았으나 이번에 300%로 올리고 다시 사업을 추진하게 됐습니다.

신문로2-12구역은 1천249㎡ 규모의 자투리땅이지만 광화문광장 바로 앞에 있어 도심 그 자체라고 해도 과언이 아닙니다.

준주거·일반상업지역으로서 900%의 용적률을 적용해 242가구를 짓습니다.

공공재개발은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 사업 시행에 참여하면서 임대주택 공급 등 공공성을 담보하게 됩니다.

용적률을 올려주는 대신 불어난 용적률의 20~50%는 임대주택으로 기부채납해야 합니다.

용적률을 법정 상한의 1.2배까지 올려주지만 기부채납 비율은 일반 재개발(50~75%)보다 낮은 점은 매력적입니다.

공공재개발 사업은 정부가 설 이전 발표할 서울 도심 주택공급 확충 방안의 핵심인 역세권·준공업지역·저층주거지 개발 사업과 내용면에서 겹칠 수밖에 없습니다.

8개 후보지 모두 역세권에 있고 저층 주거지로 볼 수 있는 데다 일부는 용도지역상 준공업지역으로 지정돼 있기 때문입니다.

정부는 이들 3개 권역에서 주택 공급을 더 늘리기 위한 추가 용적률 등 인센티브 부여 방안을 강구 중입니다.

하지만 공공재개발 사업이 원활히 추진되려면 무엇보다 그동안 적잖은 갈등을 겪어온 조합원들이 이와 같은 사업 방식에 만족하고 동의해야 합니다.

공공재개발은 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 50% 이상을 공공임대나 수익공유형 전세 등으로 공급해야 하고, 특히 공공임대는 전체 물량의 20% 이상 채워야 하는 등 조건이 다소 복잡하면서도 까다롭습니다.

가뜩이나 서로의 치열한 이해관계 때문에 반목해온 조합원들이 LH가 시행에 참여한다고 해서 싸움을 멈추고 합의를 이룰지에 대해선 장담할 수 없는 상황입니다.

그럼에도 이번 공모에 14개의 기존 조합들이 참여하며 호응을 보인 것은 현재 규제를 모두 적용받으면 사업성이 나오지 않고 사업 추진도 더디기 때문입니다.

국토부는 조합들의 참여를 유인하기 위해 용적률 완화뿐만 아니라 관리처분 시 산정되는 조합원 분담금을 보장해 확정수익을 지켜주고 분양가상한제 적용 제외, 미분양 비주거시설 매입 지원 등 다양한 혜택을 주기로 했습니다.

주택도시기금으로 사업비(총액의 50%)와 이주비(보증금의 70%)를 저리 융자하고 기반시설과 생활 SOC 조성비용을 국비로 지원해줍니다.

공공재개발은 건축심의나 환경영향평가 등 사업시행인가를 받는 데 필요한 각종 심의를 한 번에 처리할 수 있어 사업에 걸리는 시간이 기존의 절반 이하로 줄어듭니다.

공공재개발을 속도감 있게 추진하려면 법적 근거를 담은 '도시 및 주거환경정비법' 개정안이 국회를 통과해야 합니다.

더불어민주당 천준호 의원이 법 개정안을 대표발의했지만 아직 국회 국토교통위원회 법안심사소위를 통과하지 못한 상태입니다.

이번에 기존 재개발 사업구역 중에서만 시범사업 후보지를 뽑고 신규 추진지역은 3월에 선정하기로 한 것도 법적 근거가 없기 때문입니다.

기존에 정비사업구역으로 지정되지 않은 곳에서 공공재개발을 추진하려면 주택공급활성화지구 예정구역으로 지정하고 주택 신축이나 지분분할 등을 제한하는 등의 조치를 해야 하는데, 아직은 이를 위한 법적 근거가 없습니다.

이에 당정은 도정법 개정안 처리를 최대한 서두른다는 방침이지만 야당의 반대가 만만찮은 상황입니다.

민주당 국토교통위 소속 관계자는 "공공재개발이 차질 없이 추진될 수 있도록 도정법 개정안 처리를 위한 협의를 조만간 하게 될 것"이라고 말했습니다.

(사진=연합뉴스)

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