정부는 가파르게 오른 보유세를 정상화하는 차원에서 당초 올해 보유세를 2020년 수준으로 낮추겠다고 밝혔으나 현재 기준으로는 2020년은 물론, 일부에서는 2019년에 버금가는 수준까지 보유세가 떨어지는 단지도 나올 전망입니다.
역대급 공시가격 인하에다 종부세율 인하 효과까지 더해진 결과입니다.
신한은행 우병탁 부동산팀장에 의뢰해 올해 공시가격 변화에 따른 보유세를 분석한 결과 올해 종합부동산세와 재산세 공정시장가액비율을 작년 수준인 각각 60%, 45%로 적용할 경우 보유세가 2020년보다 20∼30%가량 떨어지는 곳이 다수인 것으로 나타났습니다.
서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84.97㎡는 올해 공시가격이 20억 860만 원으로 작년(25억 9천100만 원)보다 19.5% 하락했습니다.
이에 종합부동산세와 재산세를 합친 올해 보유세는 약 772만 원으로 작년(1천372만 원)의 절반에 가까운 43.8%가 줄어드는 것은 물론, 2020년 1천18만 원에 비해서도 약 24% 감소합니다.
정부는 올해 보유세를 2020년 수준 이하로 낮추겠다고 발표한 가운데 2019년 이 아파트의 보유세(668만5천 원)보다는 높고, 2020년보다는 낮은 수준이 된 것입니다.
올해 보유세가 크게 떨어진 것은 실거래가 하락과 2020년 현실화율 적용 등으로 공시가격이 역대급으로 하락한데다 종부세 인하 효과까지 더해진 결과입니다.
정부는 지난해 말 1주택자의 종부세 공제가액을 12억 원으로 높이고, 가격 구간별 0.6∼3.0%인 세율을 1주택은 물론 2주택까지 동일하게 0.5∼2.7%로 낮췄습니다.
서초구 반포자이 전용 84㎡는 올해 공시가격이 22억 4천600만 원으로 작년보다 13.78% 떨어지면서, 보유세는 지난해 1천386만 원에서 올해 882만 5천 원으로 36.3% 줄어듭니다.
2020년 1천163만 원보다도 20.2% 낮은 금액이고 역시 2019년(740만 원)보다는 다소 높은 수준입니다.
강남권의 재건축 추진 단지는 올해 공시가격이 일반 아파트에 비해 많이 떨어진 것으로 나타났습니다.
송파구 잠실 주공5단지 전용 82.61㎡는 올해 공시가격이 15억 1천700만 원으로 작년(22억 6천600만 원)보다 33%나 급락했습니다.
이에 보유세는 올해 439만 원으로 작년(1천50만 원)의 절반 이하(-58.2%)로 떨어집니다.
이는 2020년 보유세(837만 원)보다 47.6% 감소한 것이면서 2019년 보유세(581만 원)보다도 낮습니다.
강남구 은마아파트 전용 84.43㎡는 공시가격이 작년 20억 2천600만 원에서 올해 15억 4천400만 원으로 23.79% 내리면서 보유세가 452만 원으로 2020년(565만 원)보다 20% 떨어집니다.
국토부 관계자는 "올해 공시가격은 1월1일 기준으로 지난해 말 실거래가 하락분이 반영된 것이며, 최근 2∼3월 들어 실거래가가 상승한 것은 고려되지 않았다"며 "올해 변동한 시세는 내년도 공시가격에 반영될 것"이라고 설명했습니다.
중저가 단지인 마포구 래미안푸르지오 전용 84.59㎡는 올해 보유세가 253만 원 선으로 작년(412만 원)보다 38.7%, 2020년(343만 원)보다 26.4% 감소합니다.
성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84.9㎡는 올해 보유세가 208만 원으로 작년(350만 원)보다 40.5%, 2020년(255만 원)보다 18.3% 떨어질 전망입니다.
반면 지난해 실거래가가 크게 내리지 않았거나 상승한 일부 단지는 2020년보다 보유세가 높아질 전망입니다.
용산구 한남동 한남더힐 전용 235.31㎡는 올해 공시가격이 56억 3천100만 원으로 작년(54억 원)보다 4.3%가량 올랐습니다.
이에 올해 보유세가 4천313만 원으로 2020년(3천977만 원)보다는 약 8.5% 오릅니다.
지난해 10월 리모델링 시공사를 선정한 용산구 이촌동 한가람 전용 84.89㎡는 올해 공시가격이 15억 1천100만 원으로 작년(16억 9천200만 원)보다 10%가량 떨어져 보유세는 올해(436만 원)가 작년(599만 원)보다 27%가량 낮아지지만 2020년(415만 원)보다는 5% 오를 전망입니다.
공시가격 9억 원 이하는 올해 재산세 특례세율이 적용돼 특례세율이 없던 2020년 대비 평균 40% 이상 떨어질 것이라는 게 정부의 설명입니다.
강동구 고덕동 래미안 고덕힐스테이트 전용 84.74㎡는 작년 공시가격이 12억 600만 원으로 종부세 대상이었는데, 올해는 8억 5천400만 원으로 29% 넘게 하락하면서 재산세 특례세율 적용 대상이 됐습니다.
이에 따라 이 아파트 보유세는 작년에 재산세와 종부세를 합해 314만 원을 냈지만 올해는 종부세 없이 작년의 절반인 157만 원의 재산세만 부담하게 됩니다.
재산세 특례세율은 공시가 9억 원 이하 1주택자에 대해 재산세율 0.05%포인트를 경감해주는 것으로 지난 2021년부터 올해까지 3년간 한시적으로 적용합니다.
다주택자 세금 인하폭은 1주택자보다 더 큰 경우가 많을 전망입니다.
마포 래미안푸르지오 전용 84㎡와 대치 은마아파트 전용 84㎡ 2주택 보유자는 보유세가 작년 5천358만 원에서 올해 1천526만 원으로 3천832만 원이 떨어집니다.
1년 새 71.5%의 인하폭입니다.
이들 두 아파트에 고덕동 래미안힐스테이트 전용 84㎡를 추가 보유한 3주택자는 보유세가 작년 8천691만 원에서 올해는 2천700만 원으로 68.9%(5천990만 원)가 떨어집니다.
두 사례 모두 2020년 보유세와 비교해도 50∼60% 낮은 수준입니다.
이처럼 올해 공시가격이 예상외로 크게 떨어지고, 보유세 부담도 정부가 당초 목표로 한 2020년보다 많이 내려가게 되면서 올해 종부세 공정시장가액비율의 상향 조정 가능성이 커졌습니다.
기획재정부는 현재 60%로 낮춰놓은 종부세 공정시장가액비율을 '세수감소' 등을 이유로 80%로 높이는 방안을 검토중입니다.
공정시장가액비율을 80%로 올려도 보유세 부담은 상당수 2020년보다 낮을 것으로 예상되기 때문입니다.
실제 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84.97㎡의 경우 종부세 공정시장가액 비율을 80%로 높여도 보유세 부담은 909만 원으로 60%일 때보다는 137만 원(17.7%) 오르지만, 2020년 보유세(1천18만 원)보다는 여전히 낮습니다.
마포구 아현동 래미안푸르지오 전용 84.59㎡도 공정시장가액비율 80% 적용시 보유세가 253만 원 선으로 60%일 때보다 세 부담이 늘지만, 2020년보다는 26.4% 낮은 수준입니다.
행정안전부는 재산세 공정시장가액비율을 지난해 45%에서 올해 2020년 수준으로 낮추기 위해 45% 이하로 조정한다는 방침이었으나 일단 올해는 45% 선에서 동결할 것으로 보입니다.
전문가들은 근본적인 공시제도 손질이 필요하다고 말합니다.
올해 공시가격 변동이 현실화율 조정 등으로 인위적으로 시세 하락보다 더 끌어내린 것으로, 세수나 건강보험료, 기초생활수급자 선정 등 각종 복지제도에도 영향을 미치기 때문입니다.
정부는 올해 안에 공시가격 현실화율 및 로드맵 수정안을 내놓을 방침입니다.
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