[친절한 경제] '집값 상승 기대' 꺾였다…"전셋값 오를 것"

<앵커>

수요일 친절한 경제 한지연 기자 나와 있습니다. 한 기자, 집값 상승 전망이 꺾였다는 통계를 갖고 왔죠?

<기자>

연초에는 전문가나 공인중개사나 모두 집값이 상승한다는 의견이 많았는데요.

하지만 지금은 집값 상승 기대가 확실히 꺾인 상황입니다.

연초만 해도 시장 분위기는 굉장히 강했습니다.

부동산 전문가의 81%, 공인중개사의 76%가 올해 집값이 오른다고 봤습니다.

10명 중 7~8명이 "오른다"고 한 거죠.

하지만 불과 3개월 뒤인 4월 조사에서는 분위기가 크게 바뀌었습니다.

전문가는 56%, 공인중개사는 46%로 상승 전망이 각각 25%포인트, 30%포인트씩 떨어졌습니다.

특히 공인중개사는 상승보다 하락을 보는 응답이 더 많아졌습니다.

수도권이 제일 관심사죠.

수도권만 따로 보면 상승 전망이 전문가 기준 93%에서 72%로, 공인중개사는 84%에서 66%로 낮아졌습니다.

여전히 '상승'을 보는 의견이 많긴 하지만 그 강도가 눈에 띄게 약해졌습니다.

또 예전처럼 집값이 크게 오를 거라는 기대도 빠르게 식었는데요.

상승폭에 대해서도 전문가는 1에서 3%, 공인중개사는 0에서 1% 수준으로 아주 제한적으로 보고 있습니다.

<앵커>

밤사이에 이재명 대통령도 이 통계를 SNS에 공유를 했던데, 그러니까 지금 정부의 규제는 먹힐 거다. 이런 전망이 많아진 거죠?

<기자>

집값을 올리는 요인은 여전히 존재하기는 하지만 집값을 누르는 요인이 훨씬 커졌다고 보입니다.

전문가와 공인중개사가 공통적으로 집값 상승 요인으로 꼽는 부분은 주택 공급이 여전히 부족한 상황이고 공사비가 오르면서 분양가도 계속 올라가고 있다는 점입니다.

그런데 지금 시장에서는 집값을 끌어올리는 요인보다 막는 요인이 더 크게 작용하고 있습니다.

특히 대출 규제가 직접적인 영향을 주고 있습니다.

집값의 40%까지만 빌려주는 LTV 규제가 적용되고 있고, 일부 지역에서는 대출 한도 제한도 있습니다.

여기에 다주택자의 경우 기존 대출을 연장하기도 까다로워지면서 보유 부담까지 커진 상황입니다.

세금 부담도 변수입니다.

다주택자 양도소득세 중과가 오는 10일 다시 시행되면서, 전문가와 공인중개사 모두 이걸 가장 큰 변수로 꼽고 있고요.

보유세 인상 같은 다른 세제 변화도 함께 거론되고 있습니다.

이 영향으로 매수 심리는 위축되고, 다주택자 매물은 늘어나는 흐름이 나타나고 있습니다.

실제로 강남 3구와 수도권 주요 지역에서는 매물이 늘고, 호가가 일부 조정되는 모습도 확인됩니다.

결국, 공급은 부족한데 돈이 막혀서 거래가 줄어드는 상황인데, 집값이 올라야 하는 구조는 맞지만 올라갈 힘이 부족한 상태라고 봐야겠습니다.

<앵커>

그런데 전셋값은 계속 오르고 있어요.

<기자>

전문가의 83%, 또 공인중개사의 85%가 올해 전셋값이 오를 거라고 전망하고 있습니다.

전셋값이 오르는 이유는 전세 물량 자체가 줄었기 때문입니다.

최근 몇 년간 분양과 착공이 줄면서 신규 입주 물량이 줄어든 와중에 토허제와 대출 규제로 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 어려워졌고, 집주인들이 전세 대신 월세로 돌리는 경우까지 늘면서 지금은 전세를 구하는 것 자체가 쉽지 않고 가격도 상승 압력을 받고 있습니다.

여기에 같은 아파트, 같은 면적이라도 전세 가격이 다르게 형성되는, 이른바 '이중가격' 현상도 나타나고 있습니다.

임대차법에 따라서 갱신 계약은 인상률이 5%로 제한되는 반면에 신규 계약은 시장가격이 그대로 반영되기 때문입니다.

실제로 신규 전세가는 갱신 전세가 보다 평균 5천500만 원 정도 높고, 지역에 따라서는 1억 원 이상, 서초구 반포 일부 단지에서는 10억 원 넘게 벌어진 사례도 있었습니다.

이렇게 가격이 나뉘어 움직이다 보니 상대적으로 낮은 가격에 유지되던 갱신 계약이 끝나는 시점에는 그동안 벌어져 있던 시장가격이 반영되면서 전세 가격 변동이 더 크게 나타날 수 있다는 분석입니다.

월세 전환도 빠르게 늘고 있는데요.

서울 임대차 시장에서 올해 1분기 월세 비중이 70%를 넘었고, 유형별로 보면 비아파트가 80%에 육박했고, 아파트만 놓고 봐도 절반이 넘었습니다.

전세는 줄고, 월세는 늘고, 세입자 부담은 커지는 구조입니다.