힘실리는 보유세 강화론…지방세수·공시가·주택수 '고차함수'

정부가 부동산 세제의 전반적인 개편 작업에 시동을 걸었습니다.

여당과 정부 일각에서는 '집값을 잡기 위해 보유세를 올려야 한다'는 주장을 내놓고 있지만, 현실적으로 부동산 가격만을 유일한 타깃으로 세제를 손보기는 어렵습니다.

정책의 역효과 우려도 큽니다.

집값상승 기대심리가 꺾이지 않는 상황에서는 '보유세 증세'는 집값 안정은커녕 전월세 시장을 중심으로 또 다른 부작용만 불러올 가능성도 큽니다.

결국 보유세를 강화하더라도, 부동산 세제를 종합적으로 들여다보는 큰 틀의 개편작업과 맞물려 진행될 것으로 보입니다.

19일 관계부처에 따르면 세제 당국인 기획재정부뿐만 아니라 행정안전부·국토교통부 등 관계부처가 폭넓게 참여하는 태스크포스(TF) 차원의 중장기 논의를 거쳐 부동산세제 개편의 윤곽이 잡힐 것으로 보입니다.

기재부는 종합부동산세·양도소득세를, 행안부는 재산세·취득세를, 국토부는 공시가격을 관할합니다.

시행령 개정으로 즉각 조치해야 하는 특정 사안을 제외한다면, 전반적인 밑그림은 내년 6월 지방선거 이후에 발표되는 내년 세제개편안에 담기는 시간표가 유력해 보입니다.

정치권과 정부 안팎에서 거론되는 아이디어는 매물을 유도하기 위해 보유세(종부세·재산세)를 강화하고 거래세(취득세)를 낮추는 방향입니다.

문제는 지자체 세수입니다.

취득세와 재산세는 지자체 재정의 근간을 이룹니다.

행정안전부의 행정안전통계연보에 따르면, 지난해 취득세는 약 26조 원으로 11개 지방세목 중에서 가장 많은 비중(22.8%)을 차지했습니다.

재산세도 15조 1천억 원에 달했습니다.

국세청의 종부세 결정세액은 지난해 약 4조 5천억 원이지만, 토지를 제외한 주택분은 1조 원에 불과합니다.

즉, 고가의 집값을 떨어뜨리기 위해 종부세를 대폭 올리더라도 취득세 인하에 따른 지방세수 감소분을 메우기는 역부족이라는 뜻입니다.

세수 충격을 최소화하기 위해서는 전 국민에 포괄적으로 영향을 미치는 재산세도 함께 인상하는 쪽으로 논의가 흐를 공산이 큽니다.

한 세무법인 대표는 "보유세 인상은 재산세보다는 종부세 중심일 텐데 취득세 조정은 부담스러운 부분"이라며 "정부로서는 내년 지자체 선거를 앞두고 있기에 (지방선거) 이후에 방향을 잡을 것 같다"고 전망했습니다.

종부세 공시가격 현실화율 또는 공정시장가액비율(공정비율)을 상향 조정하는 방안도 비중 있게 논의될 것으로 보입니다.

올해 시세 대비 공시가격은 평균 69%(공동주택 기준)이고, 공시가격에서 과표를 산출하는 종부세 공정시장가액비율은 60%(1주택자)입니다.

각종 공제 요인을 제쳐놓더라도, 과표가 시세의 41%(시세 x0.69x0.60)에 불과합니다.

윤석열 정부 당시 80%에서 60%로 끌어내렸던 공정비율을 다시 80%로 원상 복구하고, 공시가 현실화율을 높이는 것만으로도 보유세 부담이 상당폭 커질 수 있습니다.

문재인 정부가 만든 공시가격 로드맵이 부활하고, 공시가격 현실화율은 원상 복귀할 가능성도 거론됩니다.

이렇게 되면 가격이 치솟은 일부 고가주택은 세 부담 상한(전년 대비 150%)까지 보유세가 불어날 수 있습니다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "문재인 정부에 비해 윤석열 정부에서 공정비율을 많이 낮췄다"며 "탄력적으로 정책대응할 수 있는 버퍼를 확보하고 세수를 관리하는 측면까지 고려한다면 보유세 역할이 필요하다는 의견이 나올 수 있다"고 말했습니다.

시행령 개정 사안이어서, 2027년 종부세 과세기준일(내년 6월 1일) 이전에 언제든 조정 가능합니다.

굳이 서둘러 카드를 내놓을 필요가 전혀 없는 셈입니다.

공시가격은 보유세뿐만 아니라 건강보험료·기초연금 등 67가지 행정목적에 이용되는 중요한 지표라는 점에서 소관부처인 국토부가 얼마나 전향적으로 나설지는 미지수입니다.

이 때문에 문재인 정부처럼 주택가격 구간별로 공시가 현실화율을 차등 적용하는 방안도 다시 꺼내 들 수 있습니다.

고가의 한 채를 선호하는 '똘똘한 한채' 현상을 자초한 과세 체계도 수술대에 오를 것으로 보입니다.

현재도 주택가액과 주택수 기준이 모두 반영되고 있다는 점에서, '주택수 기준'을 '가액 기준'으로 바꾼다는 단순접근법보다는 1주택자 각종 공제를 줄이는 방식이 될 것으로 보입니다.

1가구 1주택에 대한 장기보유특별공제 또는 고령자특별공제부터 테이블에 오를 수 있습니다.

이를 통해 고가 '똘똘한 한채'의 세부담을 늘리는 방식입니다.

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관도 지난주 국정감사에서 '똘똘한 한 채' 현상에 문제의식을 가지고 있다면서 "집 한 곳에 20∼30년 살았는데 공제를 줄이는 것에 대한 국민적 공감대를 살펴서 연구해보겠다"고 말했습니다.

이와 맞물려, 다주택 중과 제도 역시 합리적 개선이 필요하다는 지적이 나옵니다.

무엇보다 수도권과 비수도권의 극심한 집값 양극화를 고려한다면 차등적인 잣대를 적용할 필요가 있다는 것입니다.

김우철 교수는 "주택이 여러 채이든 1채이든 몇십억 원이라면 세금을 내야 하는 것인데, (다주택 중과로) 오히려 비수도권만 죽어나는 영향이 있다"며 "적어도 수도권 이외에 지역에는 다주택자 개념을 다 풀어야 할 수 있다"고 지적했습니다.