11.15 부동산 대책에 대한 환경정의 성명

<11ㆍ15 부동산대책에 대한 성명>

부동산 가격을 획기적으로 인하할 수 있는 근본적인 대책을 마련하라.

정부의 30여차례의 부동산 대책발표에도 불구하고 부동산 가격은 폭등하고 있다.

이런 와중에 정부는 주택의 공급확대와 대출억제를 중심으로 하는 11.15 대책을 어제 발표하였다. 그러나 우리는 정부가 여전히 부동산 가격 폭등의 원인이 무엇인지를 제대로 파악하지 못하고 있으며, 이번 대책에서도 근본적인 해결방안을 도출하지 못한 것으로 파악한다.

o 부동산 가격폭등의 원인

부동산 가격폭등의 원인은 분명 정부 정책에 대한 불신과 부동산 투자로 인한 기대수익 확보에 있는데 정부는 주택공급에서 원인을 찾고 있다. 그러나 단언컨대, 투기적 가수요를 그대로 둔 채 공급 확대를 통해서만 가격을 잡으려는 시도는 결코 성공할 수 없으며, 그동안의 수차례의 신도시 건설과 분양공고 이후에 주택가격이 오히려 상승한 데서 충분히 확인할 수 있는 바이다.

o 그동안 정부의 주택 가격 상승 유도 혹은 거품 확인

그동안 정부는 평당 건축비를 상승시켜 왔음을 시인해야한다. 왜냐면 2005년 3월에 도입한 새건축비에서 기본 건축비를 2003년의 229만원, 2004년의 288만원에 비해 엄청나게 높은 399만원으로 설정해 실제 건축비가 500만원에 이르도록 유도했다. 또한 2006년 2월에는 기본형 건축비를 368만원, 가산비용으로 160만원을 추가한 경우, 평당 530만원에 이르게 했다. 이는 사실상 고분양가를 낳음으로써 거품을 사실상 인정하는 결과를 초래하게 된 것이다.

o 이번 대책의 문제점

1. 공급 확대를 위한 규제 완화의 문제

주택공급 확대와 분양가격 인하를 목적으로 신도시 개발확대와 고밀개발을 추진함에 따라 1990년 대 중반이후 사회적인 문제가 되었던 난개발과 고밀개발, 교통혼잡의 문제를 반복하게 될 것이 불을 보듯 뻔한 상황이다. 기존 신도시의 경우를 보더라도 고밀개발, 자족성 부족, 단기간 대규모 단지 개발, 교통 혼잡 등의 문제가 극심한 상황인데 이번 대책으로 이러한 90년 초의 수도권 신도시 문제를 그대로 반복해 역사의 후퇴를 유발할 것이다. 특히 계획관리지역의 용적률 상승은 기존의 준농림지 난개발을 반복하는 것이기에 당장 폐기되어야한다.

또한 다가구 다세대 일조권 및 주차장 기준 완화, 오피스텔과 주상복합 규제완화는 기존의 도시계획과 주택기준을 완화하여 열악한 주택을 양산하는 것이다.

한편으로는 뉴타운. 단독주택 재건축을 통해 양호한 단독주택과 다세대, 다가구 주택을 멸실하고 아파트를 건축하면서 다른 한편으로는 이를 신규로 공급하는 모순을 반복하고 있는 것이다.

2. 분양가 인하의 함정

정부의 이번 대책에서는 분양가격 인하를 위한 장치를 마련하였다. 하지만 분양가격을 인하한 경우 최초 분양자가 이익을 보는 구조에 대한 해결방안은 부재한 상황이다. 그로 인해 수천 대 1에 이르는 분양로또열풍을 다시 불게 할 것은 불을 보듯 뻔한 상황이다.

3. 주택담보 대출 규제 강화의 한계

정작 필요한 것은 1가구 다주택자에 대한 대출 억제와 대출 차등화인데

자금력이 부족한 서민들만 피해를 볼 것을 예측할 수 있다. 따라서 기존 주택보유자들의 신규 대출시 대출규제를 강화하고 대출금리를 차등화 할 필요가 절대적으로 요구된다. 또한 기존 주택보유자들이 신규 주택 분양을 받는 경우 기존 주택의 매각을 의무화하는 조치도 마땅히 도입되어야 한다.

우리의 주장

1. 부동산 가격을 절반수준으로 인하할 수 있도록 범국가적인 차원에서

장기구상을 마련하라. 농지, 공장용지, 택지 등은 이미 본래적인 기능을 수행하기 어려울 정도로 높은 가격이 형성되어 국제경쟁력 저하의 원인으로 작용하고 있다. 이번 정부뿐만 아니라 다음 정부에서도 책임있게 추진할 수 있도록 토지와 주택가격을 획기적으로 인하할 수 있도록 장기계획을 마련하라.

2. 주택 공급 확대 정책을 시행하기 위해서는 중립적인 기관에서 객관적이고 공정하게 주택수요를 재추정하라. 또한 주택공급 확대 정책이 반드시 주택가격을 인하할 수 있을 것인가에 대해서도 객관적으로 검토하라.

3. 신도시개발과 주택건설에서 친환경 개발의 원칙을 재확인하라. 주택가격 상승은 결코 주택공급 부족에만 원인이 있지 않기 때문에 주택공급 확대를 위해 기존의 사전환경성 검토나 교통영향평가 등을 무시한 채 무분별하게 택지를 개발하고 주택건설을 하게 되면 결국 수도권은 난개발과 과밀 혼잡을  다시 한 번 반복하게 될 것이다.

4. 1가구 1주택의 원칙을 대외적으로 천명하라. 이를 위해 1가구 다주택자에 대해 대출을 억제하고 대출이자를 차등화며, 보유세를 차등 과세하여 주택보유에서 발생하는 불균형을 해소하라. 또한 서민들이 저렴한 금액으로 내집 마련을 할 수 있도록 환매조건부 주택제도를 조기에 도입하라.

5. 건설업체의 이익을 환수할 수 있도록 분양원가의 범위를 확대하고 이를 객관적으로 검증할 수 있도록 분양가 검증위원회의 도입을 제도화하라. 그동안 정부가 공공연하게 건설업체의 이익을 위해 건축비를 상승하여 분양가 상승을 유도한 반면, 분양원가 공개는 회피함에 따라 건설업체의 배만 불려왔다. 따라서 정부는 건축비 기준을 새로 마련하고 이를 기초로 분양원가를 공공주택뿐만 아니라 민영주택에 까지 공개를 의무화하라.

글 : 환경정의 토지정의센터장 변창흠 교수 (세종대)

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