[이슈] 재개발 투자 어떻게?

3차 뉴타운 후보지로 지정된 서울 영등포구 신길동 일대입니다.

3-5구역의 경우 조합원 수는 398명.

200%의 용적률이 적용될 때 임대주택을 제외하고 811가구가 공급될 계획입니다.

계획대로라면, 조합원 분양분을 빼고도 413가구가 일반분양 물량으로 나오는 셈입니다.

신길 6구역의 경우에도 조합원수는 5백명 정도인데 913가구가 공급될 예정입니다.

일반분양물량에서 나오는 이익은 조합원 몫으로 돌아가는 만큼 재개발에 따른 조합원들의 비용부담이 줄고 조합원 지분의 자산가치는 높아집니다.

[임은근/공인중개사(신길동) : 다른 다세대 주택가처럼 빌라가 적어가지고 단독주택이 많음으로써 조합원 수가 적고 조합원에게 이익이 상대적으로 많을 것으로 예상이 됩니다.]

그러나 조합원 수가 많은 재개발 지구는 사정이 다릅니다.

서울 옥수동 옥수 재개발 12구역의 경우 분양권을 가져갈 수 있는 지분 수는 1580개에 이릅니다.

조합추진위측은 구청에 임대주택을 빼고 1621가구를 짓겠다고 신청한 상태입니다.

1580개의 지분이 1개씩 분양권을 신청하면 일반분양할 수 있는 물량은 불과 41가구밖에 나오지 않습니다.

10여년 전 재개발을 처음 시작할 때와 비교해 조합원수가 두배로 늘었다는 것이 현지 중개업자들의 증언입니다.

단독주택을 허물고 빌라나 연립을 짓는 방식으로 가구수를 늘린 것입니다.

이른바 지분 쪼개기입니다.

조합원 수가 늘면 일반분양할 수 있는 물량이 줄고 당연히 조합원 지분의 자산가치는 떨어집니다.

[김희선/부동산 114 상무 : 예상보다 조합원수가 기하급수적으로 늘어날 경우에는 사실은 조합원들이 져야하는 부담이 그만큼 커질 수 가 있고요. 그런 위험부담이 계산이 안된 상태에서 들어가면 향후에 부담금이 얼마나 될지, 투자수익성이 사실상 보장되기 어렵다고 볼 수 있습니다.]

송파 신도시주변에 3차 뉴타운 후보지로 지정된 서울 송파구 마천동과 거여동 일대에서도 이른바 지분 쪼개기가 상당부분 진행된 것으로 알려졌습니다.

최근에는 건축업자들이 이 지역 단독주택을 사들여 10가구 안팎의 다세대 빌라를 신축하려는 움직임도 나타나고 있습니다.

[부동산 중개업자/서울 마천동 : 세대수가 늘어나니까 세대수 각각에 대한 앞으로의 분양권이나 이런 그게 (이익이) 있으니까 한사람이 (분양권)받는 것보다는 열사람이 받는게 훨씬 유리하겠죠.]

지분쪼개기로 조합원수가 급격히 늘어날 경우 재개발 이익은 기대하기 힘듭니다.

게다가 마천동과 거여동 일대 단독주택가격은 올초 평당 9백만원대에서 뉴타운발표이후 1500만원대로 호가에 거품이 끼었다는 지적입니다.

게다가 재개발은 재건축과 달리 사업속도가 느리고 계획이 확정되기 전까지 추가부담금 등을 전혀 알 수 없다는 불확실성까지 있습니다.

[김희선/부동산 114 상무: 재개발 초입단계에서는 향후에 사업이 어떻게 갈지가 사실상 미지수인 상태이고 그만큼 위험부담이 크다고 볼 수 있죠".]

여기에다가 정부는 재개발 조합원 지분까지 주택으로 간주해 양도세를 무겁게 물릴 방침입니다.

이에 따라 당분간 투자목적으로 재개발지역 조합원 지분을 매입하는 것은 신중해야 할 필요가 있다고 전문가들은 충고하고 있습니다.