바닥을 기는 집세...거품의 증거

유가가 많이 올랐지만 상반기 환율이 떨어지면서 수입단가가 낮아진게 도움을 준 것 같습니다.

이런 와중에 전국의 공공요금은 3.8%나 올랐습니다. 4년만에 최고수준이라고 합니다. 공공부문의 요금인상이 물가상승을 주도하는 형국이 되고 있습니다.

아이러니 한 것은 집값이 천정부지로 치솟는 와중에도 전-월세같은 집세는 거의 오르지 않고 있다는 점입니다. 올 상반기 집세 상승률이 0%로 나타났는 데, 2002년 이후 해마다 집세 상승률은 큰 폭으로 떨어지고 있습니다.

집세 상승률 0%라는 것은 물가 상승률을 감안하면 집세가 실제로는 떨어지고 있다고 볼 수 있습니다.

집값은 오르는 데 전-월세 상승률은 떨어진다는 것은 무얼 의미할까요?

과거 일본의 부동산거품을 정확히 예견했던 도쿄대의 한 교수(갑작스레쓰려니 정확한 이름이 떠오르지 않는 군요..)는 부동산 가격과 임대 수익률을 비교해 거품 여부를 가려냈고 아무도 신뢰하지 않던 그의 분석모델은 부동산 버블 붕괴에 따른 10년 불황에 접어들고 나서야 각광을 받게 됐습니다.

임대수익률 수준이 시장 평균 이자율의 일정배율 아래로 떨어지면 임대료가 지나치게 낮거나, 부동산 가격에 거품이 심화된 것으로 진단하는 모델이었던 것으로 기억합니다.

임대수익률이라는 것은 부동산을 사는 데 쓴 돈, 즉 구입가격에 대비한 연 또는 월 별 임대수익을 나타내는 것입니다. 임대수익률이 낮다는 것은 그만큼 주택가격에 비해 임대료가 싸다는 것이죠.

지난 2001년 이전 집값의 60~70% 수준이던 서울과 수도권의 전세 가격은 이후 집값이 급등하면서 집값 대비 30% 수준으로 급격히 낮아졌습니다.

임대수익률이 거의 절반 수준으로 떨어진 것인데, 그만큼 집값이 가파르게 오르는데 전-월세 가격이 제자리 걸음을 하거나 떨어진다는 것은 결국 정상적인 수요와 공급에 의한 가격이 아니라 투기적 가수요가 개입돼 자산가치의 거품이 발생하고 있다는 것을 증명하는 셈입니다.

물가상승률에도 미치지 못하는 임대수익률을 노리고 강남의 고가 아파트를 매입하려는 투자자가 과연 있을까요? 결국 추후 가격 폭등을 염두에 두고 막대한 양도차익을 노리는 투기꾼들이 여전히 건재하다는 것을 최근의 집세 동향은 여실히 증명해 주고 있습니다.

특히 이런 분석에 따르면 결국 시장의 공급 부족보다는 투기적 가수요의 개입이 최근 집값 폭등에 더 큰 원인이 있다는 것을 알 수 있습니다.

이런 상황에서 공급 확대에 무게를 둔 조치들이 취해지는 것은 투기꾼들의 기대수익이 정점에 달한 강남과 수도권의 기존 아파트에 몰린 돈들을 또다른 곳으로 흩어놓는 역할을 하게 될 수 밖에 없습니다.

돈의 흐름이 분산되면서 강남과 분당같은 집값 급등 지역의 집값이 일시적으로는 안정세를 찾겠지만 새롭게 공급되는 아파트는 투기적 자금의 유입과 실수요가 겹치면서 또다시 시장 평균을 밑도는 임대수익률을 나타내는 비정상적인 시장 구조를 가질 수 밖에 없게 됩니다.

투기적 수요가 공급의 악순환을 불러 이른 바 풍선효과를 낳게 되는 것이죠.

그래서 지금은 부동산 시장의 한 쪽을 눌러 다른 한쪽을 부풀게 만드는 풍선효과같은 미봉책이 아니라 풍선 자체에 과도하게 들어찬 바람을 빼는 작업이 훨씬 더 중요한 것이죠...

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큰 폭 상승세...기업실적 주목

Dow 10,519.72(+70.58P, +0.68%)
Nasdaq 2,135.43(+22.55P, +1.07%)
S&P500 1,219.44 (+7.58P, +0.63%)

이번주도 뉴욕증시는 비교적 큰 폭의 오름세로 출발했습니다.허리케인 데니스가 멕시코만 일대의 석유시설을 비껴가면서 국제유가가 하락세를 보인 게 증시에 가장 큰 호재였습니다.

다우 존스 지수는 70포인트, 0.68% 오르며 만5백선을 다시 회복했습니다. 나스닥 지수는 22포인트, 1.07% 오른 가운데 필라델피아 반도체 지수가 2,0% 또 크게 뛰었습니다.

국제유가 움직임과 더불어 이번주 시장의 최대 관심사는 기업들이 지금부터 내놓을 2분기 실적이라고 할 수 있습니다. 이번주에 실적을 내놓는 기업은 시가총액 1위를 다투는 제너럴 일렉트릭과 기술주 전반에 영향을 미치는 애플컴퓨터 등이 있습니다.

하지만 투자자들의 기대치가 워낙 높아서 어지간한 실적으로는 주가를 끌어올리기 쉽지 않을 거라는 예상이 나오고 있습니다.

지난해 허리케인 이반이 미국의 일부 정유시설을 마비시켜 유가를 크게 끌어올린 경험을 하고 있는 시장으로서는 데니스가 지나갔다고 해서 안심할 수는 없을 것입니다.

원유시장에서는 이반과 같은 초대형 허리케인이 멕시코만을 강타할 경우에는 국제유가가 80달러까지 치솟을 거라는 전망까지 나오고 있습니다.

유가급등은 주식시장에는 늘 악재이기 때문에 증시로서도 허리케인에 촉각을 곤두세우지 않을 수 없습니다. 오늘 뉴욕시장 국제유가는 71센트 하락한 58.92달러에 거래를 마쳐서 사흘연속 내렸습니다.

외환시장에서 달러화는 모처럼 엔화와 유로화에 모두 약세를 나타냈는데 최근 가파르게 오른데 따른 조정의 성격이 강합니다.

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거침없는 상승세...옛날의 1040이 아니다(?)

종합주가지수 1,040.43 (+18.48P)
코스닥지수 526.10 (+7.44P)
원달러환율 1,043.70 (-11.10원)
국고채3년물 4.06%(+0.03)

주가 상승세가 거침없습니다. 어제는 북한의 6자 회담 복귀와 뉴욕 증시 강세에 대한 투지심리 호전으로 주가가 단숨에 1040선을 회복했습니다.

많은 증시 전문가들이 2분기 실적 우려에 따라 지난 주와 이번 주는 주가가 조정을 받을 것으로 예상했지만 외국인과 기관의 강력한 매수세는 지난 금요일의 반짝 조정을 끝으로 이번 랠리가 지속될 것임을 증명이라도 하는 것 같습니다.

주가가 워낙 가파르게 오르면서 일부에서는 과열을 우려하는 목소리가 나오고 있습니다. 산이 높으면 골이 깊다는 말인데, 이러다 조정을 크게 받으면 시장에 오히려 좋지 않은 영향을 줄 것이라는 진단이죠.

하지만 과거 IT 거품이 한참 끼었던 5년전과 비슷한 주가 수준이지만, 시장에는 근본적인 변화가 나타나고 있다는 점을 주목할 필요가 있습니다.

우선 개인투자자들이 흥분하지 않고 있습니다. 과거 IT 버블 당시 닷컴 기업이라면 보지도 않고 돈을 싸들고 주식을 사달라는 개인들이 달려들었지만 지금은 오히려 개인들이 1000선 위에서 지속적으로 주식을 팔고 있습니다.

실제로 지난 6월 28일 이후 개인들은 계속해서 주식을 팔고 있습니다.

또 하나는 기업의 이익 규모와 재무건전성 등 기본적으로 주가를 뒷받침하는 기업의 펀더멘털이 과거와는 근본적으로 차이가 날 만큼 획기적으로 달라진 수준을 나타내고 있습니다.

여기에 과거 경기 정점에 나타났던 주가 급등과는 달리 지금은 급등 이후 3~4개월에 걸친 조정을 거친데다, 경기회복의 초기단계가 여전히 진행 중이어서 추가상승의 탄력이 여전한다는 진단이 나오고 있습니다.