전세값 낮아 매매가 하락?

현재 아파트 매매가에 비해 전세값이 크게 낮기 때문에 조만간 집값이 하락할 거란 정부 주장에 대해 논란.

현재 매매가 대비 전세값은 강북권이 50-60%, 강남권 30-40%로 강남권이 훨씬 낮은 수준.

이에 대해 정부는 실수요를 반영하는 전세값이 예전에 비해 크게 낮은 만큼 매매가도 적정한 수준으로 하락할 것으로 분석하고 이를 집값거품과 안정의 논리로 내세우고 있음.

하지만 이는 주택의 구매층이나 보유시스템의 변화를 감안하지 않았다는 비판이 제기되고 있음.

8,90년대의 경우, 무주택 서민들의 주택마련은 매매값의 6,70%에 해당하는 전세값으로 세를 살다가,  일정 시기에 매매가의 2,30% 정도의 대출을 받아서 주택을 구매하는 형태가 일반적.

결국 실수요층인 세입자가 집값에 근접하는 전세값을 마련한 뒤, 어느 시기에 대출을 받아 서민주택을 마련하는 방식.

하지만, 최근 강남권에서 촉발된 집값 급등과 매매가 및 전세값의 격차 확대는 이런 방식과는 다른 것임.

우선, 무주택 서민이 착실히 돈을 모아 집을 사려는 실수요에 의한 집값 급등이 아니라, 이미 주택을 포함해 상당한 자산을 갖고 있는 중산층이 더 크고 고급스런 주택을 요구하는 수요에 따른 것이며,

따라서 최소한 강남권역의 경우 전통적인 전세가와 매매가 분석틀로는 해석하기가 힘들다는 것.

이는 결국 매매가 대비 전세가 비율이 강남권이 훨씬 낮고 강북이나 지방이 더 높은 이유로 설명됨.

전문가들은 정부가 현재 집값 안정의 '심리요법'을 찾는다며 내놓는 수많은 논리중에 하나가 이 매매가 대비 전세가의 분석틀이라고 폄하.