[부동산따라잡기] '싼 게 비지떡?' 경매의 함정

서울 중구 회현동에 사는 이모 씨.

이 씨는 지난달 초, 법원 경매를 통해 서울 중구의 한 상가 점포를 낙찰 받았습니다.

6.6제곱미터 두 평 정도 크기의 점포 감정가는 2억 3천만 원.

그런데도 이씨가 낙찰 받은 가격은 4천 4백여만 원으로 감정가의 19% 수준이었습니다.

하지만 기쁨도 잠시, 이 씨의 점포는 애물단지로 돌변했습니다.

[이모 씨/경매 상가 낙찰자 : 저 하나만 잘해서 될 문제가 아니고 주변 매장들 중에 입점이 안 된 매장도 많고 상권 활성화가 너무 안 돼서 제가 속이 터져 죽을 지경이에요.]

몇 차례 유찰돼 찜찜한 마음도 없지 않았지만 감정가에 비해 가격이 워낙 떨어져있다는 점 때문에 주변 상권에 대한 분석을 제대로 하지 않은 것이 화근이었습니다.

서울을 비롯한 수도권에서 최근 한 달 동안 감정가의 절반도 안 되는 값에 낙찰된 상가는 모두 133건.

이 가운데 감정가의 절반에도 못미치는 낙찰가율 50% 이하 상가를 살펴보면, 근린상가의 비율이 57.8%로 가장 많았고, 주상복합상가와 테마상가가 각각 16.4%와 5.4%로 그 뒤를 잇고 있습니다.

부동산 전문가들은 이렇게 싸게 나온 상가 점포의 경우 싸다고 덥석 낙찰을 받을 것이 아니라 왜 싼지에 대해 먼저 의심을 가질 필요가 있다고 강조합니다.

일부 점포의 경우 해당 상가의 상권이나 주변 지역 상권이 죽어있는 경우가 많기 때문입니다.

이 때문에 상가를 낙찰받기 위해서는 먼저 입지조건을 잘 분석해야 합니다.

특히 경매에서 여러 차례 유찰을 거듭한 점포의 경우엔 더욱 그렇습니다.

한때 붐을 일으켰던 패션이나 전자 상품을 취급하는 테마상가와 주상복합아파트 내 상가도 최근에는 상당수 지역에서 쇠퇴하는 경향을 보이고 있습니다.

[선종필/상가뉴스레이다 대표 : 테마상가는 업종 구성상 한 층에서 영업력이 좌지우지, 해당 층의 한 점포만 가지고 본인의 영업능력을 발휘한다고 해서 다른 점포가 슬럼화 돼있는데 자신의 점포만 활성화 되는 케이스는 어렵다고 할 수 있겠죠.]

주상복합아파트의 경우에도 함정은 있습니다.

전체 연면적의 30%까지를 상업시설로 하도록 한 규정 때문에 입주 가구수에 비해 상가가 과잉 공급될 수 있습니다.

따라서 수요에 비해 공급이 과도하게 이루어져 제 살 깎아먹는 결과를 초래하기 십상이라는 얘기입니다.

특히 일부 주상복합의 경우 대로변에 나와 있지 않고 안쪽에 자리 잡아 눈에 띄지 않는 경우도 있어 경매에 나서기 전에 반드시 현장을 둘어보아야 합니다.

전문가들은 입찰경쟁률과 감정가도 중요하지만 해당 상가에 대한 구체적인 활용성을 검토하는 것이 더욱 중요하다고 말합니다. 

[강은/지지옥션 홍보팀장 : 가격이 싸기 때문에 무조건 들어가려는 분들이 있는데 임차인의 보증금을 인수할 것이 있는지 체납된 공과금이나 관리비가 상당할 수 있기 때문에 이런 것들을 사전에 조사를 해보고.]

기본적으로 상가 점포는 역세권이나 택지개발지구 내 상업지역, 또 대학가나 신흥 유흥가 등 유동인구가 집중된 지역이라야 효용 가치가 높습니다.

주변에 대형 할인마트나 백화점 등 경쟁력 강한 다른 상가가 들어설 계획이 있는지도 사전에 점검해야할 대상입니다.

아파트 내 상가처럼 한때 독점 상권이었지만, 주변 상권이 활성화하면서 상권의 중심축이 이동할 가능성이 높기 때문입니다.