서울 오피스시장에 공급 지속…"3대권역 2031년까지 45%↑"

서울 주요 업무권역에 공급이 지속되며 7년 뒤에는 A급 오피스시장이 50% 가까이 늘어날 것이라는 분석이 나왔습니다.

8일 글로벌 종합 부동산 서비스 기업 CBRE코리아가 발표한 '서울 오피스 2030' 보고서에 따르면 오는 2031년까지 도심업무지구(CBD), 강남업무지구(GBD), 여의도업무지구(YBD) 등 서울의 3대 업무권역에 471만㎡ 규모 오피스가 신규 공급됩니다.

현재(1천57만㎡)에 비해 약 45% 이상 증가한 규모입니다.


특히 서울 세운지구와 서울역, 서소문 등지에서 대규모 복합 개발이 진행되며 서울 중구와 종로구가 속한 CBD에 신규 공급의 83%가 집중됐습니다.

CBD의 신규 공급 규모는 389만㎡로, 현재의 78%에 해당하는 수준이어서 공급 완료 시 CBD 오피스 시장 규모가 GBD의 2배, YBD의 3배로 커질 전망입니다.

CBRE는 "3대 업무권역 내 확인된 42개 오피스 개발사업 중 37개가 CBD에 집중됐다"며 이같이 밝혔습니다.

CBD 오피스 시장에서 진행되는 오피스 개발 사업의 특징은 연면적 10만5천㎡(3만평) 이상의 대형 자산이라는 점입니다.

평균 높이도 아파트 약 40층에 해당하는 131ｍ입니다.

서울 광화문 디타워, 강남의 파르나스타워 등과 유사한 규모입니다.

이러한 대규모 공급은 CBD 오피스 시장의 외형적 성장과 함께 공실률 증가, 임대료 조정, 임차인 유치 경쟁 심화로 이어질 수 있다는 것이 CBRE 분석입니다.

CBRE는 2031년까지 계획한 물량이 모두 공급된다면 206만㎡ 규모의 공실이 발생하며 공실률이 24.5%에 이를 것으로 추정했습니다.

또한 서울 전체 업무권역의 공실률은 14.9%로 추산했습니다.

다만 기업의 권역 간 이동 가능성이나 공사 순연 가능성을 고려하면 이보다 공실이 낮을 수 있다고 덧붙였습니다.

예컨대 사업이 지연돼 공급량이 40% 감소한다면 CBD의 공실면적도 약 50만㎡로 크게 줄어듭니다.

나아가 지난 10년간의 경제활동인구 증가, 실업자수 감소, 수도권 인구 증가 등의 지표와 고급 오피스 선호 현상, 해외 선진 오피스 시장 사례 등에 미뤄볼 때 프라임 오피스에 대한 수요도 긍정적일 것으로 전망됩니다.

또한 전체 임차 수요의 87%를 차지하는 IT와 금융업 등이 안정적인 수요를 유지할 것으로 보인다는 점도 견조한 수요를 기대하는 이유입니다.

게다가 한국은 세계에서 가장 높은 오피스 복귀율을 나타내며 세계적인 '리턴 투 오피스' 현상을 선도하고 있습니다.

2023년 기준 한국의 평균 사무실 점유율은 약 70%로, 미국 50%, 아시아태평양(APAC) 65%보다 높습니다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 "서울 오피스 시장은 대규모 공급과 수요 변화라는 중요한 전환점에 직면해 있다. 특히 CBD 권역은 3대 권역 중 핵심 메인 업무지구로의 도약 가능성과 함께 단기적인 공실률 상승과 경쟁 심화가 예상된다"며 "임대인은 차별화된 경쟁력을 바탕으로 수요 변화에 유연하게 대응하며 리스크 관리를 강화하고 사옥을 유치하는 등 보다 적극적인 전략이 요구된다"고 말했습니다.