▲ 최인호 주택도시보증공사(HUG) 사장이 20일 서울 여의도 서울서부지사에서 열린 HUG 전월세안정화기구를 통한 '전월세 안심신탁' 기자간담회에서 세부 내용을 설명하고 있다.
임차인이 전세 보증금을 집주인에게 지급하지 않고 공공기관에 예치해 보증금 미반환 위험을 낮추는 새로운 형태의 전세계약이 도입됩니다.
임대인은 보증금을 직접 받는 대신 공공기관이 이를 운용해 발생한 수익을 월세처럼 매달 받습니다.
국토교통부는 지난 13일 발표한 '주택 신속공급 방안'의 후속 조치로 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환 등을 담당하는 '전월세 안심신탁' 사업을 추진한다고 오늘(20일) 밝혔습니다.
전월세 안심신탁은 HUG와 임대인, 임차인이 3자 계약을 맺고 임차인이 전세금을 HUG에 예치하는 방식입니다.
HUG는 전세금을 운용해 임대인에게 매달 월세에 해당하는 수익을 지급하고, 임대차계약이 끝나면 임차인에게 전세금을 직접 돌려줍니다.
통상적인 전세계약과 달리 임대인이 전세금을 가지고 있지 않기 때문에 임차인은 집주인의 자금 사정 등으로 전세금을 돌려받지 못할 위험을 피할 수 있습니다.
별도의 전세금반환보증과 전세대출보증에 가입할 필요도 없어 보증료 부담도 줄어듭니다.
월세 매물을 전세로 전환해 임차인의 주거비를 낮추는 효과도 노립니다.
정부는 매매가 3억 원, 전세금 2억 원인 서울 연립·다세대 주택을 예로 들면서 보증금 1천만 원에 월세 74만 원을 내던 임차인이 안심신탁을 이용해 월세 대신 전세로 거주할 경우 월 주거비가 53만 원 수준으로 약 20만 원 줄어들 것으로 추산했습니다.
이는 전세금의 80%인 1억6천만 원을 연 3.97% 금리로 대출받는다고 가정한 데 따른 것입니다.
아울러 연간 약 34만 원의 보증료도 아낄 수 있습니다.
임대인은 월세 연체나 공실 위험 없이 일정한 수익을 받을 수 있습니다.
HUG는 예치받은 전세금 등을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성해 HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등에 투자하고 연 4%대의 이자수익을 창출해 매달 임대인에게 지급할 계획입니다.
투자 손실이 발생하더라도 임차인의 전세금은 전액 보장하고 임대인에게 약정한 월 수익도 정상 지급할 예정입니다.
등록 임대사업자가 사업에 참여할 경우 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제돼 보증료 부담도 줄어듭니다.
정부는 임대인의 참여를 유도하기 위해 안심신탁을 통해 얻는 소득에 대한 세제 지원도 추진합니다.
특히 사업에 참여하는 임대인이 서울 등 규제지역에서 지방으로 이주할 경우 주택연금을 받을 수 있도록 할 계획입니다.
안심신탁을 통한 연 4%대의 월세 수입에 더해 연 1∼3% 수준의 주택연금도 추가로 받을 수 있습니다.
정부는 이를 통해 수도권 고령층이 보유한 주택을 전세 물량으로 전환하고 지방 이전과 노후소득 확보를 유도한다는 구상입니다.
이 사업은 소득·자산 제한 없이 참여를 원하는 임대인과 임차인이 자발적으로 신청하는 방식으로 운영됩니다.
주택 유형과 지역에는 별도 제한을 두지 않되 시세 20억 원 이하 주택을 대상으로 우선 시행합니다.
위반 건축물 여부와 시세 대비 전세금이 과도한지 등은 사전에 검증합니다.
사업에 참여하려면 보증금 전액을 HUG에 예치해야 합니다.
이에 따라 전세금을 주택 구매에 활용하는 '갭투자'나 고수익 위험자산에 투자하고자 하는 임대인의 참여 유인은 크지 않을 것으로 정부는 보고 있습니다.
정부는 9월 말 사업 공고를 내고 10월부터 신청을 받아 11월부터 3자 계약을 체결한 뒤 연말부터 순차적으로 입주를 지원할 예정입니다.
올해 LH 매입임대주택 500가구도 안심신탁 방식으로 시범 공급합니다.
김이탁 국토부 1차관은 "앞으로 전월세 안정화 기구를 통해 임차인은 전세금 반환 위험을, 임대인은 월세 연체 부담을 내려놓고 임대차계약을 안심하고 맺을 수 있을 것"이라고 말했습니다.
(사진=국토교통부 제공, 연합뉴스)