▲ 아파트
정부가 매입 임대사업자 주택의 양도소득세 중과 배제 혜택을 내년 말에 종료하기로 한 가운데, 임대사업자의 거주주택에 부여한 비과세 혜택까지 없앤다는 방침이어서 논란이 일고 있습니다.
임대주택 세제 혜택에 이어 거주주택에 부여하는 비과세 혜택까지 없앨 경우 법적 의무를 다한 임대사업자의 모든 혜택을 뺏는 것이라며 사업자들이 반발하고 있습니다.
오늘(12일) 정부와 업계에 따르면 재정경제부는 이번 세제개편 안에서 등록임대주택에 부여하던 양도세 중과 배제 혜택을 축소해 내년 말까지 매도하는 경우에 한해 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제(50%) 혜택을 인정하기로 했습니다.
내년 1월 1일 기준으로 의무 임대기간이 종료되지 않은 주택은 의무임대종료일로부터 1년, 정비사업 추진 단지는 이전고시일로부터 1년 내 팔아야 양도세 중과 배제를 받을 수 있습니다.
정부는 이런 내용으로 소득세법 시행령 167조 3항을 개정해 지난 7일 입법예고한 상태입니다.
문제는 이 조항이 매입임대사업자에게 부여한 거주주택 비과세 요건과도 연동돼 있다는 점입니다.
현재 1세대1주택 특례를 규정한 소득세법 시행령 155조20항에 따르면 시행령 167조3항의 양도세 중과 배제 규정에서 정한 등록임대주택을 보유한 임대사업자가 본인 거주주택을 매도할 때는 1주택자로 간주해 비과세 특례와 장특공제(8년 50%) 혜택을 부여하고 있습니다.
세대원 전원이 2년 이상 거주하고 등록임대주택 의무임대기간 중 임대료 5% 이내 증액 제한 등 일정 요건을 갖춘 경우 최초 임대주택 등록 말소일로부터 5년 이내에 파는 경우에만 받을 수 있는 혜택입니다.
그러나 이번 167조3항 개정안에서 등록임대주택의 양도세 중과 배제 기간이 내년 말 또는 의무임대기간 종료 후 1년 등으로 제한됨에 따라 별도의 다른 단서조항을 신설하지 않는 한 임대주택의 양도세 중과 배제 시한이 종료되면 거주주택 비과세도 받지 못한다는 게 세무업계의 분석입니다.
이에 대해 재경부 관계자는 "등록임대 양도세 중과 배제 기간이 종료된 후에도 등록임대주택이 남아 있다면 다주택자로 인정돼 거주주택 비과세 혜택도 사라지는 것이 맞다"고 말했습니다.
즉, 임대사업자의 거주주택 5년 내 비과세 혜택을 인정하지 않겠다는 것으로 이는 당초 재정경제부가 발표한 세제개편안에는 없던 내용입니다.
임대사업자들은 정부가 등록임대주택의 양도세 혜택을 축소하는 데 이어 거주주택 비과세 혜택까지 없애는 것은 부당하다는 입장입니다.
서울 노원구와 구리에 보유한 소형 아파트 3가구로 2018년 임대등록을 했다는 A씨는 "내년 말까지 임대주택 3가구를 다 못 팔면 비과세 혜택을 받기 위해 현재 거주중인 주택도 내년까지 팔고 나가야 한다는 말이냐"면서 "작년과 올해 갑자기 토지거래허가구역으로 지정돼 매도가 어렵고 강력한 대출 규제로 1년 이내에 임대주택이 몇 채나 팔릴지도 의문인데 거주주택 비과세와 장특공까지 없애겠다니 절망스럽다"고 말했습니다.
대한주택임대인협회 성창엽 회장은 "현행법상 임대사업자는 등록임대주택에 거주할 수 없도록 금지하고 있고, 8년 이상 장기 임대를 하는 만큼 임대사업자의 거주주택만큼은 1주택으로 팔 수 있도록 5년의 시간을 벌어줬던 것"이라며 "임대등록을 장려할 때는 언제고 등록 말소 시점이 되니 모든 세제 혜택을 없애겠다며 말을 바꾼다"고 주장했습니다.
소급입법의 부작용을 우려하는 목소리는 세무업계에서도 나옵니다.
김종필 세무사는 "현재 주택시장에서 임대주택을 여러 채 보유한 경우 중과 배제 시한 내 매도가 어렵거나 내놔도 안 팔릴 수 있는데 잘못하면 법에서 허용한 거주주택 비과세까지 못 받는 불합리한 문제가 발생할 수 있다"고 말했습니다.
임대주택 매도 유예기한이 1년에 불과해 임대사업자가 모든 주택을 한꺼번에 팔면 '동일 연도 소득 합산 과세' 원칙에 따라 양도세가 누진돼 세 부담이 더 커지는 것도 문제로 지적됩니다.
이에 따라 재경부의 세법개정안 입법예고 게시판에는 임대사업자들의 반대 의견이 쇄도하고 있습니다.
임대 의무를 다한 임대사업자에게 등록 당시 없던 규제를 소급적용을 하는 것에 대한 불만과 유예기간 연장과 예외 인정, 거주주택 5년 비과세를 유지해달라는 의견이 다수입니다.
복수의 임대사업자들은 "2028년에 8년 임대의무기간이 종료돼도 임차인이 계약갱신청구권을 사용할 경우 임차인을 강제로 내쫓지 않는 한 2030년까지 집을 팔 수가 없다"며 "등록임대아파트의 매도 시한을 늘리고 거주주택 비과세와 장특공제 혜택도 단서조항을 달아 보호해달라"고 주장했습니다.
한 임대인은 "정부가 투기꾼 취급하는 다주택자는 양도세 중과 시행을 번복해 세율을 낮춰주면서 8년간 반값 임대 의무를 다한 임대사업자에게는 세제혜택을 없애겠다며 1년 내 모든 주택을 팔라고 종용하는 것은 형평에도 문제가 있다"면서 "정부를 믿고 따른 게 '징벌적 과세'로 돌아왔다"고 말했습니다.