▲ 서울의 아파트 풍경
정부가 2028년부터 점진적으로 주택 장기보유특별공제(장특공제)의 거주 요건을 강화하고, 2029년 이후부터는 거주에만 혜택을 주도록 완전히 개편합니다.
단계적으로 20억 원, 10억 원 한도도 새롭게 설정해 초고가 주택 1채를 매도하면서 장특공제 혜택으로 세금을 수십∼수백억 원대 대폭 감면받는 사례가 원천적으로 차단될 것으로 보입니다.
재정경제부는 오늘 이런 내용의 '2026년 세제 개편안'을 발표했습니다.
정부는 비거주, 초고가 주택의 세 부담을 정상화하겠다는 취지로 대대적인 양도소득세 개편에 나섭니다.
현행 장기보유특별공제를 주택과 주택 외(상가 등)로 이원화하고, 주택은 '장기거주소득공제', 주택 외는 '장기보유 소득공제'로 2028년부터 명칭을 변경합니다.
주택의 경우 실거주자를 더 크게 지원하고자 현재의 보유에 따른 공제를 1년 유예 후 단계적으로 거주 공제로 전환하기로 했습니다.
현재 실거래가 12억 원 초과 1세대 1주택자는 보유 연 4%, 거주 연 4%를 적용해 최대 10년간 각각 40%씩, 최대 80%를 공제받을 수 있습니다.
내년엔 현행 방식을 유지한 뒤, 2028년 거주 연 6%, 보유 연 2%로 보유 비율을 축소합니다.
2029년부터는 거주에만 연 8% 혜택을 줍니다.
최대 80%의 공제율은 유지됩니다.
다주택자는 현재 비조정대상지역에서만 보유로 연 2%, 최대 15년간 30%를 공제받습니다.
다주택자 역시 내년에는 현행 체제가 유지되고, 2028년 보유 연 1% 또는 거주 연 2%로 변경됩니다.
보유는 최대 15%, 거주는 최대 30%인 셈입니다.
최종적으로 2029년부터는 거주 연 2%로 통일돼 최대 30%를 적용받습니다.
조정대상지역 다주택자는 거주 공제도 배제됩니다.
상가 등 주택 외 건물에는 현재의 보유 공제가 유지됩니다.
구윤철 부총리 겸 재경부 장관은 "거주하지 않는 기간에는 장기보유특별공제를 배제하겠다"며 "거주하는 1세대 1주택은 현재와 같이 10년간 최대 80% 공제를 적용해 최대한 보호하겠다"고 말했습니다.
수백억원대 공제를 원천적으로 차단하기 위해 장기거주소득공제의 한도가 신설됩니다.
한도는 2028년에 20억 원이며 2029년부터 10억 원으로 축소됩니다.
현재는 공제율에 따라 해당 금액을 한도 없이 공제하고 있습니다.
한도는 인별 연간 및 양도 물건별로 각각 설정됩니다.
2인 이상 공동소유 한 주택은 지분 비율에 따라 양도 물건별 한도를 안분해 적용하며, 주택 1채를 연도를 달리해 분할 양도한 경우 분할 양도 비율에 따라 양도 물건별 한도를 배분해 적용합니다.
부부가 5:5로 공동 소유한 아파트를 매도했다면 2028년에는 각각 10억 원씩 한도로, 2029년부터는 각각 5억 원까지 소득공제를 받을 수 있는 것입니다.
조만희 재경부 세제실장은 "장특공제가 (그간) 한도 없이 80%까지 공제가 되다 보니까 차액이 50억 원, 100억 원까지 난 분도 혜택을 보는 등 너무 과도한 혜택이 아니냐는, 과세 형평성 측면의 여러 지적이 많았다"고 설명했습니다.
정부에 따르면 2024년 신고된 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택의 장특공제액 합계 약 5조 1천억 원 가운데 4조 6천억 원, 약 90%를 서울이 차지했습니다.
국세청 분석 결과 장특공제액 상위 100호 가운데서 99호가 서울에 집중됐습니다.
그중 87호는 강남구(68호)와 서초구(19호)였습니다.
강남구의 평균 공제금액은 41억 원, 서초구의 경우에는 33억 원에 달했습니다.
임광현 국세청장은 앞서 "심지어 강남구 주택 1채를 양도하고 장특공제로 200억 원이 넘는 금액을 공제받은 경우도 있다"며 "가히 역진성의 끝판왕"이라고 밝혔습니다.
양도차익은 산 가격과 판 값에 따라 천차만별이지만 정부는 최근 10∼15년간의 집값 상승률과 적정한 양도가액 등을 고려해 제도를 설계한 것으로 보입니다.
정부 설명에 따르면 공제율 80%일 때 집값이 3배 상승해 50억 원에 양도한 경우와 집값이 두 배 상승했다면 양도가액이 62억원 수준일 때 장기보유소득공제 한도 20억 원의 기준선이 됩니다.
한도가 10억 원·공제율 80%를 적용받는다면 주택 가격이 3배 오른 경우 양도가액 30억 원, 2배 올랐다면 37억 원이 한도 기준선이 됩니다.
아파트를 10억 원에 사들여 30억 원에 팔았다면 12억원 공제분 등을 고려할 때 공제율 80% 기준 2029년부터 한도 10억원의 기준선이 되는 것입니다.
조만희 실장은 "양도가액이 30억 원가량 되고 3배 오른 분들 이하인 경우 10억 원 한도에 걸리진 않고 40억 원, 50억 원 등 양도가액이 고액인 분들이 한도에 걸리게 된다"고 설명했습니다.
10년간 거주·보유한 1주택자가 25억 원에 취득해 75억 원에 집을 팔았다면 현재는 공제율 80%를 적용해 33억 6천만 원을 장특공제를 받을 수 있지만 2028년에는 한도액인 20억 원, 2029년부터는 한도인 10억 원으로 대폭 줄어듭니다.
아울러 거주 공제 전환에 따라 거주 기간이 짧은 1주택자는 공제 혜택이 줄어듭니다.
1주택자가 12억 원에 취득한 집을 32억 원에 팔았고, 2년 거주·10년 보유했다고 가정하면 현행 세제 하에서는 거주 8%, 보유 40%로 총 48%의 공제율을 적용받아 6억 원의 공제 혜택을 누립니다.
2028년엔 거주 12%, 보유 20% 등 총 32%로 공제액이 4억 원으로 축소되고, 2029년부터는 거주 16%만 적용받아 공제액이 2억 원으로 줄어듭니다.
(사진=연합뉴스)