● 주상복합의 추락
도곡동 타워팰리스, 삼성동 아이파크 등 ‘부의 상징’으로 통했던 주상복합의 위상이 추락하고 있습니다. 보통 150㎡가 넘는 큰 면적에 63빌딩 못지 않게 높은 초고층과 뛰어난 조망, 호화로운 수입내장재, 엘리베이터만 타고 내려가면 있는 백화점이나 마트 등 부자들이 좋아하는 모든 요소를 집약한 주상복합 아파트는 한때 3.3㎡당 5000만원을 넘는 분양가에도 큰 인기를 끌었습니다.
하지만 주상복합에 낀 거품은 부동산 침체기의 도래와 함께 일반 아파트보다 훨신 빠르게 무너져내렸습니다. 전국에서 가장 비싼 아파트로 알려진 삼성동 아이파크 195㎡형은 지난 2006년 4월엔 47억 5천만원에 팔렸습니다. 그런데 가장 최근인 지난해 11월에 30억원에 겨우 거래됐습니다. 현지 중개업소 관계자는 "사실 이보다 싸게 내놔도 사겠다는 이를 찾기가 대단히 어렵다"고 말합니다.
주상복합의 대명사인 타워팰리스 1차, 전용 165㎡형은 2006년 6월에는 29억원에 거래됐지만 지난 1월엔 실거래가가 18억 8천 5백만원으로 떨어졌습니다. 다른 면적들도 실거래가가 호황기때 최고가와 비교하면 대부분 30%가 넘는 하락률을 보이고 있습니다.
주상복합의 인기가 추락한 이유는 첫째로 재건축이 어렵다는 점입니다. 일반 아파트는 완공 후 15년이 된 시점부터 리모델링이 가능하고, 많게는 40년인 재건축 연한이 차면 재건축 기대감으로 집값이 오르지만 주상복합 아파트는 재건축을 기대하기 어렵습니다.
둘째로 주상복합은 전용률이 낮습니다. 일반 아파트는 보통 공급면적 대비 전용면적이 80% 정도는 됩니다. 하지만 주상복합은 보통 전용률이 70%를 넘지 않고 60% 초반인 곳도 있습니다. 초고층 건물이다보니 집 한 가운데 커다란 기둥이 있어 공간활용이 어려운 경우도 많습니다.
셋째로 주상복합에 살아본 이들은 한결 같이 통풍, 환기 문제와 취약한 단열, 높은 관리비 문제를 많이 호소합니다. 타워팰리스의 경우 바로 옆의 도곡 렉슬 아파트에 비해 면적당 관리비가 2배 수준입니다.
넷째, 대형면적이 대부분이어서 고가주택인만큼 거래가 힘들어 환금성이 떨어집니다. 주상복합에 사는 사람들을 부러워했던 이들도 이젠 '부럽기는 커녕 집값 내려가는 걸 보면 안쓰럽다'고 말합니다.
● 주상복합의 변신
시장에서 외면받고 있는 주상복합 아파트도 최근엔 살아남기 위해 변신하고 있습니다. 특히 아파트의 장점을 결합한 주상복합이 최근의 트렌드로 자리잡고 있습니다.
호반건설이 판교신도시에 짓는 ‘호반 서밋 플레이스’는 주상복합에 적용되는 탑상형 설계 대신 일반 아파트에 자주 쓰이는 판상형을 채택했습니다. 판상형의 경우 외관은 네모 형태로 단순해 보이지만 실거주에 중요한 통풍, 환기 기능은 탑상형보다 뛰어나다는 평가를 받습니다. 창호도 슬라이딩 식으로 완전히 개폐되는 것을 설치해 통풍과 환기문제를 개선했습니다.
‘송도 아트윈 푸르지오’는 아파트와 주상복합의 장점을 활용해 설계했습니다. 펜트하우스의 느낌을 주면서 조망을 강조하다보니 기존 주상복합 아파트는 대부분 외벽 대신 유리로 뒤덮는 '커튼월' 방식을 쓰곤 했습니다. 하지만 유리는 단열성능이 떨어져 겨울엔 춥고 여름엔 덥게 지내야 하고 냉난방비도 많이 나오는 단점이 생깁니다. 때문에 '송도 아트윈 푸르지오'는 콘크리트 외벽에 창호가 조합된 일반 아파트 방식을 채택했습니다. 다만 건물 상부는 외벽 위에 유리로 덮어 주상복합스런 외관을 살리면서 단열성능도 강화하는 두 마리 토끼를 잡았습니다. 또 통상 주상복합은 건물 저층부에 상업시설을 배치하지만 이 단지는 상업시설을 별개동으로 분리시켰습니다.
동부건설이 서울 용산구 한강로2가에 짓는 주상복합 ‘센트레빌 아스테리움 용산’은 전용률을 78~79%까지 높여 일반 아파트와 비슷한 수준으로 끌어올렸습니다. 기둥의 면적을 줄이고 모서리 부분에 배치해 공간활용도를 높이면서 공용면적 중 불필요한 부분을 최소화함으로써 실사용 면적을 넓힌 겁니다.
분양가 거품도 빠지고 있습니다. 최근 분양한 송도 아트윈 푸르지오 주상복합 아파트는 주변에 함께 분양한 포스코 더샵 아파트보다 3.3㎡당 100만원 가량 저렴하게 분양가를 책정해 대부분의 면적형에 대한 청약이 마감되는 등 침체에 빠진 송도 분양시장에서 선방했다는 평가를 받았습니다. 지난해 12월 분양한 광교 호반베르디움 주상복합 아파트 역시 주변 시세보다 1,2백만 원 싸게 분양가를 책정해 모든 면적형 청약이 순위내 마감됐습니다.
부동산써브 정태희 연구원은 "주상복합의 인기가 시들었다고 해도 도심 한 가운데 고층으로 상업시설과 주거공간을 함께 지어야 하는 경우 주상복합 형태가 가장 적합한 경우가 많아 앞으로도 주상복합은 주요한 주거형태로서의 역할을 할 것"이라면서, "기존의 초고층, 초대형, 초호화 일색이었던 형태에서 거품이 빠지고 이젠 1~2인 가구까지 포함한 다양한 형태로 변모해 나갈 것"으로 내다봤습니다.