■ 테마&이슈 : 미국 부동산 지표 전망-나중혁 대신경제 연구소
-미국의 각종 경제지표 발표가 났습니다. 최근 미국 부동산 시장은 어떻습니까?
▷신규주택판매 추이는 지난 2009년 바닥을 찍고 미국의 경기부양에 힘입어 2010년 초반까지 개선되는 모습을 보여왔다. 지난 연말 세제지원 혜택이 연장됐음에도 불구하고 특히 신규주택판매에서 수급이 상당히 불안했다. 지난 3월 말 연준의 1억 2천 5백억 달러 규모의 모기지담보부증권 매입 종료와 지난 4월 말 생애 첫 주택구매자에 대한 세제혜택 종료를 앞두고 잠시 살아나는 듯 했던 수요는 5월 이후 수급불안이 커지고있는 모습을 확인할 수 있다.
문제는 90%이상 차지하고 있는 기존주택이 늘고있는 것이다. 괴거 견고한 흐름을 보여주었는데, 이번만큼은 악영향을 끼치고있는 것 같다. 특히, 지난 2009년 11월 6.5개월치까지 낮아진 I/S 비율이 다시 지난 6월 중 8.9개월치까지 치솟은 것은 부동산시장이 재차 정체에 빠질 가능성이 높아지고 있음을 시사한다.
주거용 부동산 중심으로 하반기 더 큰 위축 전망
-미국 경제회복세가 올초 예상과는 달리 상당히 둔화되는 모습입니다. 미국 부동산 시장에 미치는 영향은 어떠하리라고 생각하십니까?
▷올 상반기까지는 경기회복 기대감이 좋았다. 상고 하저의 흐름을 보여주었는데 2010년 미국 경제성장률 블름버그 컨센서스를 보시면 알겠지만 지난 3월만 하더라도 상저하고의 흐름이 계속 이어질것이다라고 했다. 부동산 버블 붕괴의 조짐이 보인 2006년 이전에는 국내고정투자에서 건설투자가 차지하는 비중이 약 50% 내외에 달했으나 이후에는 그 비중이 30% 내외로 크게 줄어든 것을 알 수 있다.
이번 경기 침체의 주범인 부동산시장 침체가 주거용 부동산을 중심으로 나타났다는 점에서 상업용 건설투자는 상대적으로 견고한 흐름이 지난 2008년 까지 이어졌었는데, 이후 경기 침체가 가속화되면서 극히 동반 침체를 경험하게 된다.
2006년 이전만 해도 국내고정투자는 건설투자 비중이 약 50% 내외 이후였으나 비중 30% 내외 급 감소했다. 경기 침체 주범 부동산시장 침체는 성장둔화가 우려가 가중되는 주거용 부동산 중심에서 하반기 크게 더 위축되는 모습이 나올것 같다.
버냉키의 경기회복 오판이 미국 더블딥 우려 확산
- 미국정부가 막대한 규모 경기부양책을 종료하면서 부동산 시장의 더블딥 우려가 확산되고 있습니다. 연구원님은 이를 어떻게 보십니까?
▷문제는 지난 2월 이후 광의의 출구전략 재개를 했다라는 것이다. 지난 2월 재할인율 인상하였고, 3월달에는 1조 2500억달러의 모기지 담보증권 매입프로그램 종료, 4월말에는 경기회복 자신감이 극에 달했다. 생애 첫 주택구매 세제 혜택을 마무리했다. 그리고 올 한해 경제성장율 전망치를 상향조정하였다. 주요기간들이 경기전망치를 앞다퉈 올리면서 실제 경기 흐름과 전망치의 괴리는 극에 달하게 된다. 결국 상반기 실시했던 연준의 전략은 버냉키의 오판이라고 말할 수 있겠다. 경기회복의 오판이 미국 더블딥의 우려를 확산시켰다고 할수있겠다.
세계경제 이끄는 선진국들의 경기 둔화는 국내경제에도 영향
-미국의 경제 위기가 부동산 시장에서 부터 출발을 했는데요, 경제 전반으로 그 여파가 확산되었습니다. 국내에도 경기침체로 인한 부동산 시장의 타격이 이어지고 있습니다. 미국 부동산 시장이 우리 경제, 증시에 미치는 영향은?
▷미국경제에서 주택경기가 차지하는 비중은 굉장히 크다. 하반기 경기 전반에 대한 불확실성을 확대시킨모습을 보였다. 이런한 흐름이 어쩔수 없이 하반기 경기둔화로 이어지고있다. 하반기 성장을 제한하는 가장 큰 변수 중 하나로 미국 경지지표로 나오고 있고, 이에 따른 안전자산 선호 경향 확산과 글로벌 경기 둔화에 대한 우려는 우리나라에 영향을 미칠수밖에 없는 것이다.
문제는 중국쪽에서 괴열 상장에 대한 긴축을 나서고 있는 가운데 유럽경제는 제정 축소를 통해 재정 건전화를 추구하고있기 때문에 이에 대한 영향으로 하반기는 더 안좋은 모습을 보일 것이다. 여기에 일본마저도 안좋은 모습을 보이고 있다. 엔화강세에 노출되어 경기가 둔화되는 모습을 보이고 있다.
세계경제를 이끄는 선진국들의 경기가 둔화되고 있다라는 점인데, 원화 약세로 돌아서기보다는 달러약세에 따라 원화 강세, 달러약세에 따른 원재료 가격 상승, 환율 하락에 따른 수출증가율의 둔화, 그런 영향들이 국내 하반기 경기에 영향을 미칠것으로 본다.
내년 상반기 이전까지 눈에 띄는 회복세 감지 어려울 것
- 미국 부동산의 단기적, 중장기적 전망은 어떻게 보십니까?
모기지신청지수는 역대 최저 수준인 모기지금리 및 세제혜택 영향으로 지금까지 일정 수요를 이끌어냈지만 위의 그림에서 보시다시피, 모기지신청지수와 모기지금리 사이의 갭이 더욱 벌어지면서 주택시장이 단기간에 회복세를 보이긴 어려울 것임을 시사한다.
특히, 재고 부담이 여전히 높은 가운데 미국 경제의 하반기 성장 둔화 우려와 향후 저성장국면의 지속 가능성 등은 주택가격의 추가 하락을 이끌어 낼 가능성이 높은 만큼 적어도 내년 상반기 이전에는 눈에 띄는 회복세를 감지하기 어려울 것으로 판단된다.
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