서울 성동구 금호동 금호17구역 재개발 사업지입니다.
건축 연면적 7만 9천8백 제곱미터의 공사비는 1천60억 원에 이릅니다.
이 건축비를 3.3제곱미터, 평당으로 따져 보면 438만 원이 나옵니다.
또 다른 재개발 예정지인 서울 용두1구역.
비슷한 형태의 아파트들이 지어질 예정이지만, 3.3제곱미터당 건축비는 3백 59만 7천원 밖에 안됩니다.
관리처분을 신청한 시기도 분양가 상한제 도입 직전인 2007년 11월 이전으로 비슷합니다.
따라서 사업추진 시기가 비슷해 물가 인상률 등 서로 다른 요인이 별로 없는데도 3.3제곱미터당 건축비가 80만 원 정도나 차이나는 셈입니다.
현행 재개발 시행구조가 가장 큰 문제입니다.
재개발 건축비가 조합과 시공사인 건설업체 등 민간들 사이에서 산정되다 보니 이해 관계에 따라 들쭉날쭉 할 수 밖에 없다는 게 부동산 전문가들의 설명입니다.
다시말해 건축비를 산정하는 공적 기준이 없다는 얘기입니다.
건설업체측도 이런 폐단을 부인하지 않습니다.
[건설사 관계자 : 보통 일반 공사 관공사 이런 것 보면 공기(공사기간)가 딱 정해져 있어요. 그러다 보니까 공기(공사기간)나 이런 변수가 적은데 이런 경우는 시공사가 금리도 많이 부담하고 사업 지연에 따라서 조합원의 이해관계에 따라서 시공사 역할이 좀….]
재개발 사업 주체인 조합과 민간 건설업체 간의 이해관계 조정이 가장 큰 문제라는 것인데요.
[건설사 관계자 : 조합은 개발 이익을 최대한 확보해서 조합원들에게 이익을 분배하는 것이고 시공사는 공사를 최대한 적정하게 해서 적정한 이윤을 추구하는거죠. 그 와중에 문제되는 게 여러 가지 요소가 있잖아요. 공기(공사기간)도 있을 수 있고 분양률, 기타 분담금 이런 문제 때문에….]
하지만 이 과정에서 조합과 시공 건설업체가 각각의 이해관계를 따지는 사이 높아진 비용 부담은 고스란히 조합원들에게 돌아갈 수밖에 없습니다.
[김학권/세중코리아 대표 : 건축비가 인상이 되면 조합원들의 추가 부담금이 늘어나게 되죠. 추가부담금이 늘어나게 되면 일반 아파트 분양가가 상당히 높아질 수밖에 없거든요. 일반 아파트 분양가가 높아진다는 얘기는 주변 아파트 값까지 부추길 염려가 있다고 볼 수 있겠습니다.]
이런 부작용과 주민들의 불만이 커지자 서울시는 이달초 개발 업체와 시공사 등 민간 업체가 주도해 온 서울시내 재개발과 뉴타운 사업을 자치구 등 공공기관이 주도하는 형태로 바꾸기로 했습니다.
[권창주/서울시 주거정비과장 : 지금까지는 민간사업이라는 이유로 민간 조합에서 전부 관련업체, 설계자, 정비업체, 시공자를 선정했거든요. 근데 일부 주민, 조합원들은 그런 과정이 투명하지 못하다고 반대를 하고 투쟁을 하는 거거든요. 그런 과정을 투명하게 관리할 수 있도록 공공이 일정 역할을 선정은 주민이 하되 공공이 투명하게 하는 지를 지켜봐주겠다.]
이럴 경우 99제곱미터 아파트라면 분양 원가를 1억 원 가량 낮출 수 있는 등 평균 20% 정도 사업비를 줄일 수 있다는 게 서울시의 예상입니다.
서울시는 이와함께 오는 10월까지 분담금 산정 프로그램을 개발할 계획입니다.
조합원들이 치러야할 분담금을 어떻게 산정했는지 그 과정을 투명하게 하고 관련 정보를 열람할 수 있는 인터넷 홈페이지를 개설할 예정인데요.
성동구 성수동 72번지 일대에 아파트 7천여 가구를 짓는 개발 사업을 시작으로 앞으로 서울 시내 329개 구역의 재개발, 재건축 예정지역에 일제히 적용할 방침입니다.
하지만 서울시의 이런 방침에 대해 사유 재산권 침해라며, 일부 재개발 재건축 조합이 반발하고 있는데다 단순히 건축비 산정작업 등을 민간에서 공공으로 바꾸는 것만으로 재건축·재개발 비리를 근절할 수 있을지는 미지수입니다.