정부는 지난해 서울 강남 서초 송파 등 강남지역 3개구를 제외한 수도권 지역을 투기과열지구에서 해제했습니다.
투기지역 해제는 이른바 11.3 부동산 대책의 주요 내용이었습니다.
이에 따라 수도권에서 분양가 상한제를 적용받지 않았거나 적용을 피한 단지들은 계약 후 곧바로 전매할 수 있게 됐습니다.
입주가 이루어지기 전 상태인 분양권 시장이 틈새시장으로 떠오른 것입니다.
[김은경/스피드뱅크 리서치팀장 : 분양권의 경우에는 청약통장이 없이도 새 아파트를 살 수가 있고요. 특히 청약 가점제 등에서 불리했던 분들은 오히려 청약 경쟁률이 높고 인기가 좋았던 아파트를 구입할 수 있다는 장점이 있습니다.]
분양권 매입은 초기 자금을 덜 들이고 주택을 살 수 있는데다, 향후 시세 차익에 대한 기대감이 크다는 점에서도 관심을 끌고 있습니다.
하지만 아파트 분양권은 지역에 따라, 또 공공이냐 민영이냐에 따라 전매기간이 조금씩 다르다는 점을 명심해야 합니다.
같은 공공부문이라도 과밀억제권역인지 아닌지, 또 같은 권역이라도 아파트의 면적에 따라 전매기간은 달라집니다.
게다가 분양권 시장은 신규 분양이나 기존 주택을 구입하는 것과는 개념이 다르기 때문에 주의할 점도 많습니다.
[분양권을 구입할 때는 가장 중요한 것이 소유주가 정확한 지를 판단하는 게 중요한데요. 신규 분양과는 다르게 소유주가 따로 있기 때문에 실제 소유주가 아파트 입주 당첨자인지를 시행사나 시공사를 통해서 명확하게 확인을 하고 주택 구입에 나서야 됩니다.]
매매계약서는 이동식 중개업소, 이른바 떴다방을 이용할 경우 중개사고 등 문제가 생길 수 있어 반드시 공인중개사를 통하는 것이 안전합니다.
매매계약을 한 뒤에는 해당 단지 소재의 시·군·구청에서 실거래가 등을 신고하고, 은행 융자가 있는 경우 매도자와 함께 해당 금융기관을 방문해 대출 승계절차와 함께 분양 계약서 명의 이전도 해야 합니다.
매도자 입장에서는 분양권 상태에서 파느냐, 입주 후 전매하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있기 때문에 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
또 분양권도 양도 차익이 있을 경우 양도세를 내야 하는데요.
계약일로부터 1년 미만일 경우에는 양도차익의 50%, 1년 이상~2년 미만일 경우에는 40%, 2년 이상인 경우에는 6~35%의 세율이 적용됩니다.
그러나 분양권 상태에서 잔금을 청산하게 되면 이 물건 자체가 분양권에서 주택으로 바뀌기 때문에 주의해야 합니다.
[신방수/세무법인 '정상' 세무사 : 잔금을 청산하면 취득세와 등록세 납부 의무가 생기고요. 그 다음에 양도세 측면에서 손해가 발생합니다. 따라서 혹시 분양권에서 입주 사이에 파실 분들이라면 잔금을 좀 남기셔서 분양권 상태 유지한 상태에서 팔면 절세에 도움이 되겠죠.]
분양권에는 중과세가 없기 때문에 여러 개의 분양권을 갖고 있어도 동일한 세율이 적용되지만, 주택은 여러 채를 소유할 경우 양도세가 중과돼 기존에 주택을 가지고 있는 사람은 분양권 상태에서 전매하는 것이 유리하다는 점도 알아둘 필요가 있습니다.
지금 분양권을 구입하려 한다면 당초 분양 당시 경쟁률이 높았던 곳 가운데 개발 호재가 있는데다 상대적으로 웃돈이 낮게 형성된 곳을 노리는 게 좋습니다.
또 현재는 저평가 돼있더라도 장기적으로 발전 가능성이 있고, 무엇보다도 분양권을 살 때 보다는 되팔 때 충분히 수요가 있을 만한 곳을 찾아보는 것이 유리합니다.