정부의 이번 세제개편안에 대해 전문가들은 주택시장의 패러다임이 '투자'에서 '실거주'로 바뀌는 계기가 될 것으로 평가했다.
집을 한 채만 갖고 있어도 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 서울.수도권(일부 제외)은 3년, 지방도 2년 이상 거주해야 하기 때문이다.
하지만 양도세 등 세제혜택이 강남권에만 치중되고, 오히려 지방, 수도권 외곽 등지는 거주요건 강화라는 굴레가 씌워짐에 따라 주택시장의 '지역별 양극화'가 심화될 것이라는 우려도 나온다.
◇ 강남권 거주자 최대 수혜
정부 세제개편의 최대 수혜 대상은 강남권에 거주하고 있는 고가주택 1가구 보유자들이다.
이번 조치로 6억원 초과, 9억원 이하 주택 보유자들은 고가주택 기준 완화(6억원 초과→9억원 초과), 장기보유 특별공제 확대(20년→10년 이상 보유로 단축), 양도세율 완화(9-36%→6-33%) 등 '3중 혜택'을 받게 된다.
부동산114 조사에 따르면 현재 서울시내 6억원 초과 9억원 이하 아파트는 총 19만4천272가구로 이 가운데 강남, 서초, 송파, 강동구 등 강남권 4개구가 46%인 8만9천884가구를 차지한다.
반면 금천구는 이 금액대 아파트가 단 1가구도 없고, 강북지역인 강북구는 26가구, 은평구 463가구, 중랑구는 1천26가구에 불과하다.
올해 세액인상률 상한이 축소된 종합부동산세 대상 주택도 강남권에 집중돼 있다. 이 때문에 일부 전문가들은 이번 부동산 세제 개편을 "강남권 실수요자를 위한 정책"이라고 정의할 정도다.
강남권에서 양도세 때문에 집을 팔지 못했던 일부는 매물을 내놓을 것으로 보인다. 하지만 9억원 이하 고가주택에 대한 선호도가 높아짐에 따라 그만큼 집주인들의 보유 욕구도 늘어나는 한편 강남 주택을 사려는 실수요자도 증가해 강남권 아파트값이 불안해질 수 있다.
나비에셋 곽창석 대표는 "양도세의 고가주택 기준이 높아진 만큼 종합부동산세 기준도 상향조정될 것이라는 기대감이 커질 것"이라며 "강남권 고가주택에 대한 수요가 증가할 것"이라고 말했다.
김종필 세무사는 "양도세뿐 아니라 증여, 상속세율도 낮아진 만큼 매매 대신 부담부 증여쪽으로 선회하는 사람이 더 많아질 것"이라며 "이 경우 강남권 매물이 생각만큼 늘지 않을 수 있다"고 말했다.
그러나 세계 경기침체로 당분간 강남 집값이 당분간 크게 요동치지는 않을 것으로 전문가들은 보고 있다.
건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "현재 주택시장은 경기 위축, 물가 및 금리 상승, 국제적인 신용경색, 1가구 2주택 담보대출 강제 상환 등의 정책으로 수요가 크게 늘어날 수 있는 여건이 아니다"며 "당장 부동산 시장 가격 상승으로 이어지기는 힘들 것"이라고 말했다.
양도세 경감 혜택을 누리기 위해 법 시행일 이후까지 고가주택은 매도를 미룰 것으로 예상돼 당분간 '거래 공백'도 심화될 전망이다.
또 거주 요건 강화는 실거주가 힘든 재건축 시장에 악재로 작용할 전망이다.
송파구의 한 중개업소 사장은 "재건축 규제를 획기적으로 풀어주지 않는다면 투자수요가 감소하면서 재건축 아파트값은 하락할 가능성이 있다"고 말했다.
◇ 지방, 저가주택 '역차별'...가격 하락할 듯
반면 지방과 수도권의 6억원 이하 저가주택 보유자들은 양도세율 인하 외에는 별다른 혜택이 없어 강남권 주택과의 형평성 논란이 일고 있다.
특히 수도권, 지방 주택에 대한 거주요건 강화로 '원정 투자'가 어려워지면서 가뜩이나 어려운 지방은 고사상태에 빠질 수도 있다고 전문가들은 우려한다.
부동산써브 함영진 실장은 "지방에 수도권 자금 유입 마저 봉쇄한다면 주택 거래량이 더욱 감소하면서 가격도 약세를 보일 수밖에 없다"며 "실거주 주택만 찾게 돼 외곽 주택값은 하락하고 서울 등 도심지역 아파트값은 오르는 등 지역별 양극화 현상이 심화될 것"이라고 내다봤다.
특히 수도권 외곽과 지방의 분양시장 침체를 가중시킬 수 있다고 전문가들은 우려한다.
스피드뱅크 박원갑 소장은 "화성 동탄2, 경기도 양주, 파주 등 수도권 외곽 신도시중 출퇴근이 불편한 지역의 청약 수요가 감소할 것"이라며 "이는 미분양 촉진 정책과도 역행하는 것"이라고 말했다.
겨우 집 한 채뿐인 일반 서민들의 불만도 커질 전망이다. 직장인 이모(37)씨는 "6억원짜리 새 아파트 한 채를 분양받았는데 잔금마련을 못해서 입주를 못하고 있다"며 "거주요건을 강화하면 세금 때문에 팔 수도 없는데 1주택자에게 너무 가혹한 조치"라고 토로했다.
강화된 거주요건을 채우기 위한 위장전입도 활개를 칠 전망이다.
강남구 개포동의 한 중개업소 사장은 "이미 강남건 재건축 시장에는 2년 거주 요건을 채우기 위해 전세를 싸게 주는 대신 세입자에게 주소를 옮겨놓지 못하게 하거나 세입자와 동시에 주소를 옮겨놓는 등 편법이 동원되고 있었다"며 "이러한 위장전입이 지방까지 확대될 수 있다"고 말했다.
(서울=연합뉴스)