서울시가 주택 정책을 내놨습니다.
연초(1월2일)에 오세훈 시장이 직접 나서 발표했지만 "어설프다","알맹이가 없다"라는 평가를 면치 못했던 데 대한 일종의 보완,구체화라고 볼 수 있습니다.
<장기 전세주택 공급>
이번 대책의 가장 큰 특징이자 서울시가 가장 공을 들인 부분입니다. 장기 전세주택의 공급 물량과 공급 스케줄이 구체화된 게 이번 대책의 핵심입니다.
- 장기 전세 공급 물량은?
=>2010년까지 2만4,309 가구가 장기전세로 공급됩니다.
SH공사가 일반 분양으로 계획했던 물량을 장기전세로 돌린 게 2,852가구(전량 45평형입니다)이고, SH공사가 국민임대로 계획했던 물량을 전환한 게 1만7,731 가구, 그리고 재건축에서 발생하는 임대주택 3,726 가구 등으로 구성됩니다.
- 올해 공급되는 장기 전세 물량은?
=>장기전세의 첫 공급은 오는 5월입니다.
올해 월별 장기전세 공급 계획은 다음과 같습니다.
- 장기전세 주택 입주 자격은?
=> 서울시는 '주택공급규칙'과 '임대주택법령'을 개정해서 노령 인구 등 유주택자라고 하더라도 자가 주택을 매도할 경우 전세입주가 가능하도록 추진할 예정입니다. 또 신혼 부부 등 '소유'가 아니라 '거주' 중심의 주택 개념을 선도할 전략적 소비계층에게도 입주자격을 부여하는 방안을 추진할 예정입니다.
하지만 새로운 제도 변경이 이뤄지기 전까지는 기존 법령에 따라 입주자격이 제한됩니다.
물량이 가장 많은 SH공사의 임대전환분(국민임대로 계획했다가 장기전세로 전환되는 물량)은 무주택 세대주로서 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하인 사람이 일단 자격을 갖습니다(참고로 2005년 기준 도시근로자 가구 월평균 소득의 70%는 227만 5천원입니다).
이 중에서
1순위는 청약저축에 가입해서 24회 이상 납입한 자,
2순위는 청약저축에 가입해서 6회 이상 납입한 자,
3순위는 1,2순위에 해당되지 않은 자로 기준이 정해져 있습니다.
- 장기 전세주택 가격은?
=>최초 분양되는 장지지구 26평형은 주변 전세가격의 73%, 그리고 발산지구는 68% 수준으로 서울시는 추정하고 있습니다.
다른 물량도 주변 전세가격의 80%를 넘지 않도록 한다는 게 서울시의 방침입니다.
- 장기 전세주택 거주 조건은?
=>전세 기간은 2년이 원칙입니다. 하지만 입주자가 원하면 20년까지 장기 거주도 가능합니다. 물론 전대는 금지되고 입주 후 집을 소유하게 되면 계약은 해지됩니다.
<시세 연동제>
지난 1월2일 야심차게 발표했던 분양 아파트의 주변 시세 연동제는 얼마 전 설명드린 대로 유명무실화됐습니다.
주변 시세 연동제를 적용하지 않기로 한 은평 뉴타운의 일반 분양분과 철거민 등을 위한 특별분양분,그리고 기존의 국민임대 방식을 제외하면 모든 물량을 장기 전세주택으로 돌렸기 때문입니다.
2010년까지 시세연동제가 적용돼 서울시에서 공급하는 일반 분양 아파트는 한 채도 없다는 얘기입니다. 시세 연동제는 2011년 이후에나 소량이 가능할 것이라는 게 서울시의 설명입니다.
이 대목에서 지난해 은평 뉴타운의 고분양가 논란 이후 발표됐던 서울시의 일련의 주택 정책이 "설익은 상태에서 우왕좌왕했다"는 비난이 나옵니다. 사실 정부가 도입키로 한 분양가 상한제가 시행되면 주변 시세 연동제는 의미가 없다는 말을 서울시 간부들은 공공연히 하고 있습니다. 시세연동제라는 말로 "아파트 값이 싸지겠구나"라는 서민들의 막연한 기대감만 부풀려 놓았다는 비판이 가능해 보입니다.
어찌 됐건 명목적으로나마 시세연동제가 적용될 곳은 이미 사업이 승인된 12개 택지지구 가운데 우면2지구와 앞으로 사업승인이 예정된 도봉2, 천왕2, 내곡, 신내3 지구에서 분양하는 아파트가 될 전망입니다.
<분양원가 공개>
서울시 차원의 분양원가 공개는 다음달(4월) 장지,발산 지구에서 처음으로 이뤄질 것으로 예상됩니다. 은평 뉴타운 1지구의 분양원가 공개는 10월로 예정됐습니다.
입주자 모집공고 시 분양가 10개 항목을 공개합니다. 또 SH공사 홈페이지를 통해 분양원가 60개 항목을 세분해서 공개합니다. 또 이와는 별도로 택지 조성원가를 8개 항목으로 나눠 공개하게 됩니다.
<다가구 매입,임대>
서울시는 당초 기존의 뉴타운 지구 내 존치 지역과 자율 정비구역에서 다가구 주택을 매입해 임대할 계획이었습니다. 하지만 뉴타운 지정 이후 당연히 집 값은 뛰게 되고 서울시가 원하는 가격에 집을 내놓을 집 주인은 없는 게 당연합니다. 당초 계획은 탁상공론이었던 셈입니다. 그래서 앞으로는 향후 임대할 목적으로 다가구 주택을 매입할 경우 뉴타운 지정 여부를 따지지 않고 서울 전역을 대상으로 하기로 했습니다.
<그리고...>
이런 서울시의 대책은 주택을 '소유'하는 문화에서 집을 '일정 기간 빌려 거주하는' 문화(또는 인식)로의 전환을 전제하고 있습니다. 여러분은 2~3억원 주고 3,40평대 장기 전세주택에 살기를 원합니까, 아니면 그럴바에 어떤 식으로든 돈을 더 보태 내 집을 마련하거나 같은 돈이면 20평대라도 내 집을 갖기를 원합니까?
문화와 인식은 쉽게 바뀌지 않는다는 차원에서 서울시의 구상은 하나의 자극, 또는 시발점은 될 수 있지만 그 효과는 상당히 먼 미래에 기대할 수 있을 듯합니다.