정부가 불안한 부동산시장 안정화를 위해 대책을 내놓았지만 시장 불안이 이어질 경우 추가 대책이 마련될 가능성이 높다.
일단 집값 안정에 대한 노무현 대통령의 의지가 워낙 강하고 국가경제적으로도 과도한 집값 상승은 소비위축으로 이어져 향후 전반적인 경기침체를 부채질할 우려가 있기 때문이다.
하지만 참여정부의 임기가 불과 1년 남짓에 불과한데다 여당내에서 정계개편 논의가 한창 진행중인 상황인데다 정부가 추가로 쓸 수 있는 카드가 별로 없고 대선 과정에서 각종 규제완화책이 쏟아지면서 정책효과를 기대하기 어려워 대책이 나오더라도 제한적일 것이라는 관측도 설득력이 있다.
따라서 정부가 추가대책을 마련한다면 강도높은 수요억제 카드나, 과감한 재건축 규제 및 세제완화 등 극단에서 선택될 가능성이 높아 보인다.
◇ 추가 담보대출 규제 강화와 금리인상 = 이번 대책에도 불구하고 부동산 급등세가 수그러들지 않을 경우 소득에 따라 주택담보대출을 규제하는 총부채상환비율(DTI) 적용 기준을 낮춰 그 대상을 대폭 확대하는 방안이 검토될 수 있을 것으로 보인다.
정부는 이번 대책을 마련하는 과정에서도 현재 투기지역의 6억 원 초과 주택으로 돼있는 DTI 적용 기준을 3억-4억 원 초과 주택으로 확대하는 방안을 검토했었다.
이와 함께 부동산을 잡기 위한 마지막 수단으로 금리 인상과 대출총량규제 방안 등이 다시 제기될 수도 있을 전망이다.
금리는 한국은행 금융통화위원회가 결정할 사안이지만, 부동산시장만을 보고 금리를 인상할 경우 경제 전반에 미치는 파급효과가 너무 크고 대출총량규제도 금융시장 전체를 경색시킬 수 있다는 점이 부담이다.
이성태 한은 총재도 이와관련 부동산시장 과열에 경고성 메시지를 던진 바 있다.
◇주택거래허가제 도입, 민간 분양가 규제 = 최근 집값 상승을 두고 정부내에서는 "이대로 간다면 모든 거래를 차단하는 극한의 정책외에는 효과가 없다"는 말이 흘러나온다.
가장 대표적인 거래 통제방법은 주택거래허가제의 도입이다.
이 제도는 10.29대책때 추가적인 규제 수단으로 남겨둔 것이다.
지난해 8.31대책에도 이 정책이 논의됐지만 워낙 시장에 미치는 효과가 큰데다 사유재산을 정부가 규제하는 것은 시장원리에 맞지 않는다는 반대여론이 강해 보류됐던 카드다.
하지만 시장이 비정상적으로 작동한다는 판단이 내려지면 투기지역 등 일부 지역에 한해 이를 도입하는 방안이 가능하다는 전망이 우세하다.
정부는 이번 대책에서 일단 민간택지에 대한 원가연동제 적용을 검토해 나가기로 했다.
현재 '분양가 제도개선위원회'에서 분양원가 공개 확대 방안과 함께 이의 도입여부를 연구중이다.
아직까지는 정부내에서 민간 분양가를 규제한다는데 대해 반대여론이 많아 채택가능성은 반반이지만 민간 분양가가 계속 시장을 불안케 할 경우 또다른 규제수단으로 활용될 여지가 있다.
◇ 재건축 규제 = 현재 다수의 시장전문가들과 정부 부동산정책에서 가장 괴리를 나타내는 부분이 재건축 규제다.
3.30대책을 통해 개발이익 환수 등 장치가 마련된만큼 소형평형 의무비율, 임대주택 건설 등 제한 조항을 풀고 용적률을 대폭 높여 강남권의 공급난을 해소해야 한다는 목소리에 대해 정부는 '재건축 규제를 완화하는 순간부터 해당 단지는 물론 주변 집값이 급등할 수 있다'며 반대해 왔다.
정부는 재건축 규제완화의 시기에 대해 '시장이 충분히 안정됐다고 판단되면'이라는 전제조건을 붙이고 있다.
하지만 정부가 이번 대책에서 밝혔듯 신도시 주택물량을 늘리고 추가 신도시를 건설한다해도 집값 상승세가 멈추지 않는다면 '단기적으로 시장이 불안하더라도 재건축 규제를 풀어 공급을 늘려야 하다'는 시장의 목소리를 언제까지 외면하기는 어렵다는게 전문가들의 지적이다.
게다가 한나라당 일각에서 강남 주택난의 해법으로 재건축을 제시하고 있는 상황이어서 정부가 재건축 규제완화를 전격 채택할 가능성도 배제할 수 없을 것으로 보인다.
◇ 세제 개선 = 최근 집값이 많이 오른 이유중 하나는 추가 상승의 기대감 때문이기도 하지만 강화된 세제로 인해 '팔아봐야 남는게 없다'는 인식으로 매물이 과부족 현상을 겪고 있어서다.
실제 지금 시장에 나가보면 가구수가 2천, 3천가구에 달하는 대단지에서 살 수 있는 물량이 10개 안팎에 불과하고 매수자는 20-30명이어서 매도자가 내놓는 가격이 그대로 시세에 반영되고 협상과정에서 값이 천정부지로 치솟는 상황이다.
동맥경화를 겪고 있는 매물난을 풀지 않고서는 어떤 대책을 내놓더라도 집값 안정을 기대할 수 없다는 지적도 여기서 비롯된다.
반면 정부는 '후퇴는 없다'는 단호한 입장이다.
종합부동산세의 적용대상주택을 6억원으로 확대하고, 양도소득세를 중과하고 있는 현재의 세제를 '역작'이라고 자부해온 입장에서 제도가 꽃을 피우기도 전에 후퇴한다는 것은 '정책실패'를 자인하는 꼴이기 때문이다.
하지만 내달 강화된 종부세가 첫 부과되더라도 집값이 계속 오르고 여기에 내년 최근 급등한 집값이 공시가격에 반영된다면, 종부세의 과표적용율이 높아지고 유권자들의 반대 목소리가 강해진다면 선거를 치러야 할 여당에서 먼저 세제개선을 들고 나올 가능성이 없지 않아 보인다.
(서울=연합뉴스)