[친절한 경제] 전세금 못 돌려받을 집 3.7%뿐?…"더 많을 것" 불안한 이유

<앵커>

친절한 경제 시간입니다. 오늘(23일)도 권애리 기자와 함께하겠습니다. 최근 빌라왕 전세 사기 관련해서 기사들이 참 많이 나오는 것 같아요. 그런데 이런 전세 사기 말고도 역전세 때문에 조금 주의해야 될 것들이 있다면서요? 그런 현상들이 많이 지금 나타나고 있다면서요?

<기자>

네. 집값이 계속 오르던 때와는 정반대의 상황들이 요즘 속출하고 있습니다.

이사를 가야 하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못합니다.

지금 내가 맡겨놓은 보증금만큼 내고 들어오겠다는 사람이 없는데, 집주인이 다른 데서 돈을 구하지 못하는 상황이다. 그러면서 보증금을 돌려주지 않는 겁니다.

주택도시보증공사 HUG에서 판매하는 전세보증보험이 있죠.

이 상품이 출시된 지 9년째인데요, 올여름까지만 해도 HUG가 보증보험 가입자에게 집주인 대신 전세금을 먼저 돌려줬던 건수가 한 달에 300건을 넘은 적이 없었습니다.

그런데 집값 하락세가 확실해지기 시작한 지난 8월부터 보시면 300건대, 400, 500, 600건 정말 매달 이렇게 늘어나고 있습니다.

그만큼 보증금을 돌려주지 못하는 집주인이 급격히 늘고 있다는 얘기가 되겠습니다.

<앵커>

결국 전세 가격이 떨어지면서 생기는 문제잖아요. 그런데 앞으로 전세 가격이 더 떨어질 것 같은데 한국은행이 역전세와 관련해서 전망치를 내놨다면서요?

<기자>

네. 지난달부터는 월세마까지도 하락세로 전환했죠. 지금 주택 부동산 시장에서는 모든 게 내리고 있습니다.

그래서 한국은행이 과연 전세가가 계속 떨어지면 보증금을 돌려주기 어려운 집주인이 얼마나 나오게 될까 추산을 해봤습니다.

전세가가 10% 떨어진다고 할 때 지금 우리나라에서 세를 준 집 100집 중에 65집은 괜찮다.

하지만 11집 정도는 집주인이 빚을 내야 한다고 봤습니다.

그리고 100집 중에 나머지 4집 정도 퍼센테이지로 3.7% 정도는 집주인이 빚을 내더라도 전세금을 온전히 돌려주기 어려울 걸로 전망했습니다.

만약에 전세가가 20% 떨어진다고 하면 이 비율이 6.4%까지도 오를 수 있는 걸로 봤습니다.

전반적으로는 역전세를 걱정해야 하는 셋집이 금융 혼란이 생길 정도로 많지는 않다.

하지만 경계심은 필요한 상황이라는 게 한은의 평가입니다.

과도하게 앞서서 불안해 할 필요는 없지만, 다만 여기서 한 가지 걸리는 점이 있습니다.

이런 조사를 하는 데는 시간이 많이 걸립니다. 그래서 기준이 지금보다 훨씬 과거에 있을 때가 많습니다.

한국은행이 이번 보고서 작성을 위한 샘플링을 하면서 기준으로 삼은 집주인들의 빚이랑 자산 규모는 작년 3월 기준입니다. 

1년 9개월 전이죠. 그리고 집주인들이 매달 갚고 있는 원금과 이자의 규모는 2020년 2년 전을 기준으로 본 겁니다.

그런데 지금 우리가 걱정하는 부동산 버블이 정말 심해진 건 그 이후죠.

2020년 하반기 이후, 그 사이에 전셋값이 무섭게 치솟았고 그 치솟은 전세가가 지속될 걸로 믿고 갭 투자를 한 경우, 또 할 수 있는 한 최대로 이른바 '영끌' 대출을 받은 경우가 적지 않습니다.

역전세 보증금 사고가 생길만한 집, 한국은행이 추산한 전체 전셋집의 3.7, 6.4%라는 규모도 사실 작지 않은데, 이것도 진짜 버블 이후는 미처 반영되지 못한 추산이란 점이 있습니다.

<앵커>

그러네요. 한국은행의 자료가, 그러니까 분석한 근거가 되는 자료들이 약 2년 전 자료라는 거죠. (시차가 있습니다.) 그러면 결국 실상은 한국은행이 전망한 것보다 더 안 좋을 수 있는 가능성을 배체할 수 없는 거잖아요. 그럼 이런 상황에서 전세계약을 어쨌든 하기는 해야 될 것 아닙니까? 이런 상황에서 전세 계약할 때 뭘 좀 주의해야 합니까? 

<기자>

네. 사기가 아니어도 시장 상황에 따라서 닥칠 수 있는 역전세 피하려면, 실은 다들 아시는 거지만 정작 세를 얻을 때 집이 마음에 들면 무시하기 쉬운 게 있습니다.

매매가와 전세가가 너무 붙은 집 피하는 게 좋고요.

특히 앞으로 입주물량이 많은 대규모 분양 물량 같은 게 예정된 지역은 정말 전세가율을 꼼꼼히 따져서 집을 얻으셔야 합니다.

그런데 이미 세를 얻었다. 그러면 역시 전세보증보험에 드시는 걸 지금이라도 고려해 볼 만 합니다.

전세 기간의 절반이 남아 있으면 가입할 수 있습니다.

최근에 빌라왕 전세사기 사건에서 전세보증의 허점이 노출되긴 했지만, 그래도 일반적으로는 막상 역전세 상황에 놓였을 때 보증보험이 있고 없고의 차이가 정말 큽니다.

그리고 이미 보증보험에 가입하신 경우에는 다른 집을 구해서 이사를 가려고 한다. 그러면 꼭 계약만료 2개월 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 걸 집주인에게 알려두셔야 합니다.

문자로라도 집주인과 주고받은 기록이 있어야 합니다.

계약 만료일 전 두 달을 그냥 지나쳐 버리면 계속 살겠다는 의사로 보기 때문에 막상 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 "보증보험 측에 제 보증금 먼저 주세요"라고 신청할 수가 없습니다.

꼭 돈을 받아서 나가야 한다. 그러면 이 시한을 잊으시면 안 됩니다.