눈 뜨고 속지 않기 위해 기억해야 할 '다섯 가지' [스프]

 
전세사기뿐 아니라 월세사기도 전국 곳곳에서 조직적, 계획적으로 발생하고 있습니다. 의도적이지 않았더라도 보증금 일부 또는 전액을 돌려받지 못하는 역전세, 깡통전세 등도 발생하고 있기에 임차인에게는 주의가 요구됩니다.

정부도 2023년 5월부터 전세 및 월세 보증금에 대한 보증과 대출 한도를 주택공시가격 대비 150%에서 126%로 낮췄습니다. 이는 전월세 보증금이 공시가 대비 126%를 넘어서면 전세보증보험 및 시중은행에서의 대출이 불가하다는 것을 의미합니다. 그래서 임차인 입장에서는 계약을 진행하기에 앞서 아래의 다섯 가지를 염두에 두길 권합니다.
   
'부동산공시가격 알리미'를 통해 해당 주택의 공시가격을 확인해 보세요. 주택공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부에서 정한 토지와 건물의 가격입니다. 정부는 이 가격을 실거래가 대비 69% 수준(2024년 3월)으로 하고 있습니다. 혹시나 주택공시가격을 찾는 데 어려움이 있다면 계약을 진행하는 공인중개사에게 서류를 요청하면 됩니다. 해당 주택의 보증금 및 주택담보대출의 합이 공시가격의 126%를 넘어가는지 확인해 보세요.

예를 들어, 주택 매매 시세가 2억이고, 공시가격이 1억이면서, 담보대출을 0원으로 가정합니다. 그러면 전월세 보증금은 1억 2,600만 원까지가 상한선입니다. 혹시나 임차인 입장에서 해당 주택이 꼭 마음에 드는 상황인데 보증금이 높다면 126%를 초과하는 부분에 대해서는 월세로 계약하는 것도 보증금을 지키기 위한 방법 중 하나입니다.
  임대인의 국세 및 지방세 체납 여부를 확인해야 합니다. 이 부분은 보증금을 개인 비용으로 처리할 때는 요구되지 않지만, 전세자금대출, HUG 전세보증보험 등을 이행하는 경우라면 최근 들어 해당 기관에서 임대인에게 요청하는 서류입니다. 국세, 지방세의 단기 체납은 경고 등을 통해 드러나지는 않지만 장기간 체납을 하면 부동산 압류까지 이어질 수 있습니다. 하지만 기관 보증이나 대출을 하지 않는다면 의무적인 서류가 아니기 때문에 조심스러울 수 있다는 점은 유념해 두셔야 합니다.
  역전세, 깡통전세를 예방하기 위하여 매매가 대비 전세가의 비율인 전세가율을 확인해 보세요. 역전세는 계약이 만료됐을 때 전세가가 내려가는 것을 의미하며, 깡통전세는 전세가가 매매가와 비슷하거나 웃도는 것을 의미합니다. 일반적으로 전세가율이 높다면 계약기간 만료 시에 부동산 시장 상황이 침체기일 때 역전세 또는 깡통전세가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 계약기간 만료 시 보증금 일부를 돌려받지 못하여 법적 분쟁이 발생할 우려가 있습니다.
 
  계약서 작성 시, 임대인 본인이 아닌 대리인의 경우에는 꼭 꼼꼼히 따져보세요. 보증금 관련 사기가 기승을 부리고, 집주인이 아님에도 거짓 매물로 단기 임대를 하는 경우도 발생하고 있습니다.

(남은 이야기는 스프에서)

감수: 김경민 서울대 환경대학원 교수(도시사회혁신 전공)