[취재파일] 주택공급, 수요의 2배 이상 초과…한국은행도 일본식 위험 경고

산업연구원에 이어 한국은행도 최근 과열현상을 보이고 있는 건설 투자와 주택 초과공급의 위험을 경고하고 나섰다.

한국은행은 26일 BOK 이슈노트 ‘최근 건설투자의 적정성 평가’를 내고, ‘우리나라의 GDP 대비 건설투자 규모가 크다. 주택수급 면에서 주요 수요층의 인구증가가 정체를 보이는 가운데 주택공급이 크게 늘어나고 있어 초과공급 현상이 확대될 가능성이 있다’고 지적했다.

통계청은 2012년 이후 주택 수요는 매년 34만 호 내외에서 유지되고 있지만 주택공급은 크게 확대됐고, 2015-2016년 중에도 주택공급이 매년 49만 호 정도 늘어날 것으로 추계했다. 2015년에 주택 허가 물량이 76만 가구를 넘은 만큼 공급이 수요를 2배 이상 초과할 것이라는 얘기다.
한국은행 금융결제국 권나은 과장과 조사국 권상준, 이종호 조사역은 보고서에서 "이 같은 규모는 가구 수 증가대비 2배로, 주택 2백만 호 건설 정책에 의해 대규모 공급과잉을 경험했던 1992-1995년 보다도 1.8배가 높다."고 주장했다.

"이 같은 주택시장 호조는 저금리 및 주택경기 활성화 대책에 주로 기인한다. 2013년 중 생애 최초 주택 구입 취득세 면제, 양도소득세 한시 면제 등에 이어, 2015년에는 분양가 상한제 일부 폐지, LTV DTI 규제 완화 등의 조치가 시행되면서 촉발됐다."고도 지적했다.

보고서는 또 국내 건설투자가 경제발전 및 경기부양을 위해 적극적으로 활용되면서 OECD 국가 가운데 GDP 대비 건설투자 규모가 인구대비 국토면적이 넓은 호주, 캐나다, 노르웨이 다음으로 높은 수준이라고 밝혔다.
세 연구원은 고령화 등 "인구구조 변화로 주택수요기반이 점차 약화되고 있다. 주요 주택 수요계층인 35-54세 인구가 2012년부터 감소한 데 이어 생산가능인구도 2017년부터 감소할 전망이다. 반면 비주택수요 계층인 65세 이상 인구비중은 크게 증가하는 추세이다. OECD 국가에 대한 분석결과 고령층 인구비중 증가는 주거용 건설투자에 부정적인 영향을 미친다."고 지적했다.

다만 1-2인 가구의 확대, 멸실 주택 증가 등으로 인구구조 변화에 따른 부정적인 영향을 어느 정도 상쇄할 것으로 보이며, 특히 우리나라는 일본이나 미국과 달리 가구주 연령이 높을수록 주택, 토지 등 실물자산 보유비중이 상승하는 현상이 나타난다고 분석했다.

일본에서는 1980년대 후반 주요 주택수요층인 35-54세 인구 비중이 감소로 전환된 데 이어 1990년대 초 지가하락 등으로 부동산 버블 붕괴 조짐이 시작됐다. 정책당국은 금리인하, 공공투자 확대, 주택구입 세제지원 등으로 대응하면서 1990년대 중반까지 주택투자 호조를 이어갔으나, 1990년대 후반 들어 공가율(빈주택비율) 상승, 건설업체의 수익성 악화로 은행거래 제한 및 파산이 급증했다.
BOK 보고서는 국내 비주택 건설투자도 대규모 지역개발 및 사회기반설비 확충을 위해 빠르게 증가했다면서 GDP 대비 비주택 건설투자 비중이 2014년 기준 10.6%로 OECD 국가 평균 6.3%보다 1.7배 높았다고 밝혔다. 이에 따라 사회기반설비가 대부분 선진국 수준에 도달했지만, 2000년대 이후 완공된 SOC 사업 가운데 실수요가 예측대비 절반에 미치지 못하는 사업이 55%를 차지하며, 2016년부터 시작되는 대규모 SOC 사업 14건 가운데 비용대비 편익이 낮은데도 시행되는 사업이 6건이나 된다고 지적했다.

한국은행은 건설투자 증가 폭을 하향 조정하고 효율성을 높일 필요가 있으며, 건설업의 노동생산성 개선 및 해외진출 확대, 유지보수 위주로의 전환이 필요하다고 밝혔다.
이주열 한국은행 총재도 26일 오전 주요 경제 관련 기관 및 학계 인사들과 ‘경제동향간담회’를 개최하고, “기업구조조정, 청탁금지법 시행, 갤럭시노트7 생산중단, 건설경기 둔화 가능성, 보호무역주의 강화 등 많은 불확실성이 잠재해 있다“고 말했다.

그리고 “최악의 상황에 대비하되 최선의 상황에 대한 희망을 놓지 말라’(Hope for the best, prepare for the worst)는 영국의 격언처럼 어려운 때일수록 위험요인들을 더욱 철저히 관리하고 대비해야 하되, 보다 나은 미래에 대한 희망을 잃지 않았으면 한다.”고 뼈 있는 화두를 던졌다.

이 총재는 또 “한국은행은 앞으로 대내외 경제여건이 어떻게 바뀌는지, 그리고 그러한 변화가 성장 흐름에 어떠한 영향을 미칠지를 면밀하게 점검해 나갈 것이며, 그 결과를 국민들과 공유하도록 배전의 노력을 기울이겠다.“고도 약속했다.

그동안 가계부채 문제와 주택경기, 경제전망 등을 놓고 정부의 정책 방향을 그대로 따르며 소극적인 역할을 했다는 평가를 받고 있는 한국은행이 이제 제 목소리를 낼지 주목된다.