[사실은] '타워팰리스 산 중국인' 팩트체크 했습니다

최근 30대 중국인이 89억 원에 육박하는 서울 강남구 타워팰리스를 은행 대출로 매입한 사실이 알려지면서 논란이 일었습니다. 407.96㎡(123평형) 복층 구조로, 아파트 내에서도 몇 채 안 되는 펜트하우스입니다.

정부는 은행 대출 기준을 꾸준히 강화해 왔습니다. 2019년부터는 투기지역과 투기과열지역에서 15억 원 이상 주택을 매입할 때, 주택담보대출을 받을 수 없도록 했습니다. 외국인이라도 내국인과 같은 대출 규제가 적용되고, 외국 은행의 국내 지점 역시 국내에서 영업할 때는 국내 법에 따라야 합니다. 이 중국인은 외국 현지 은행에서 대출을 받아 현금을 마련한 뒤, 한국에서 타워팰리스를 구입한 걸로 알려졌습니다.

이 같은 사실이 알려지면서 중국인 부동산 투자 문제가 불거졌습니다. 관련 기사에서는 수많은 댓글이 달렸습니다. 사실도 있고, 사실이 아닌 것도 있습니다. 

포털 사이트에서 가장 많은 공감을 받은 댓글을 중심으로 사실을 확인했습니다. 수치와 통계를 중심으로 풀어보겠습니다.



가장 많은 공감을 받은 댓글입니다. 차이나 타운이 있는 대림동과 가리봉동에서 중국인들이 부동산을 대거 사들이고 있다는 내용입니다. 대법원 등기정보광장 웹사이트에서 확인했습니다.

동 별로 파악이 어려워서 대림동과 가리봉동이 있는 구로구와 영등포구 '건물'의, '매매'와 관련한 '소유권 이전 등기'의 신청 현황을 찾아봤습니다. 건물을 사고 등기 이전을 한 건수가 나옵니다. 매수인의 국적도 파악할 수 있습니다. 일단 건물 기준이라, 아파트나 오피스텔 같은 집합 건물은 제외했습니다. 아파트나 오피스텔 같은 집합 건물은 뒤에서 알아보겠습니다.

구로구·영등포구의 건물의 거래 건수는 한 해에 2~3천 건 정도인데, 중국인이 매수한 경우는 한 해 10~20건 정도로 파악됐습니다. 비율로 따지면 0.3~1% 사이에 있습니다. 참고로 파란색 점선으로 표시한 게 서울을 기준으로 외국인의 건물 매수 비율입니다. 전체의 0.5% 안팎입니다. 

구로구·영등포구에서 중국인이 건물을 매수한 비율이 서울에서 외국인이 건물을 사들인 비율 보다 약간 높았습니다. 다만, 모두 1% 미만으로 통계적으로는 작은 수준이었습니다.

다음 댓글 보시겠습니다.


구로구·영등포구만 중요한 게 아니겠죠. 또 건물 뿐만 아파트·오피스텔·빌라와 같은 '집합 건물'을 기준으로도 살펴볼 필요가 있습니다. 최근 5년 동안, 전국을 기준으로, 중국인이 매수한 건수를 확인했습니다.


2016년 6,230건에서 지난해 1만 559건으로 증가 추세입니다. 표로 나타내지는 않았지만, 외국인 가운데 국적 별로 보면 중국인이 월등히 많은 게 사실입니다. 지난해 기준으로 보면, 중국인이 1만 559건, 미국인이 1,662건, 캐나다인이 613건 순이었습니다. 비율로 따지면 0.4~0.7% 수준으로 1% 미만입니다.

논란이 됐던 타워팰리스가 있는 강남구 지역만 따로 분석했습니다. 이번에는 최근 5년 수치를 합쳐봤습니다. 

최근 5년 동안 강남구의 집합건물 전체 매수 건수는 7만 7,337건이었습니다. 이 가운데 외국인 매수는 754건으로 전체의 0.97%였습니다. 다른 지역에 비해 외국인 매수 비율이 약간 높은 걸로 분석됐습니다. 역시 1% 미만입니다.

국적별 통계도 확인했습니다. 1위는 미국인 429건, 2위는 캐나다인 143건, 3위는 중국인 54건이었습니다.

중국인이 매수한 54건을 연도별로 재분석했습니다. 2016년 8건, 2017년 10건, 2018년 9건, 2019년 14건, 2020년 13건으로 약간 증가 추세이기는 하지만, 수치가 작아 유의미한 증가로 분석하기는 어려웠습니다.

다음은 외국인 부동산 규제와 관련된 댓글입니다.


사실 외국인의 부동산 소유를 제한하는 법안은 국회에서 여러 차례 발의됐습니다. 저희 사실은팀이 21대 국회에서 발의된 법안을 분석했는데, 최소 11건 발의된 것으로 분석됐습니다. 외국인의 부동산 취득세율을 올리거나, 외국인 토지 거래 허가제를 시행하자는 내용 등이 담겼습니다.


하지만, 법리 문제가 있습니다. 외국인의 부동산 소유에 대해 내국인 이상으로 규제하는 건, 국제법상의 '상호주의'를 위반할 수 있습니다. UN 모델조세협약, OECD 모델조세협약 등에서 차별을 금지하는 내용이 있습니다.
 
'상호주의'는 헌법에 의해 보장되고 있고, 이런 헌법 정신에 따라 부동산거래법 역시 상호주의를 채택하고 있습니다.
 
국회 역시 이 부분을 감안하고 있습니다.
 
이 때문에 그간 외국인의 부동산 소유를 제한하는 법안들은 제대로 논의되지 못하거나, 논의되더라도 폐기됐습니다. 실제 21대 국회에서 발의된 11개 법안 가운데 논의가 이뤄졌던 4개 법안은 폐기됐습니다. 국회 행정안전위원회는 이용호 의원이 발의한 지방세법 개정안 검토 보고서에서, "외국인의 투기성 부동산 매입이 우려되지만 외국인에 대한 취득세 중과는 상호주의에 위배될 수 있고, 취득 당시에는 투기성 취득인지 여부를 알기 어려워 신중한 검토가 필요하다"고 의견을 냈습니다.

결국, 새로운 법리가 나오지 않는 이상, 관련 법안 통과가 쉽지는 않아 보입니다. 정부 역시 중국인을 포함한 외국인의 부동산 소유 비율이 1% 미만 수준이라, 아직까지 규제의 실효성이 없다고 판단하고 있습니다.

다음 댓글 보시겠습니다.


자연히 "한국인은 중국에 부동산 투자하기 어려운데, 중국인이 쉽다는 건 상호주의 위반 아니냐"는 반론이 나옵니다. 공산주의 국가인 중국은 부동산 소유를 엄격히 제한하고 있는 게 사실입니다. 외국인 뿐만 아니라 자국민에게도 그렇습니다. 

중국이 외국인의 부동산 소유를 어떻게 규제하고 있는지 정확한 팩트를 알아봤습니다. 베이징 주택도시개발위원회 웹사이트와 미국의 대형 로펌 와이케이(YK Law)의 자료를 종합했습니다. 중국 공식 웹사이트는 자료 공개 범위가 제한적이라, 미국 유명 로펌 자료로 우회해 알아봤다는 점 양해 부탁드립니다.


일단, 외국인이 중국에서 부동산을 매수하기 위해서는 최소 1년을 중국에서 공부하거나 경제활동을 해야 합니다. 상업용 부동산은 중국인으로 귀화하지 않는 이상 살 수 없습니다. 토지는 매수 자체가 불가능합니다. 각종 세금을 합하면 외국인에게 매매가 기준 최대 11.6%의 과세가 적용된다고 와이케이는 분석하고 있습니다.

특히, 부동산을 매수하더라도 부지는 정부 소유입니다. 소유권은 최대 70년 유지됩니다. 70년 리스 개념으로 이해하시면 됩니다.

중국인은 한국에 부동산 투자하기 쉽고, 우리는 중국에 부동산 투자기 어려우니 형평성에 어긋나 보이는 것도 사실입니다. 다만, 여기에는 정치적·경제적 맥락도 얽혀 있습니다. 가령, 부동산 투자를 넘어 산업 투자로 외연을 확장시키면, 한국의 해외 투자 가운데 중국의 비중이 꽤 높습니다.


한국 입장에서는 - 아직 건수가 많지 않은 - 중국인의 국내 부동산 투자 문턱을 올리는 것보다는, 산업 투자 리스크를 만들지 않는 게 이익이라고 생각할 수 있습니다. 외국인 부동산 규제 정책이 산업 투자에 영향을 미친다면, 규제의 실효성이 크지 않기 때문입니다. 한국과 중국의 경제가 그만큼 긴밀히 연결돼 있기도 합니다. 물론 이건 법리적 판단이라기 보다는 정치적 판단이겠죠. 이 부분은 토론이 더 필요해 보입니다.

다음 댓글입니다.


중국 뿐만 아니라, 상호주의를 채택하는 나라가 많지 않다는 뜻으로 읽힙니다. 일단, 싱가포르 국세청 홈페이지를 확인했습니다.

외국인이 주거용 부동산을 매수하면 적용되는 취득세가 적혀 있는데, 2018년 7월부터 20%를 매긴다고 써져 있습니다. 싱가포르는 외국인이 집을 사려면 부동산법에 따라 구입 승인도 받아야 합니다. 


싱가포르 뿐만 아니라 홍콩도 비슷합니다. 비영주권자가 주거용 부동산을 매수할 때 종가 취득세와 매수자 취득세를 각각 15%씩 부과해, 모두 30%의 취득세를 내야 합니다.

캐나다는 주별로 다르긴 하지만, 온타리오주(州)는 취득세 말고도 비거주자 투기세 15%를 추가로 부담하게 하고, 호주는 외국인투자심의위원회의 승인을 받아야 구입할 수 있습니다. 뉴질랜드에서는 해외투자법에 따라 해외투자청의 승인을 받아야 하며, 비거주 외국인은 신축 주택 이외의 주택 구입을 아예 금지하고 있습니다.

싱가포르를 비롯해 외국인 부동산 구입에 대해 강하게 규제하는 나라가 여럿 있는 것도 사실입니다.

다만, 이들 나라의 공통점이 있습니다. 외국인들의 공격적인 부동산 투자가 이뤄질 경우, '영토 주권' 문제에 영향을 받을 수 있는 국가들입니다. 싱가포르나 홍콩은 도시 국가라 면적이 매우 좁습니다. 외국인들이 부동산을 조금만 사들여도, 우리 땅이 줄어들고 있다는 위기감이 나올 수 있습니다.

캐나다, 호주, 뉴질랜드는 인구에 비해 땅은 넓지만, 자국민 숫자가 워낙 적어 외국인들의 부동산 소유가 많은 국가들입니다. 적극적인 이민 정책을 폈던 이력이 있습니다. 
 
국제법상 '상호주의'가 한 국가의 '영토 주권'을 훼손할 수 있다면, 자연히 영토 주권을 우선할 수밖에 없습니다. 이들 국가들의 외국인 부동산 규제 정책은 국제적으로 '예외'로 용인되고 있습니다.

이들 나라를 제외하면, 외국인에 대해 세제 차별 규정을 두는 경우는 거의 없습니다.
 
(인턴 : 권민선, 송해연)