[취재파일] 공공 재건축 5만 호는 '희망 사항'…태릉 골프장 "내년 청약 목표"

<월간 부동산 대책> 8월호 - 공급 편이 윤곽을 드러냈습니다. 서울을 중심으로 13만 2천 호의 신규 택지를 더 마련했다는 내용입니다. 노원구 태릉 골프장과 용산 미군 '캠프킴' 부지 등을 택지로 개발해 3만 3천 호를 공급하고, 공공 재건축에 고밀 개발을 허용해 7만 호를 공급하는 내용이 담겼습니다.

주택 공급 TF를 총괄한 홍남기 경제부총리부터 김현미 국토교통부 장관, 서정협 서울시장 권한대행을 비롯해 국토부 주택실의 정책 실무자들이 4일 오전 정책을 발표하고 설명했습니다. 대책의 절반 이상을 차지하는 공공 재건축·재개발에 대한 실효성과 추산된 규모에 대한 배경을 묻는 질문이 많았습니다. 어제(4일) 브리핑에서 나온 주요 질의와 이에 대한 정부의 입장을 정리했습니다.

※서울과 세종에서 동시에 벌어진 브리핑 내용을 종합해 발췌·정리하고, 독자의 편의를 위해 질문과 답변의 순서를 조정했습니다.

● 전체 규모는?

Q. 13.2만 가구 중에 분양과 공공 임대 비중은 어떻게 되나?

A. 공공주택지구는 공공주택 특별법에 의해서 전체 물량의 35% 이상을 임대주택으로 공급을 하도록 규정돼 있다. 일부 국유지는 전체를 임대주택으로 공급할 수도 있다. 그래서 일률적으로 말하기는 곤란하지만 대략 절반 정도는 임대주택. 구체적인 사업계획을 수립하는 단계에서 조금씩 수정될 것이다.

공공 고밀 재건축은 기부채납 비율이 달라질 수 있고, 이에 따라 공공 분양과 공공 임대의 비중도 개별적으로 달라지기 때문에 일괄 추산이 어렵다.


Q. 3040에 대한 공급 강조했는데, 물량으로 치면 어느 정도인가?

A. 7·10 부동산 대책에서 나온 제도 개선 내용을 적용하면 생애 최초 주택 구매자, 청년, 신혼부부 등에 이번에 늘어나는 공급물량의 50% 이상이 돌아갈 것으로 전망하고 있다. 그러나 역시 일괄적으로 말하기 어렵다.

● 공공 재건축 5만 호, 실효성은?

Q. 신규 공급의 절반 이상이 공공 재개발과 재건축이다. (7만 호) 실제 공급이 가능한가?

A. 고밀 재건축 5만 가구의 근거는 현재 서울에서 정비구역이 지정됐고 그러나 사업시행 인가를 받지 않은 단계에 있는 사업장이 서울에 모두 93개 사업장이 있고 약 26만 호가 있다. 이 가운데 약 20% 정도가 공공 재건축에 참여하는 것으로 보고 5만 호를 산정했다.

모든 단지가 공공 재건축을 하기는 어렵다고 생각하고 있고, 특히 사업 시행계획 인가를 받은 단지는 그것을 변경해서 다시 고밀 재건축으로 돌아가기는 어렵다고 보고 있다. 그래서 초기사업장을 대상으로 이 고밀 재건축이 작동하리라 생각하고 있다. 이런 초기 사업장의 한 20% 정도가 참여한다고 가정한 것이다.

Q. 20%는 무슨 근거로 산정했는가? 참여하겠다는 의사가 어느 정도 확인되었나?

A. "조합의 의견을 저희가 직접 물어서 하겠다고 하는 조합들을 모아서 그 수요가 5만 호다"라는 그런 의미는 아니다. 아직 조합이나 소유자들을 통해 참여 의사를 명시적으로 확인하지 않은 추정 물량이다. 수요 단계에 있는 사업장들 중에서 일정 비율이 참여한다는 가정하에, 정부가 참여를 독려해서 5만 호 정도의 공급이 이루어질 수 있도록 하겠다는 의미다. 앞으로 홍보나 설명을 통해서 많은 단지들이 사업에 참여할 수 있도록 하는 노력이 필요하다.

Q. 민간 부문에서 그 정도로 공공 재건축에 참여하려고 할까? 강제할 수단이 있는가?

A. 조합원들의 동의가 있어야 한다. 강제할 수 있는 상황은 아니다. 물론 사업성이 좋거나, 조합 단독으로 공공의 참여 없이, 고밀 개발 없이 사업을 진행할 수 있는 단지는 참여 유인이 상대적으로 낮다.

그러나 이익의 상당 부분은 공공으로 환수가 되겠지만, 용적률을 높여주고 층고 제한을 푸는 그런 혜택을 조합원들이 선호할 수 있다. 사업성이 좀 떨어지고 주민들 간의 의견 합치가 이루어지지 않은 곳이라든지, 아주 초기 단계에 있는 사업장은 공공의 참여를 통해서 사업의 진행 속도를 높이고 사업 추진과정의 투명성이 제고되어 조합의 부담이 줄어든다면 충분히 이 사업에 참여할 수 있는 유인이 있다고 판단한다.

Q. 용적률 증가로 나오는 이익이 대부분 환수되는 상황에서 너무 낙관적인 숫자 아닌가?

A. 물론 목표치의 성격이 있지만, 충분한 용적률을 통해서 사업성을 확보하고, 공공이 직접 참여함으로써 여태까지 정비사업에서 벌어졌던 투명성 부족의 문제나 조합 내 갈등 문제, 사업 시행 초기에 나타날 수 있는 자금 부담 등을 해결하고, 비전문가인 조합이 추진하는 것보다 개발 전문 기업인 LH나 SH가 들어가면 더 원활히 추진되는 측면, 여러 가지 면을 고려하면 많은 사업장에서 관심 보일 수 있다고 생각한다. 앞으로 제도의 설명이나 사업 모델의 홍보를 통해서 조합원분들이 정확하게 공공 참여 고밀 재건축의 의미를 이해하고 참여할 수 있도록 적극 지원할 계획이다.

Q. 2년 이상 실거주 요건 등 여러 규제들을 풀어줘야 효과가 있을 거라는 의견도 있다. 추가 완화 조치는?

A. 재건축에 있어서 2년 이상 거주해야 한다는 것은 지금도 분양을 할 때 해당 지역에 2년 이상 거주하신 분들에게 우선 입주권을 주고 있다. 원래 재건축이라고 하는 것은 본인이 살고 있는 동네를 새롭게, 주거 환경을 좋게 해서 살기 위해 하는 게 이런 재정비 사업이니까 그 취지에 맞는 것이다. 다른 규제들에 대해서는 특별한 변화가 없다.

Q. 용적률을 500%로 올릴 경우 현행 건축법상 위배되는 부분은 없나?

A. 용적률을 늘리되, 단지 여건이나 과밀 상황 등 기존 여러 도시 계획상의 규제를 고려해서 정비계획 수립권자인 서울시가 적정 용적률을 결정하는 방식이기 때문에, 그런 부분은 용적률을 부여하는 과정에서 충분히 고려될 것이다.

Q. 공공 재건축은 사업 기간 단축이라는 장점이 있는데, 어느 정도 효과가 있다고 보나?

A. 공공 재개발은 10년에서 5년 정도 단축된다고 보고 있다. 공공 재건축은 따로 산정하지 못했다. 정부가 지원 TF 통해서 유사한 수준으로 단축 추진하도록 노력하겠다.


● 신규 택지 3만 3천 호 발굴…어떻게?

Q. 1~2년 내로 실질적으로 국민들이 살 수 있는, 아니면 2~3년 내로 공급이 가능한 단기 공급물량이 어느 정도인가?

A. 건물이 없는 부지는 일찍 착공이 가능하고, 공공청사가 있는 부지도 철거가 끝나고 착공한다고 하면 분양 자체는 빠르게 가능하다. 입주까지는 시간이 좀 걸리겠지만 착공은 생각보다 빠를 수 있다.

태릉CC 부지도 내년 말쯤에 사전 청약을 받을 계획이다. 조달청은 이전이 필요해서 시간이 좀 걸릴 것 같고, 외교원은 유휴부지가 있는데 유휴부지는 사업이 바로 가능할 것으로 보인다.


Q. 용산 캠프킴은 아직 미군으로부터 반환되지 않았는데, 계획은?

A. 캠프킴은 환경조사가 진행 중이다. 이미 이 부지는 미군이 다 이전을 한 상태이기 때문에 환경 문제에 대해서 양국 간의 협상만 마무리하게 되면 조기 반환에는 별 장애가 없는 상태다. 국방부도 적극적으로 협상에 임할 계획이다. 금년 중에 반환받는 게 목표다. 물론 이것은 미군하고의 협의가 필요한 상황이기 때문에 딱 언제다, 라고 말할 수 없다. 반환받은 다음엔 최대한 빨리 사업을 진행할 계획이다.

Q. 그린벨트 보전이 원칙이라면서 태릉은 개발하기로 했다. 왜?

A. 태릉 CC는 인공시설물로 조성된 지역이고 골프장으로 운영하고 있기 때문에 원형을 그대로 보존하고 있다고 보기가 곤란하고 환경적으로 보존 가치가 매우 낮은 토지라 그린벨트 보전 원칙과 배치된다고 보기는 어렵다. 주택을 공급할 수 있는 입지 여건 등을 종합적으로 보고 관계 기관의 검토를 거쳐서 선정했다.

Q. 여러 택지 가운데 이번 택지가 선정된 이유는?

A. 서울 시내 부지는 정부 부처와 협의해서 발굴한 국공유지 부분과 서울시에서 제안한 부분, 이렇게 발굴한 것이다. 현재 행정 재산으로 이용되고 있는 국공유지 부분도 있고, 일부는 미매각 부지 등도 이번에 발굴했다. SH 상암 미매각 부지가 그렇다. 특별한 기준 가지고 한 건 아니고 기관들과 협의해서 발굴했다.

● 주택 정책, 어디로 가는 건가?

Q. 주택을 소유보다 임대 위주로 간다는 의지가 담긴 것 같은데, 사람들이 주택을 소유하고 싶어 하는 건 갑작스럽게 해고나 은퇴로 임대료를 낼 수 없게 됐을 때도 계속 살 수 있는 거주 안정성을 선호하기 때문이다. 이런 문제에 대한 보완방안은?

A. 임대 위주의 정책은 아니다. 정부가 많은 공급대책을 발표하고 있고 그중에서 상당 부분이 분양 물량이다. 분양물량 없이 임대만 한다는 건 아니다.

저소득층의 주거 안정을 위해서 무엇보다 가장 시급하고 중요한 것은 공공임대주택을 안정적이고 지속적으로 공급하는 것이다. 우리나라에 공공임대주택의 비중이 올해가 되면 딱 8% 수준에 도달하게 된다. 2022년이 되면 OECD 평균을 넘어서는 9%를 공급하게 되고, 2025년이 되면 10%가 되어서 전체 임차 가구의 25%는 공공임대주택에 거주하는 그런 토대를 만들기 위해서 사업이 진행 중에 있다. 그렇게 되면 청년·신혼부부라든가 저소득층의 주거 안정성이 담보되어 생활이 많이 안정될 수 있다고 생각한다.

Q. 사전 청약을 계속 확대하고 있는데 후분양제 도입 정책은 폐기인가?

A. 후분양을 넓혀 나가겠다는 정부의 방침에는 변함이 없고 시범사업들을 지금 정상적으로 추진하고 있다. 그러나 많은 분들이 공급에 대해서 걱정하시는 분들이 많기 때문에 이번에 사전청약을 늘려서 이러한 수요를 사전에 분산시키면서 안심하게 하기 위한 것이다. 사전청약제도를 내년하고 내후년에 신도시를 중심으로 할 것이고, 가능하면 태릉CC 택지도 사전청약할 수 있으면 도입할 계획이다. 전체 물량을 사전청약하는 것은 아니다.