[취재파일] '무기한 월세 연장 제도' 일본에서 벌어지는 일은?

지난 9일 박주민 더불어민주당 의원(아래 사진)이 대표 발의한 '주택임대차보호법' 개정안을 놓고 논란이 커지고 있습니다. 내용은 다음과 같습니다. 1) 세입자가 3기분 연체 등의 과실이 없는 한 집주인은 2년 단위의 전월세 계약을 무조건 연장해줘야 한다. 2) 전월세 금액의 증액은 이전 금액의 5%를 초과하지 못한다.


보수 야당들은 국민의 재산권을 침해하는 위헌적 법률이라고 비판하고 있지만, 박 의원은 독일, 프랑스, 영국, 일본 등이 이미 비슷한 임대차 안정화 정책을 시행하고 있다고 밝혔습니다. 주요 자본주의 국가들이 선택한 정책인 만큼 위헌 논란보다는 우리 시스템이나 국민 정서에 맞는지, 그리고 정책 도입의 충격을 어떻게 최소화할 것인지 등을 차분히 검토해보는 것이 좋을 듯합니다.

저는 2016-2018년 특파원으로 근무했던 일본 사례를 말씀드려볼까 합니다. 일본의 임대차 제도는 2년 단위 월세 계약을 기본으로 하고 있고, 박 의원의 개정안처럼 "건물 임대인은 정당한 사유가 있다고 인정되지 않을 경우 계약 해지를 할 수 없다"(차지차거법 28조)고 규정하고 있습니다. 과연 이런 일본의 임대차 시장에선 어떤 일이 일어나고 있을까요?

1. 세입자를 까다롭게 고르는 집주인·건물주

저도 도쿄에서 집을 임대해서 살았지만, 정말 세입자가 마음 편히 살 수 있습니다. 2년 계약은 거의 처음 월세 그대로 갱신됩니다. 심리적인 안정감도 상당합니다. 반면, 일본 집주인들은 생각이 복잡합니다. 월세를 마음대로 올릴 수도, 세입자를 마음대로 내보낼 수 없습니다. 그래서 일본 집주인들은 처음부터 세입자를 매우 까다롭게 고릅니다. 월세가 밀리지 않을지, 집을 깨끗하게 쓸지, 문제가 생겼을 때 대화가 통할지 등을 살핍니다. 부동산 중개업소에 1) 애완동물이 없을 것 2) 아이들이 없거나 적을 것 3) 외국인이 아닐 것 4) 확실한 직장과 수입이 있을 것 등을 말해놓는 경우도 많습니다.
도요타자동차의 경우 일본에 온 외국인 엔지니어들이 집을 구하지 못하자 회사 측이 부동산 중개사무소들에 연락해 외국인을 차별하지 말아줄 것을 부탁하기도 헀습니다. 제 지인은 강아지 두 마리를 기른다는 이유로 계약을 거절당했는데, 결국 다른 집주인에게 '월세를 10% 더 올려주겠다'고 말해 겨우 집을 빌릴 수 있었습니다. 특이한 집주인들도 많습니다. 이유를 모르겠지만, 공무원은 안 받겠다고 한 집주인의 경우도 들어봤습니다. 상가 점포의 경우 가게 사장이 건물주에게 "이런 장사를 할 것이고, 이렇게 돈을 벌어 월세를 밀리지 않겠다"는 PT를 하거나 보고서를 제출하는 경우도 있었습니다. 우리나라에선 어떨까요? 서울 강남 등 일부 지역을 제외하면 세입자를 구하려는 집주인들이 더 많지 않나요? 저런 조건을 내세우면 세입자를 구하기 어려울 듯합니다.

2. 월세 인상의 복잡한 절차

일본 집주인 건물주가 월세 인상을 요구하려면 다음의 절차를 거쳐야 합니다. ▷인상 요구 통지서와 근거 서류를 임차인에게 발송 ▷세입자가 거부하면 지역 간이재판소에 중재 요청 ▷한 달에 한 번씩 재판소에 가 세입자와 공식 협의 ▷최종 결렬 시 정식 재판. 일본 변호사들은 "세입자에게 통지서를 보낼 때 월세 인상이 왜 필요한지 그 사유를 충분히 적어야 한다"고 조언합니다. 대충 적었다가는 간이재판소에서 '근거없는 인상'으로 지기 때문입니다. 우리처럼 그냥 월세 인상을 통보하고 "못 내면 나가!"라는 건 있을 수 없습니다.


물론 세입자가 월세 인상을 받아들이는 경우도 적지 않습니다. 정말 주변 시세와 큰 차이가 있는 경우입니다. 간이재판소에서 집주인 손을 들어줄 가능성이 크면 그냥 월세 인상을 받아들이는 겁니다. 집주인도 법적 다툼을 원하지 않습니다. 일본에선 2년 계약을 갱신할 때 세입자가 갱신료(월세 한 달분 정도)를 집주인들에게 주는데요, 집주인들이 원만한 월세 인상을 위해 "대신 갱신료를 받지 않겠다"고 제안하기도 합니다.

박 의원은 개정안에서 아예 월세 인상 상한을 5% 이하로 뒀죠. 또 각 시도가 주택임대표산정위원회를 두고, 1년마다 지역별로 적절한 표준임대료 기준을 산정 고시하도록 했습니다.

3. 일본 간이재판소의 판단은?

간이재판소까지 간다면 집주인은 상당한 비용을 써야 합니다. 변호사도 구해야 하고, 주변보다 임대료가 싸다는 걸 증명할 부동산 감정도 필요합니다. 아무리 서류를 잘 준비해도 월세 인상을 인정받기란 쉽지 않습니다. 간이재판소가 세입자의 생활 권리를 더욱 중요하게 보기 때문입니다.


제가 특파원 시절에 만난 아베 데츠오 변호사(위 사진)는 이렇게 말했습니다. "라면 가게가 하나 있다고 칩시다. 그 가게가 한 장소에서 오래 장사를 했다면 처음부터 동네 손님을 모우려는 노력을 많이 했겠죠. 그리고 라면 가게를 중심으로 작은 상권도 만들어졌을 겁니다. 간이재판소에선 그런 라면 가게의 노력을 인정해줍니다. 또 가게가 없어질 경우 단골 손님들의 생활패턴이나 삶도 바뀌죠. 이런 것까지 봅니다. 물론 주변보다 임대료가 아주 싸다? 그럼 인상이 될 수도 있겠죠. 그런데, 보통 주변보다 15% 이상, 20% 이상은 싸야 합니다. 또 집주인이 감정평가서 등으로 증명을 해야 하고요, 제 경험상 10% 정도 싼 수준이라면 인상이 어렵습니다. 인상이 돼도 5% 미만인데, 그럼 재판 비용과 시간 등을 고려할 때 오히려 집주인에겐 마이너스죠."

개인적으론 일본에 100년 된 식당들이 유지되고, 이른바 젠트리피케이션(gentrification) 현상도 잘 일어나지 않는 이유는 이런 임대차 제도 덕분이라고 생각합니다.