12억 넘는 고가 아파트 공시가 '정조준'…과천·분당·마용성↑

올해 전국 아파트 공시가격은 고가이면서도 그동안 공시가는 상대적으로 저평가된 주택을 중심으로 집중적으로 올라 경기도 과천과 분당, 서울의 이른바 '마용성' 등지에서 상승률이 두드러졌습니다.

정부와 한국감정원의 집중분석 대상이 된 주택은 종합부동산세 부과 대상이 되는 시세 12억 원 이상 주택이었습니다.

정부는 공시가격 상승이 일부 고가주택에 집중됐기에 서민층에 대한 영향은 제한적일 것으로 전망하면서도 세금이나 복지수급 등에 큰 피해를 보지 않도록 관계부처 협의를 통해 대책을 마련할 방침입니다.

● 과천·마용성, 강남보다 많이 올라…광주·대구도 만만찮은 상승률

국토교통부가 14일 공개한 2019년도 공동주택 공시 예정가격 자료를 보면 올해 시·군·구 중에서 가장 많이 오른 곳은 경기도 과천으로 상승률이 23.41%에 달했습니다.

과천의 경우 재건축 아파트 분양과 갈현동 지식정보타운 개발 등 기존 호재에 더해 정부의 3기 신도시 지정 발표 등으로 주택 수요가 높았습니다.

뒤이어 서울 용산(17.98%), 동작(17.93%), 경기 성남 분당(17.84%), 광주 남구(17.77%) 서울 마포(17.35%), 영등포(16.78%), 성동(16.28%) 등 순입니다.

용산구는 재건축·재개발 등 기존에 진행 중인 정비사업에 대한 기대감으로, 동작구는 흑석·노량진 뉴타운사업과 서리풀 터널 개통 및 종합행정타운 개발 등 호재가 많아 집값이 많이 뛰었습니다.

분당은 신분당선 연장과 광역급행철도(GTX) 성남역 개발로 집값 상승세가 높았고 광주 남구는 작년 봉선동 지역 수요가 높아진 데다 효천지구 개발과 주월동 재건축 사업 등으로 큰 주목을 받았습니다.

시·도별로 봤을 때 광주와 대구의 공시가 상승세가 커 눈길을 끕니다.

광주는 남구의 상승세에 힘입어 9.77% 올라 시·도 상승률에서 서울 다음인 2위를 차지했습니다.

대구는 6.57%의 상승률을 기록해 시·도 중에서는 서울과 광주, 대구만 전국 평균(5.32%)를 넘겼습니다.

광주는 신규 아파트 수요 증가 등으로, 대구는 최근 주택 분양이 많아지고 재개발·재건축이 활성화됨에 따라 주택 가격이 많이 올랐다고 국토부는 설명했습니다.

그러나 전통적으로 고가 주택이 즐비한 서울 강남4구 중에서는 서초가 16.02%, 강남은 15.92%, 강동은 15.71%를 기록해 상승률이 서울의 마용성(마포·용산·성동)과 주변지역에 비해 상대적으로 낮았습니다.

송파의 공시가 상승률은 14.01%로 서울 전체 상승률(14.71%)을 하회했습니다.

반면, 조선업 등 기반산업이 침체한 경남에서는 큰 폭으로 내리는 곳이 적지 않았습니다.

시·도 중 울산(-10.50%), 경남(-9.67%), 충북(-8.11%), 경북(-6.51%) 등 순으로 하락세를 보인 가운데 시도별로 경남 거제(-18.11%), 경기 안성(-13.56%), 경남 김해(-12.52%), 청북 충주(-12.52%), 울산 동구(-12.39%) 등이 대폭 내렸습니다.

이들 지역은 조선업과 중공업 불황으로 경기가 둔화한 데다 엎친 데 덮친 격으로 입주물량도 늘어나 집값이 하락세를 면치 못한 것으로 분석됩니다.

● 시가 12억 이상 종부세 대상 집중 분석해 현실화율 끌어올려…

국토부는 올해 공동주택 공시가격을 정할 때 12억원 초과 고가 주택의 공시가격을 집중적으로 분석했습니다.

시세 12억 원은 공시가로 보면 1채 보유 시 종부세 부과 기준이 되는 9억 원으로, 전체의 2.1%(28만2천 가구)입니다.

12억 원을 넘기면서 그동안 공시가는 저평가된 주택을 중심으로 공시가를 높이다 보니 공시가 상승률이 원래 현실화율이 비교적 높았던 30억원 초과 초고가 주택(13.32%)보다는 12억∼15억 원(18.15%), 15억∼30억 원(15.57%) 주택이 더 컸습니다.

정부는 올해 공동주택에 대해 공시가 대비 시세의 비율인 현실화율을 작년과 같은 68.1%로 맞췄습니다.

용산구 한강로2가 용산푸르지오써밋 189㎡ 주택의 경우 작년 14억9천만 원에서 올해 19억2천만 원으로 28.9% 올랐습니다.

이 주택의 시세는 28억2천만 원으로 추정돼 현실화율은 66.4%가 됐습니다.

서초구 반포동 반포자이 132㎡는 16억 원에서 19억9천200만 원으로 24.5% 올랐는데, 시세는 29억4천만 원으로 추정돼 시세반영률은 67.7%입니다.

국토부는 전체의 97.9%를 차지하는 시세 12억원 이하 중저가 주택에 대해서는 시세변동률만큼만 공시가격을 조정했고, 6억원 이하 주택은 상대적으로 더 낮게 산정했다고 밝혔습니다.

이를 통해 국토부는 올해 전체 공동주택의 공시가격 상승률을 작년 수준인 5.32%로 맞췄습니다.

● 공시가격 상승에도 서민 부담은 크지 않게…

국토부는 공시가격 인상으로 세금이나 건강보험료 부담이 늘어나거나 복지 수급이 막히지 않도록 관계부처 합동으로 대책을 시행하고 있다고 밝혔습니다.

건강보험료는 공시가격이 확정된 이후 가입자의 보험료나 자격 변동 여부를 구체적으로 분석하고, 필요하다고 판단된 경우 건강보험료 부담을 완화할 수 있도록 올해 11월 전까지 제도개선을 검토할 계획입니다.

기초연금은 65세 이상 노인이 보유한 부동산의 공시가격 변동을 반영해 2020년 기초연금 선정 기준액을 조정할 예정입니다.

기초생활보장급여는 수급자가 대부분 주택이 없거나 저가 주택을 보유하고 있어 큰 영향은 받지 않을 것으로 예상됩니다.

올해 시가 3억 원 이하 주택은 공시가격이 오히려 2.45% 내렸습니다.

그러나 정부는 혹 공시가 인상이 복지 수급에 차질이 빚어지지 않도록 내년 초까지 추가적인 보호 방안을 검토할 예정입니다.

국토부 관계자는 "전체의 97.9%에 해당하는 시세 12억 원 이하 대다수 중저가 주택은 공시가격 상승률이 높지 않아 세부담이나 건강보험료 및 복지 수급에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 말했습니다.