[김성준의시사전망대] 13개월 만에 아파트 가격 하락세…'똘똘한 집 한 채' 주목

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■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 18:05 ~ 20:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2018년 3월 30일 (금)
■ 대담 : 이인철 참조은경제연구소 소장

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- 최근 유주택자들의 공통 관심사 '똘똘한 집 한 채'
- 개포 DH 자이, 중도금 대출 안 돼 현금 부자들 몰려
- 현금 부자들, 주택 없는 아들·손자에게 증여
- 아파트, 오피스텔, 일반 주택 청약률이 굉장히 저조
- 주거형 부동산에서 발 빼는 분위기 역력
- 입지 좋은 강남 8학군도 1억 씩 전세 값 빠져

▷ 김성준/진행자:

한 주 간의 경제 이슈를 짚어보는 시간입니다. <경제 포커스> 참조은경제연구소의 이인철 소장 나오셨습니다. 어서 오십시오.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

네. 안녕하세요.

▷ 김성준/진행자:

최근 강남의 로또 아파트. 로또 아파트 당첨자가 발표됐는데. 당첨만 되면 시세차익이 수억 원이 될 것이다. 별 얘기가 다 있었잖아요. 청약자들 엄청 몰렸던데요.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

청약 하셨어요?

▷ 김성준/진행자:

저는 살 집이 있어서 청약까지 할 생각 없습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

요즘 유명한 부동산 커뮤니티의 유주택자들 공통 관심사가 있습니다. 무엇일 것 같습니까? 자녀들에게 똘똘한 집 한 채 물려주겠다는 거예요.

▷ 김성준/진행자:

그러면 나도 걱정해야 하는데.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

그래서 이 유주택자들은 이미 알고 있거든요. 어제(29일) 정관계 고위 공직자들 재산 공개됐잖아요. 평균 8,500만 원 늘었는데 근로소득보다는 전부 다 부동산. 그러니까 근로소득보다 부동산이나 주식 같은 자본소득 증가 속도가 훨씬 빠르다는 것. 이것을 학교에서 가르쳐줬으면 지금 굉장히 좋았을 텐데라는 생각이 드는데요. 시중에 지금 풀려있는 유동자금이 지난 1월 말 기준 1,133조 원이에요.

▷ 김성준/진행자:

어디 갈 데도 없이.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

맞습니다. 어제 당첨자 발표된 개포 DH자이. 개포주공 8단지를 재건축한 건데요. 여기는 말씀하신 것처럼 분양가 규제 대상 지역이다 보니까. 인근 시세 대비 최대 7억 원 정도 저렴하다. 그러니까 10만 청약설이 예견됐던 곳이죠. 그런데 뚜껑을 열어보니까 31,000명 정도 청약해서 평균 청약 경쟁률이 25:1입니다. 그런데 당초 예상보다는 흥행에 실패한 게 아니냐고 하는데. 여기에는 약간의 사정은 좀 있고요. 워낙 전체 단지를 현대가 매입해서 재건축을 하다보니까 수익을 극대화하려고 빼곡하게 짓고, 여러 가지 옵션 집어넣고, 커뮤니티 센터 고급화에 조금 미흡하고. 이런 것들이 좀 있었어요. 

그럼에도 불구하고 시세 차익이 너무 크다 보니까, 여기가 중도금 대출이 안 되는 지역이거든요. 그래서 10억 이상 현금 부자들의 잔치가 된 겁니다. 그래서 여기는 사실 또 중요한 게 85㎡ 이하, 그러니까 33평형 이하의 경우에는 가점제, 즉 무주택자가 거의 대부분이에요. 유주택자들은 점수가 낮아서 당첨이 안 됩니다. 

그러니까 이건 뭐지? 10억 이상 현금 부자들이 주택 없을 리는 없는데. 그게 다 누구 것이냐. 아들, 손자 증여하기 위해서 하는 것이고. 그러다 보니까 지금 국세청이나 정부는 뭐지? 혹시 여기에 고위 고직자들, 판검사들, 의사들, 병원장들. 이런 사회지도층 인사들이 조금 자녀 증여 목적으로 한 게 아니냐고 들여다보고 있는 건데. 어쨌든 그만큼 시중에 풀린 유동성이 갈 곳을 잃고 있다. 주식도 그렇고요, 부동산도 그렇고요, 가상화폐도 그렇고요. 그러니까 지금 예금에만 몰려있어요. 예금도 단기로. 더 오를 것 같으니까.

▷ 김성준/진행자:

언제든지 빼서 투자할 수 있게. 지금 유동자금이 얼마라고요?

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

1월 말 현재 1,133조예요.

▷ 김성준/진행자:

그 많은 돈 중에 내 돈이 없네.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

왜 그러세요? 평균은 갖고 계시잖아요.

▷ 김성준/진행자:

저는 뭐 그렇게. 어쨌든. 사실 분양가 상한제 때문에 이런 게 있는 건데. 그래서 시세 차이가 7억씩이나 난다. 그러면 지금 이 프리미엄 믿고 계약해서 당첨돼서 계약을 하면 그만큼 돈을 벌 수 있는 게 보장이 되는 겁니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

일단 주의하셔야 할 게 현금을 갖고 있다. 현금을 갖고 있는데 당첨이 됐다. 그러면 당장 못 팝니다. 여기는 분양권 전매 제한 구역입니다. 그러니까 5년까지는 보유를 해야 합니다. 그런데 입주한 다음에 적정 시점이 지나면 매매가 가능합니다. 그런데 문제는 과연 이들 가운데 들여다보니까 이건 뭐지? 30대 이하도 특별 공급에 당첨된 사람이 있다는 겁니다. 30대, 20대가 근로소득 아무리 많이 내도 10억대를 갖고 있다. 이건 좀 불가능한.

▷ 김성준/진행자:

조금 이르죠.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

그렇습니다. 그러다 보니까 지금 3억 원 이상 아파트를 매매할 경우에는 규정상 자금조달계획서를 두 달 이내 제출해야 합니다. 나는 내가 갖고 있는 현금 얼마에 은행 대출, 그리고 부모님 찬스면 부모님 찬스 써야 하는데. 그 부모님 찬스라는 게 증여세가 해당돼요. 그러다 보니까 당첨되면 정말 수억 원의 로또인 줄 알고 덜컥 당첨이 됐다. 이럴 경우에는 계약을 하고 정말 순수하고 돈이 안 되는데도 불구하고 허위로 작성했다면 과태료가 붙습니다. 여기가 지금 적게는 15억에서 30억 원까지 가거든요. 그것의 5% 정도를 과태료로 물어야 하니까 최고 1억 5천 이상 과태료를 물어야 하니까 조심하셔야 합니다.

▷ 김성준/진행자:

그리고 만약에 정말 빚을 내서라도 이 집을 사고 싶다. 그래서 큰 빚을 내서 집을 사는 사람들은요?

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

대출이 안 됩니다. 여기는 분양가를 규제하는 지역이기 때문에 대출 자체를 안 해줍니다.

▷ 김성준/진행자:

현금만 있어야 되는군요.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

그러니까 31,000명으로 줄어든 거예요.

▷ 김성준/진행자:

헷갈렸다. 그런데 말이죠. 로또 아파트, 로또 아파트 이러지만 최근 서울 중에서도 일부만 제외하고 나머지는 부동산 시장이, 특히나 분양 시장이 굉장히 안 좋은 상황 아닌가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

그렇습니다. 지금 어떤 지역에는 수도권의 경우에도 청약률 제로인데요. 이게 지금 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 일반 주택 대부분 다 청약률이 굉장히 저조합니다. 이것은 지금 그나마 부동 자금이 조금 움직이는 것은 알짜 상가라는 것, 부자들이 갖고 있는. 이것을 쁘띠 빌딩이라고 하거든요. 아주 작은 20~30억대, 50억 내외. 이런 데에는 손바뀜이 굉장히 빠릅니다. 

일부 수익성 부동산으로 흘러갈 뿐 대부분 주거형 부동산에서는 발을 빼는 분위기가 역력한데. 이번 4월부터 굉장히 규제가 심해집니다. 다주택자에 대해서는 양도세가 중가되다 보니까. 대출도 막히죠, 금리도 오를 것으로 예상되죠. 이러다 보니까 분양 시장이 급속하게 얼어붙고 있는데요. 이게 지방에서는 이미 시작됐고요. 그게 지금 서울 수도권까지 번지고 있는 상황입니다.

▷ 김성준/진행자:

지방은 청약률 제로 이런 곳도 있다던데요?

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

맞습니다. 오피스텔 같은 경우에도 제로고요. 제주도에도 실제적으로 청약률 제로인 곳이 있고요. 경남도 그렇고요.

▷ 김성준/진행자:

제주도가 한참 중국 투자 이런 게 들어오며 부동산 시장이 급격하게 뜨지 않았습니까?

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

맞습니다. 그런데 정말로 많이 오르면 그만큼 그 반대급부로 많이 내립니다. 조정을 받는 폭이 커질 수 있다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

지금 이미 그러한 게 시작이 된 건가요?

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

그렇습니다. 지금 왜냐하면 여기에 정부는 토지 공개념까지 법적 법령화하려는 움직임을 보이고 있기 때문에. 사실 매매뿐 아니라 수도권에 있는 전세 물량도 굉장히 빠르게 하향 안정세를 찾고 있는데요. 이미 3월 하순이다 보니까 학군 수요가 끝났거든요. 그러다 보니까 강남의 굉장히 입지 좋은 8학군에도 1, 2주 만에 1억 원씩 전세 가격이 빠지고 있거든요. 그러다 보니까 이런 동탄의 경우에는 한 명이 70채의 아파트를 한꺼번에 경매에 넘긴 물건도 생겼습니다.

▷ 김성준/진행자:

한 사람이 갖고 있는 건데요.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

그렇습니다. 이른바 갭투자라는 겁니다. 이게 2, 3년 전에 굉장히 빚내서 집 사라고 권장했을 당시에 거의 집값의 70~80%까지 대출을 해줬죠. 거기에다가 매매가와 전세가 차익만 갖고 들어간 겁니다. 집을 쇼핑했다가 나중에는 뭐지? 입주할 때 쯤 되니까 부동산 경기가 꺾이고, 입주 물량이 많고, 이러다 보니까 시세는 내려가고. 그러다 보니까 고스란히 피해는 세입자들에게 가게 되는 것이거든요.

▷ 김성준/진행자:

전세금 못 돌려주는 상황이 벌어지는군요.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

그렇습니다. 이러니까 세입자에게 울며 겨자 먹기로 사라. 이거 경매로 가면 경매 유찰되기 쉬우니까 네 전세금 온전히 보장을 못 받는다. 울며 겨자 먹기로 사는 세입자가 있다는 겁니다.

▷ 김성준/진행자:

전국 아파트 가격도 굉장히 빠르게 떨어지는 것 같아요. 불과 한 달 전에 이인철 소장님 모시고 얘기할 때 아파트 값이 하늘을 치솟고, 강남이 어쩌고 이랬었는데. 그 사이에 또 바뀌었네요.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

그게 지금 13개월 만에 전국 아파트 평균 가격이 하락세로 돌아섰고요. 전세 가격은 한 달 넘게 떨어지고 있고요. 이 전셋값 하락이 매매가 하락으로 이어지는 전조입니다. 그러니까 서울의 경우에는 상승폭이 그나마 0.1%로 줄었지만, 서울을 제외하고 나머지 지방의 경우, 특히나 지금 구조조정이 진행 중인 경남 같은 경우에 조선업, 해운업, 자동차. 여기에는 하락폭이 더 커지고 있고요. 여기는 오히려 정부가 부동산 활성화 대책을 내놓아야 할 정도로 굉장히 심각합니다.

▷ 김성준/진행자:

앞으로도 부동산 시장이 이럴 것이라고 봐야 될까요?

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

일단 정부의 정책, 금리 인상 수급이 모두 부정적입니다. 이 얘기는 당분간 부동산 전세 매매, 분양 모두 대체로 하향안정세가 불가피하다는 것이거든요. 그리고 너무 많이 올랐고요. 그러다 보니까 이게 사실 건설 경기라는 게 내수에 굉장히 민감하거든요. 사람들의 소비뿐만 아니라. 그러다 보니까 이런 내수 경기, 건설토목 경기가 죽으면서 내수 경기 회복에 찬물을 끼얹는 게 아니냐. 오히려 정부가 지방과 수도권, 혹은 서울과 지방을 달리 해서 차별화해서 대책을 세울 필요가 있어 보입니다.

▷ 김성준/진행자:

알겠습니다. 여기까지 하겠습니다. 오늘 <경제 포커스> 지금까지 참조은경제연구소 이인철 소장이었습니다. 고맙습니다.

▶ 이인철 참조은경제연구소장:

네. 고맙습니다.