[김성준의시사전망대] "전세 사느니 아파트 매입…전세금 하락 언제까지?"

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■ 방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 18:05 ~ 20:00)
■ 진행 : SBS 김성준 앵커
■ 방송일시 : 2018년 3월 7일 (수)
■ 대담 : 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산)
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- 서울 전세금 하락 이유는 수요 부족 영향
- 세입자들, 전세로 들어가기보다 주택 매매 나서
- 갭 투자자, 전세금 하락에 세입자까지 못 구해 이중고
- 전세 시장 안정세, 1~2년가량 더 이어질 것
- 전세 공급은 많고 세입자는 못 구해 역전세난 심해질 것
- 고비용 구조인 월세, 더 많이 떨어질 수 있어
- 아파트 매매 시 단기 급등 지역은 주의 필요
- 아파트보다 규제 덜한 단독주택, 거래량 증가

▷ 김성준/진행자:

한동안 전세 물량 없어서 아주 전세난 때문에 난리라는 말이 많았었는데. 최근에는 이 상황이 거꾸로 바뀌어서요. 집주인들이 전세 세입자를 구하지 못해서 역전세난까지 걱정하는 분위기라고 합니다. 실제로 한 조사를 봤더니 서울의 주간 아파트 전세금이 2014년 6월 이후에 3년 8개월 만에 하락을 했다고 합니다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 연결해서 이렇게 전세금이 내려간 이유, 그리고 최근의 부동산 동향을 살펴보겠습니다. 박 위원님 안녕하십니까.

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

네. 안녕하십니까.

▷ 김성준/진행자:

서울의 주간 아파트 전세금이 가격이 3년 8개월 만에 하락했다. 특히나 서초구의 하락폭이 가장 컸고요. 강남, 송파, 강동까지. 강남 4구 아파트 전세금이 하락하고 있다. 이게 이유가 뭡니까?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

서울 전세 가격 하락은 공급 과잉보다는요. 수요 부족 영향이 더 큰 것으로 분석이 되는데.

▷ 김성준/진행자:

왜 갑자기 전세를 안 들어가려고 하는 거죠?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

집값 불안 심리. 이게 팽배해지면서 세입자들이 전세로 들어가지 않고요. 아예 집을 사려는 모습들이 많이 나타난 거죠.

▷ 김성준/진행자:

어차피 전세값도 집값에 육박하고 있었으니까. 집값은 더 오를 것 같고. 그러면 차라리 사자. 이런 심리네요.

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

그렇죠. 그러니까 전세 수요가 매수로 이전된 측면이 있고요. 그리고 갭 투자가 많지 않습니까. 전세를 안고 투자하는 이 갭 투자가 많다는 것은 어떻게 보면 전세를 공급하는 기능도 있다고 보거든요. 그리고 또 하나는 교통이 워낙 발달하니까. 주로 전세 거주자들이 수도권으로 더 이동하는 측면.

▷ 김성준/진행자:

서울 밖으로 나가는 것을 말씀하시는 것이고요.

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

예. 그러니까 서초, 송파, 강남구 전세값이 약세를 띤 것이죠. 위례 신도시 쪽으로 많이 간 것으로 분석이 되고요. 올 겨울에 겨울방학 이사철 특수가 없었습니다.

▷ 김성준/진행자:

왜 그랬습니까?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

아무래도 아까 말씀드린 것처럼 전세 거주자들이 전세를 안 구하고 집을 사고 있으니까요.

▷ 김성준/진행자:

샀으니까 이사를 다닐 필요가 없는 거죠.

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

그렇죠. 그러니까 전세 시장에 일시적인 수요 공백이 나타났다고 보는 거죠. 그러다 보니까 전세가 거래가 안 되지 않습니까. 매물이 적체되고 3월 들어서 그게 지속이 되다 보니까 전세 가격이 빠지는 구조. 이렇게 이해를 하고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

그런데 그렇게 되면 이게 아까 갭 투자자들 얘기도 하셨습니다만. 갭 투자자들 같은 경우에 기본적으로 전세를 껴안고 아파트를 사는 경우들이잖아요. 그런데 실컷 전세 끼고 아파트를 사려고 했는데 전세 수요가 줄어들면. 이 사람들은 곤란해지는 것 아닌가요?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

그게 당장 모든 단지에서 나타나는 것 같지는 않고요. 주로 신규 단지에서는 갭 투자자들이 좀 어려움을 겪고 있습니다. 왜냐하면 신규 단지는 세입자가 없지 않습니까. 주로 잔금을 전세 세입자를 구해서 치루는. 이런 모양새거든요. 그런데 신규 단지에서는 일단 세입자를 잘 구하지도 못하고 또 전세 가격도 떨어지다 보니까. 이중고를 겪고 있는 문제들은 있는 것 같고요. 그런데 기존에 갭 투자했던 사람들은 당장 닥치는 문제가 아니겠죠. 그러니까 나중에 세입자가 전세가 만기됐을 때 혹시 전세값이 더 떨어지는 게 아니냐. 혹시 세입자를 못 구하는 게 아니냐. 이런 걱정들을 미리 하고 있는 상황이다. 이렇게 정리를 할 수 있겠습니다.

▷ 김성준/진행자:

그렇다면 그런 분들이 2년 뒤, 3년 뒤 걱정을 해야 될 만큼 전세금 하락 추세가 이어질 것 같습니까?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

일단은 이게 하락세가 과연 장기화될 것이냐. 아니면 그냥 안정 국면으로 볼 것이냐는 조금 더 지켜봐야 할 측면은 있는 것 같아요. 그런데 분명한 것은 봄 이사철이 되어도 물량이 넉넉하기 때문에 안정세는 좀 더 이어질 것이고. 개인적으로 1, 2년 정도 더 이어질 것으로 예상하고요. 지금 서울의 아파트 입주 물량이 올해 35,000가구, 내년에도 한 38,000가구 정도가 됩니다. 그렇게 많이 늘어나는 구조는 아니지만. 올해도 그렇고 내년도 경기인천에서 입주 물량이 홍수를 이루기 때문에. 아무래도 분양 받은 분들이 잔금을 치루기 위해서 전세를 내놓을 가능성이 있거든요. 그렇게 되면 전세 공급이 많이 이뤄지기 때문에. 아무래도 입주 물량이 많은 곳에서는 세입자를 구하지 못하는 역전세난이 더 심해질 가능성이 높다. 이렇게 보고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

전세가 이렇게 하락세면 월세도 비슷하게 하락하고 있습니까?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

월세는 더 많이 떨어질 수가 있죠. 왜냐하면 세입자들 입장에서는 월세보다는 전세를 선택하려는 경향들이 많겠죠. 월세가 훨씬 더 고비용 구조이다 보니까, 세입자 입장에서는 더 선택하지 않을 수가 있고. 이렇게 되면 월세 적체 현상은 좀 더 심해질 수가 있겠다. 이런 분석을 합니다.

▷ 김성준/진행자:

이미 월세도 그런 하락 현상이 보이고 있는 건가요?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

그렇게 전세처럼 바로 이어지지는 않고 있는데요. 중개업소의 얘기를 들어보면 거래가 좀 안 되는. 이런 모습들은 곳곳에서 나타나고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

이렇게 전세금 가격이 내려가게 되면 아파트 매매가도 따라서 내려가는 추세가 시작되는 겁니까?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

그런데 잘 봐야 될 것 같은데요. 지금 서울 전세 가격이 떨어지는 게 전세 수요가 매매 수요로 이동하면서 나타나는 현상이지 않습니까. 이런 상황이라면 전세 가격 하락이 곧 매매 가격 하락으로 이어진다고 보기에는 다소 좀 불확실한 측면이 있는 것 같습니다. 그러니까 그런 측면에서 보면 지금 좀 더 지켜봐야 하는데. 결과적으로 다주택자들이 과연 어떻게 움직일 것이냐. 매물을 그렇게 내놓지는 않고 있지 않습니까. 분명한 것은 규제가 심해지면서 투자 목적으로 집을 사려는 수요는 좀 더 4월 이후에는 줄어들 가능성이 있는데. 문제는 서울과 같은 조정 대상 지역에서 다주택자들이 양도세 부담 때문에 매물을 많이 안 내놓을 수가 있단 말이죠. 그렇게 되면 과연 시장에 아마 거래량이 줄어드는 모양새가 될 건데. 초기 재건축 단지들은 집중 포화를 맞고 있지 않습니까. 약세를 보일 것으로 보이지만 서울 전체 집값이 과연 하락세로 넘어갈 것이냐. 이 부분은 조금 더 지켜봐야 할 것 같아요. 아직까지는 이런 매수자와 매도자 간의 힘겨루기 양상이 진행되지 않을까. 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

그러면 지금 사실 전세를 살다가 아예 이럴 바에야 아파트를 지금에라도 빨리 사야겠다고 마음먹는 분들이 많을 텐데. 이 분들이 그냥 덜컥 살 수도 없는 거네요. 좀 고민을 해야겠네요.

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

고민을 많이 해야 하는데요. 단기 급등 지역은 특히 조심을 해야 됩니다. 아파트가 호가 중심으로 단기 급등을 했는데. 호가와 실거래 가격 차이가 2, 3억씩 나는 곳도 많아요. 분위기에 휩쓸려서 매도 호가대로 사면 낭패를 당할 수가 있다. 그리고 일부 지역에서는 부녀회를 중심으로 가격 담합까지 하고 있는 상황이거든요.

▷ 김성준/진행자:

우리 아파트 가격 유지하자. 떨어지지 않게 잘 붙잡아 놓자.

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

그렇죠. 어떻게 보면 인위적으로 시세를 조작하는 거죠. 그래서 과연 매도 호가가 정확한 시세인지. 이런 것을 명실하게 판단하고 매입 여부를 결정하는 게 좋다. 그래서 단기 급등 지역은 아무래도 좀 시장을 멀리 봐서 판단하시는 게 좋겠다. 이런 말씀을 드립니다.

▷ 김성준/진행자:

그리고요. 늘 나오는 얘기입니다만 서울 지역, 특히나 강남 4구를 중심으로 한 서울 지역 아파트 가격이 치솟는 동안 지방의 아파트 가격은 여전히 제자리걸음이라는 얘기가 계속 됐었는데. 최근에도 그런 추세는 별 변화가 없습니까?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

그렇습니다. 지방 같은 경우는 지금 공급 과잉에다가 지역 경제 침체라는 이중고에 시달리고 있다. 이렇게 보면 될 것 같고요. 또 가뜩이나 지방에서 상경 투자하는 분들까지 생기다 보니까 수요가 더 위축되는. 그런 측면들까지 겹치고 있다. 이렇게 말씀드릴 수 있는데. 이러다 보니까 지방에서 생각보다 가격이 많이 빠진 곳도 있고요. 심지어 이런 거제도라든지, 창원, 이런 곳에서는 2, 3년 동안 떨어진 곳도 많이 있고요. 실제로 아파트 가격이 3년 사이에 10% 이상 떨어진 곳도 생각보다 많습니다.

▷ 김성준/진행자:

거제도 같은 경우에는 당연히 조선 산업의 불황 영향도 크겠죠.

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

그렇죠. 아무래도 국지적 수요를 반영한다고 하는데요. 지역 경제가 좋아야 결국 호주머니가 두터워지고, 또 집을 살 수 있는 구매력이 생기는 것이니까요. 그런 부분들이 못 받쳐주다 보니까. 지방의 특징은 매매 가격과 전세 가격이 동시에 떨어지는 모습들이 나타나고 있습니다. 이것은 말하자면 공급 과잉과 구매력 감소. 이게 겹쳐서 나타난 모습들이다. 이렇게 분석을 하고 있습니다.

▷ 김성준/진행자:

예. 마지막으로 다른 얘기 하나 여쭤봤으면 좋겠습니다. 최근에 아파트 말고 단독주택 거래량이 많이 늘었다고 하는데. 단독주택이 그렇게 부동산 투자로써의 매력을 가질 수 있는 것은 아니지 않습니까?

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

수요자들이 약간 이동하는 측면이 있는 것 같고요. 아파트보다 규제가 덜하다 보니까 풍선 효과 이런 얘기를 하고요. 또 도시 재생 뉴딜 이런 게 있지 않습니까? 재개발에 대한 기대. 이런 것도 있는 것 같고. 원래 단독 주택은 다가구, 원룸, 다중주택 이런 것을 다 포함하는 것이거든요. 그러니까 저금리가 장기화 되다 보니까 이 베이비부머들이 은퇴하지 않습니까. 노후에 대한 불안으로 월세 받을 목적으로 매입하는 경우들이 많은 것 같습니다.

▷ 김성준/진행자:

그렇군요.

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

일종의 주택의 수익화 현상이라고 하는데. 이런 게 겹치다 보니까 최근 들어서 단독주택들이 강세를 보이고 있는 것으로 분석이 됩니다.

▷ 김성준/진행자:

알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

▶ 박원갑 수석전문위원 (KB국민은행 부동산):

네. 고맙습니다.

▷ 김성준/진행자:

지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원이었습니다.