[재건축②] 초과이익환수 부담금, 입주시점 조합에 부과…공방 예상

<앵커>

어제(21일) 정부가 경고성으로 발표한 재건축 초과이익 환수 부담금의 액수는 앞으로의 집값 흐름에 따라 바뀔 수 있습니다. 새 아파트 입주 시점에 집값이 근처 지역보다 얼마나 많이 올랐는지에 따라 결정되기 때문입니다. 과거 시행 때도 위헌 소송으로 번졌는데, 이번에도 불가피할 전망입니다.

조성현 기자가 자세하게 짚어봤습니다.

<기자>

재건축 초과이익환수 부담금 계산은 다음과 같습니다.

재건축 아파트 한 채가 사업 시작부터 준공 때까지 10억 원 올랐다고 가정해볼까요. 공사비와 설계비 같은 개발비용을 우선 제하고, 또 같은 구의 평균 집값 상승분을 뺀 차액을 초과이익으로 봅니다.

이 초과이익이 3천만 원을 넘으면 금액에 따라 그중 10에서 최대 50%를 부담금으로 내야 하는 겁니다.

재건축이 10년 이상 오래 걸린 단지는 준공 시점의 10년 전부터의 집값 상승분을 계산합니다. 이 부담금은 준공 4개월 안에 지자체가 해당 조합에 총액으로 부과합니다.

재건축 조합이 보유한 일반 분양 등 사업수익보다 부담금이 더 많으면, 개별 가구의 면적과 상승분에 따라 각 조합원에게 추가로 거두게 됩니다.

문제는 집을 팔았을 때 거둔 양도 차익처럼 실제 호주머니로 들어온 이득에 부과하는 게 아니라, 장부상으로 오른 집값에 부담금을 매기는 방식이어서 이른바 미실현 이득에 대한 과세라는 위헌 주장이 나온다는 겁니다.

[김종규/변호사: 이게 유일한 자산이고 가지고 있는 게 집 한 채 밖에 없는 사람은 이 집을 팔아야 돈(부담금)을 낼 수 있는 그런 상황이 되는 거죠. 재산권이 심각하게 침해받는 상황으로 보여집니다.]

1994년 땅값 상승분에 추가 세금을 부과하는 토지초과이득세는 헌법불합치 결정을 받은 바 있습니다.

국토부는 이에 대해 "미실현 이득에 대한 부담금 부과는 위헌성이 없다는 것이 지금까지의 헌법재판소와 행정법원의 입장"이라고 밝혔습니다.

(영상편집 : 김준희)  

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