관리 처분 총회가 왜 하필이면 12월에 몰린 걸까요? 그건 바로 다음 달 1일부터 ‘재건축 초과이익 환수제’가 부활하기 때문입니다. 이 제도는 재건축사업으로 인한 초과 이익이 조합원 한 명당 3천만 원을 넘길 경우 최대 50%까지 액수를 세금으로 내는 제도입니다. 지난 2006년 도입돼 2012년까지 시행되다 2013년부터 적용이 ‘유예’되고 있는 상황입니다. 그런데 강남권 재건축 단지를 중심으로 과열 양상이 나타나자 내년부터 다시 시행에 들어가는 것입니다. 이 제도가 시행되면 재건축으로 아파트값이 크게 오를 것으로 예상되는 강남권 재건축 단지에선 조합원 1인당 수천만 원에서 수억 원까지 세금으로 낼 수도 있습니다.
그런데 관련법의 면제 조항이 바로 최근 잇따르는 관리 처분 총회와 연관이 있습니다. 재건축초과이익환수에 관한 법률 제3조 2항에 따르면 “2017년 12월 31일까지...관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대하여는 재건축 부담금을 면제한다”고 명시돼 있습니다. 그러니까 이달 말까지 관리처분 총회를 마치고 관할 구청에 관리처분계획 인가를 신청한 단지는 초과이익환수금을 내지 않아도 되는 상황인 것입니다.
이같은 상황에 대해 전문가들은 우려의 목소리를 내고 있습니다. 통상 관리처분 총회의 경우 준비하는 데만 몇 년이 걸릴 때도 있습니다. 조합원들의 이익을 최종 조정해야 하는 까닭에 매우 세밀한 준비와 의견조율을 거쳐야 하기 때문입니다. 그런데 이같은 총회를 단기간에 준비해서 마무리하면 조합과 주민들 간의 의견 조율과 조정이 충분히 이뤄지지 않기 때문에 분란이 생길 여지가 많습니다. 그럼에도 불구하고 관련 총회가 ‘속도전’으로 이뤄지는 것은, ‘초과이익 환수제가 부활해서 몇억 원을 세금으로 내는 것보다 차라리 총회를 빨리하고 몇천만 원 손해 보는 게 낫다’는 의견이 지배적이기 때문입니다.
이렇다 보니 조만간 재건축 대상 단지 내부는 대단히 시끄러워질 가능성이 큽니다. 통상 재건축이 진행되다 보면 조합과 주민들 간의 불화가 생길 수밖에 없습니다만, 내년에 더 심해질 전망입니다. 충분한 의견 수렴이 되지 않다 보니 조합과 주민들 간의 이익이 제대로 조정되지 않았고 이미 일부 단지에선 조합원 분담금과 신규 동배치 등과 관련해서 갈등의 골이 깊어지는 곳도 나타나고 있습니다. 내년엔 여러 곳에서 조합과 조합원 간의 법적 소송이 비화할 것이라고 전문가들이 내다보는 이유입니다. 오래된 지역을 재개발, 재건축해서 새로운 마을이 생겨날 때 조합원들이 얻게 될 금전적 이윤보다, 사람이 살기 좋은 마을이 만들어질 수 있도록 관계 기관의 모니터링과 제도적 보완이 필요해 보입니다.