[김성준의시사전망대] "젊은 층 실수요 집구매 배려는 쏙 빠진 가계부채 대책"

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■방송 : 김성준의 시사전망대 (FM 103.5 MHz 18:05 ~ 20:00)
■진행 : SBS 김성준 앵커
■방송일시 : 2017년 10월 24일 (화)
■대담 : 오정근 건국대 금융 IT학과 특임교수

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- 가계 부채 종합대책 주요 내용… “대출을 줄이자”
- 소득에서 원리금 상환액이 얼마인지 보는 DTI(총부채상환비율)
- 새로운 DTI 적용으로 내년 1월부터 대출액이 줄어들 것
- 강력한 대출 억제 정책 DSR(총부채원리금상환비율) 내년 하반기 도입
- 가계 부채, 다소 줄기는 하겠지만 큰 폭 둔화는 어려울 것
- 집값의 40%만 대출… 5억짜리 집 사려면 3억 있어야 해
- 2009년 전세 대란, 2~3년 뒤에 반복될 가능성 있어
 
▷ 김성준/진행자:
 
1,400조 원에 달하는 가계부채 폭탄을 잡기 위해서 오늘(24일) 정부가 종합대책을 내놨습니다. 다주택자들의 추가 대출을 사실상 차단하고요. 취약계층의 금융 지원을 확대하는 게 이번 대책의 핵심이라고 할 수 있겠습니다. 종합 대책이라고 이름이 붙었으니까 가계부채를 꼭 잡았으면 좋겠는데 얼마나 도움이 될 지는 잘 모르겠네요. 궁금하기도 하고 그래서. 오늘 전문가 진단을 한 번 들어보겠습니다. 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수님이 연결돼 있습니다. 안녕하십니까.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
안녕하세요.
 
▷ 김성준/진행자:
 
오늘 종합 대책 내용 다 보셨을 텐데요. 골자가 역시 결국은 대출을 죄는 쪽이네요.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
그렇습니다. 대출을 신DTI를 도입한다든지, 주택보증을 축소한다든지 해서 결국은 대출을 줄이자. 주택 관련 대출을 줄이자는 것이 주요 내용입니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
네. 이게 저희가 사실은 DTI 얘기 처음 나왔을 때 DTI 공부하느라고 참 어려웠었는데. 이제 또 신DTI는 내년 1월에 도입하고. DSR은 내년 하반기에 도입하기로 했다. 이건 번역을 좀 해주셨으면 하는데요.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
예. DTI라고 하는 것이 총부채상환비율이라고 해서 소득에서 원리금 상환액이 얼마느냐. 이것을 보는 건데요. 지금까지 DTI는 새 주택담보대출은 원리금 상환액을 다 포함하고. 만약에 기존 주담대가 있으면 그것은 이자만 포함하는. 그렇게 해서 연소득의 40%, 서울 같은 경우에. 40% 미만. 이렇게 했는데요. 내년 1월부터 적용하는 신DTI는 새 주택담보대출의 원리금 상환액과 더불어서 기존에 빌린 주택담보대출도 이자가 아니고 원리금 상환액을 다 포함해서 연소득에 대비해 똑같은 40% 미만을 적용한다. 이렇게 되니까 훨씬 더 대출액이 줄어들 수밖에 없는 상황입니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
엄격해지는군요. DSR은 내년 하반기에 도입한다고 하는데 이 DSR은 또 무엇입니까?
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
DSR이라는 것은 또 다른 건데. 이것은 총부채원리금상환비율이라고 해서 사실 DTI와 비슷한 개념인데. 다만 여기에 주택담보대출 원리금 상환 외에도 마이너스 대출이라든지 신용대출 원리금 상환액도 포함해서 연소득의 몇 %까지 넘으면 대출이 안 되도록. 그렇게 하는. 좀 더 마이너스 통장이나 신용대출을 포함하니까 좀 더 강력한 대출 억제 정책이다. 이렇게 볼 수 있습니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
그러니까 단지 주택담보대출 뿐만이 아니라 심지어는 마이너스 통장까지 포함해서 자기가 갖고 있는 모든 빚을 쭉 한꺼번에 합해서 점검해보겠다. 이런 얘기네요.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
그렇습니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
그러면 이게 참 대출 받아서 집 사기 거의 불가능해지는 것 아닌가 싶은데. 저건 어떻습니까? 우리가 항상 문제가 됐던 것 중 하나가. 가계 빚이 급증하는 주범 중 하나가 아파트 분양받을 때 아파트 집단대출 하는 것 있지 않았습니까? 오늘 보니까 주택도시보증공사가 중도금 대출 한도가 6억 원이었는데 5억 원으로 내리고, 또 보증 비율도 90%에서 80%로 낮춘다. 이 대상 지역이 수도권, 광역시, 그리고 세종시까지. 이게 집단대출을 줄이겠다는 목표겠죠? 아마도.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
네. 그렇습니다. 집단대출을 줄여서 아파트를 분양받으려면 아무래도 중도금 대출을 보통 지금까지는 해줬죠. 왜냐하면 건설 공사가 대체로 집단대출을 받아서 분양하는 사람들의 중도금 대출을 자동적으로 받도록 이렇게 해줬는데. 이것을 그러면 주택보증공사의 보증금을 받아야 하는데 80%까지만 해준다. 그리고 대출도 5억까지만 한다. 이렇게 돼있기 때문에. 그보다 금액이 많은 부문에 관해서는 집단대출을 못 받는. 그런 일이 발생하게 되겠습니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
이 정도 조정하는 것 가지고 큰 변화가 생기나요?
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
제 생각으로는 일단 지금 현재 2014년까지는 연평균 가계부채가 60조 정도 증가하다가. 2015년, 2016년에는 120조 정도씩 증가했거든요. 이것이 2015, 2016년에 주택 가격 정상화 정책에 집값이 약간 회복세를 보였고. 그 다음에 또 많은 퇴직자들이 임대주택이나 수익형 부동산, 상가 건물 같은 곳에 투자해서 노후 소득을 마련하려고 하는. 이런 것들이 증가하면서 좀 증가했는데. 제가 보기에는 1,400조 중에서 주담대가 약 700조 밖에 안 됩니다. 700조 안에서도 약 절반 정도만 주택 구입 목적이에요. 그러면 한 300조를 잡더라도 약 1,100조 정도는 생계형, 사람 살기 어려워서 생계형 자금. 그 다음에 자영업자들이 사업하려고 하는 사업 자금. 그 다음에 젊은층들이 전월세를 살려고 하는 전월세 자금. 이런 것들이거든요. 그래서 주담대 이거 잡는 것이 다소는 효과 있겠지만 전체적인 가계부채 연착륙에는 큰 도움이 되기가 힘들 것이다. 왜냐하면 이게 건설 경기가 부진해지면 건설 쪽에 약 80만 명의 근로자가 종사하고 있어요. 대개 임시직, 일용직인데. 이 분들이 또 새로운 생계형 자금이나 사업 자금 대출을 받아야 하기 때문에. 제 생각으로는 다소 줄기는 하겠지만 큰 폭의 둔화는 좀 어렵지 않을까 하는 생각이 듭니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
그렇게 된다면 오히려 집값 떨어트리는 효과는 있을지 몰라도 그것 때문에 건설 경기 침체되고 어차피 지금 대출에 의존할 수밖에 없는 취약계층이나 정말 실수요자 층의 가계대출은 줄어들 가능성이 별로 없고. 걱정스러운 일이네요.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
지금 제일 큰 문제가 젊은 분들인데. 젊은 분들이 새로운 집에 살려면 LTV도 40%가 맥시멈이거든요. 그러면 LTV라는 게 집값의 40%만 대출 받도록 했기 때문에. 결혼한 젊은 부부들이 집을 살려면 60%는 내 돈을 갖고 있어야 한다는 얘기예요.
 
▷ 김성준/진행자:
 
이게 지금 3788님 청취자께서 질문하셨는데. ‘최초 집 구매자는 어떻게 되는 거예요?’ 다시 말해서 지금 말씀하신 것처럼 젊은 세대가 첫 집을 살 때, 정말 실수요에 의해서 우리 가족이 살 첫 집을 살 때도 똑같이 엄격한 규제를 받게 되는 것 아닙니까?
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
그렇습니다. 그것은 LTV라고 해서 집값의 40%까지만 대출을 받게 되기 때문에. 5억 짜리 집을 살려면 3억을 갖고 있어야 한다는 얘기예요.
 
▷ 김성준/진행자:
 
그 3억이 어디서 나오나.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
저는 이것 때문에 이건 정말 큰 문제가 있는데. 왜냐하면 젊은 사람들이 3억을 갖고 집을 사기는 쉽지 않거든요. 그래서 제가 보기에는 지금 미국 같은 곳은 집값의 약 80%까지 30년 장기 모기지를 주니까 집을 사서 30년 동안 갚아가면서 사는 것이거든요. 그런데 우리는 이것을 갖다가 LTV를 40%까지 제한을 해서. 이번에 LTV 언급은 없더라고요. 그렇게 되면 젊은 분들이 집을 사기 힘들어지면서 전월세 쪽으로 많이 갈 수밖에 없지 않겠느냐. 그래서 조금 부담이 되는 부분이라고 생각합니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
또 전세 폭등 이런 것도 생기는 것 아닙니까?
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
제가 보기에 2, 3년 지나면. 금년에 하나 도입한 것 중 하나가 분양가 상한제를 도입했거든요. 과거에도 2007년도에 그걸 도입한 다음에 건설업자들이 소형 아파트 지어서는 수지가 안 맞으니까.
 
▷ 김성준/진행자:
 
전부 다 대형평수만 짓죠.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
수도권에 중대형만 지었거든요. 그런데 젊은 분들은 서울에서 직장을 다녀야하니까 소형 아파트 전월세를 얻어야 하는데. 소형 아파트 공급이 안 되면서 2009년부터 전세 대란이 일어난 적이 있습니다. 저는 아마 잘못하면 한 2, 3년 뒤에 그런 현상이 반복될 가능성이 있다고 생각합니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
이거 조심해야겠는데요.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
그렇게 돼서는 안 되지만 그럴 가능성이 있다는 얘기입니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
마지막으로 이주열 한국은행 총재가 이번 달까지도 기준금리를 동결했는데. 이제는 좀 올려야 될 것 같은 뉘앙스의 얘기를 했더라고요.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
예. 그렇습니다. 금리가 올라가면 약 1,400조 가계부채 중에서 1% 포인트 올라갈 때 약 9조 원 정도의 고위험 부채가 증가할 것으로 생각이 되고요. 또 그렇지 않은 분들도 원리금 상환 부담이 증가하기 때문에 가계가 상당히 어려워질 것으로 생각하고 있습니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
그러면 지금 미리 부채가 있는 분들은 관리 전략을 세워야 할 텐데 간단히 요령이라도 알려주실 수 있겠습니까?
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
일단은 주택을 아무래도 고정금리 분할상환으로 바꾼다든지.
 
▷ 김성준/진행자:
 
예. 올라갈 테니까요.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
그 다음에 꼭 그런 것이 아니더라도 자기 소득 중에서 내가 원리금 상환을 갚을 수 있는, 그런 범위 내에서만 대출을 쓰는. 그런데 제일 중요한 것은 너무 옥죄면 많은 분들이 사채 시장으로 가면 절대 안 된다. 이것 정도. 사채는 금리가 100%가 넘습니다. 그래서 근본적으로는 추락을 하게 되니까. 그렇지 않도록 대책을 정부도 해야 되고 개인도 유의해야 될 것으로 생각하고 있습니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
우선 서두르셔야 될 게 금리가 인상되기 전에 빨리 고정금리로 바꿔 타는 게 일단은 중요하겠군요.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
네. 그렇습니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
오늘 말씀하신 것 오늘 금융소비자들께 도움이 많이 될 것 같습니다. 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.
 
▶ 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수:
 
예. 감사합니다.
 
▷ 김성준/진행자:
 
지금까지 오정근 건국대 금융IT학과 특임교수였습니다.