[박진호의시사전망대] '강남 갭투자' 들썩…불붙은 부동산 시장 어디로?

인터뷰 자료의 저작권은 SBS라디오에 있습니다. 전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시, 아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기 바랍니다.

■ 방송 : 박진호의 시사 전망대 (FM 103.5 MHz 6:20-8:00)
■ 진행 : SBS 박진호 기자
■ 방송일시 : 2017년 6월 6일 (화)
■ 대담 : 이인철 참조은경제연구소 소장

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-부동산 호황? 서울 수도권 상승세.. 전국 양극화 현상 심화
-위장 전입 1번지 강남 4구 가장 높은 상승률
-'강남 갭투자' 유행.. 2~3년 후 부작용 나타날 것
-부동산 호황 속 재건축 33평 전세 13억 원도 수요 몰려
-'LTV' 'DTI' 조치 놓고 김동연 '신중' , 김현미 '강화'
-실수요자들 주거목적이라면 매수 타이밍, 투자목적이라면 반대
 
 
▷ 박진호/사회자:
 
새 정부 출범 전후로 수도권을 중심으로 부동산 시장이 과열 조짐을 보이고 있습니다. 그만큼 신경을 못 써서 그런 건지, 어떤 이유가 있는 건지 궁금한데요. 일단 새 정부는 가계부채 종합대책을 예고를 하고, 이런 집값 상승세에 대해서도 대책을 강구하고 있다는 입장을 밝혔습니다. 이인철 참조은경제연구소 소장이 나와 계십니다. 이소장님 안녕하세요.
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
네, 안녕하세요.
 
▷ 박진호/사회자:
 
지금 얼마나 오르길래 이런 우려가 커지는 겁니까?
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
지금 상반기동안 상승률을 따져보면 서울이 가장 많이 올랐고요. 지난달까진 부산이 많이 올랐었는데. 서울이 가장 많이 올랐고, 서울 가운데서도 강동구, 둔천 주공으로 일컬어지는 재건축 아파트발 가격상승세가 인근지역 일반아파트로 확산되고 있고요. 그러다보니 서울 전역이 오르고 있죠. 강남에 주로 30년 이상 된 재건축 아파트이주가 시작이 되다 보니까, 동시다발적으로 많이 오르고 있습니다. 그런데 이게 전국적인 현상이냐? 그렇진 않습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
전국은 아니고요.
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
그렇습니다. 대구와 경남, 울산의 경우에는 5월 들어 하락폭이 커지고 있고요. 제주도도 중국인 가수요가 빠지면서 하락세로 전환하고 있습니다. 그러니까 부동산 시작이 전국적으로 보면 양극화 현상이 심화되고 있다. 서울 강남 중심으로 오르던 집값이 인근 지역 일부 수도권의 상승세로 번지는 건 맞지만, 지방의 경우는 오히려 미분양을 우려할 정도로 좀 시장 상황이 좋지 않다는 건데.서울의 경우는 주간 아파트 가격이 10년 반 만에 최고의 상승률.

그리고 지난달 분양권 거래가 역대 최대치를 기록할 정도. 일부에서는 이런 부동산 호황이 우리 경제의 뇌관인 가계부채 증가로 이어지는 게 아니냐. 그래서 정부가 이런 우려를 차단하기 위해서, 예상치 못한 집값 상승에 굉장히 촉각을 곤두세우고 있는 양상입니다.

▷ 박진호/사회자:
 
실제로 지난달 가계대출도 성큼 늘었다는 통계가 나오고 있는데. 우리가 일반적으로 생각하기엔 문재인 대통령이 후보시절에 가계대출 규제라든지, 부동산억제 관련된 이야기를 많이 했었기 때문에, 새 정부 출범 자체가 부동산시장이 위축되는 신호가 될 것이라는 전망도 있었는데 빗나갔어요.
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
맞습니다. 지난해 하반기부터 꾸준히 주택대출을 규제했죠. 그리고 새 정부 들어서 가계부채 억제 대책을 내놓을 것이 확실시되고 있음에도 불구하고, 오히려 부동산 시장은 일부 과열조짐을 보이고 있다. 이유는 크게 세 가지 정도입니다. 우선 저금리 기조가 장기화되고 있다 보니까, 시중 유동 자금이 천조 원을 넘어섰습니다. 돈은 사실 몸에 비유하면 혈액과 같아서, 기대 수익률이 높은 곳으로 흐릅니다.

그런데 최근 들어서 부동산 이외에도 주식도 좋고요, 가상화폐인 전자화폐까지 뜨고 있는 이유도 마찬가지고요. 두 번째는 문재인 정부의 주거정책 공약도 오히려 시장에는 긍정적으로 받아들여지고 있다는 겁니다. 일단 재건축 초과이익이 내년부터 환수됨에도 불구하고, 문재인정부의 공약이 뭐냐면, 과거와는 좀 다릅니다.

새 정부는 임대주택을 많이 세우기 위해서, 그동안의 기존 재건축, 재개발로 싹 밀어서 아파트를 짓는 방식이 아니라, 도시재생을 내세우고 있습니다. 기존의 환경 그대로 놔두고. 그 가운데 아파트를 짓는 게 아니라, 위치별로 기존 주택을 리모델링 하는 사업이다 보니까, 오히려 당분간 신규 아파트 공급은 줄어드는 게 아니냐. 이런 것들이 기대감으로 이어지고 있는 상황이고요.

또 하나가, 가장 예측 못했던 부분 중 하나가 베이비부머 세대입니다. “은퇴하면 보유한 부동산 매각해서 노후자산으로 쓸게 아니냐” 라고 했더니, 오히려 저금리기조가 장기화되다 보니, 은행에 돈 놔둬도 소용이 없다는 겁니다. 그러다보니 오히려 소형 아파트 구매해서 월세를 받거나, 아니면 자녀들 상속, 증여 목적으로 오히려 6~70대들이 자신이 가지고 있던 아파트에 더불어서 소형을 투자용을 가지고 있다고 합니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
부동산 불패인가요?
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
그렇습니다. 그러다보니까 부동산 시장이 예상과는 다르게 움직이고 있는 겁니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
과거에는 이른바 버블 세븐이 있었지만, 이번에 특히 주목되는 곳은 강남 4구입니다. 가장 높은 상승률인데요. 이유가 뭡니까?
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
국회 인사청문회에서 절대 빠지지 않는 항목이 하나가 있습니다. 위장전입 1번지가 강남입니다. 정·재계 인사, 연예인, 특수전문직 종사자들 등 이곳에 대한민국 상위 몇 퍼센트에 드는 부자들은 다 모여 있습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
강남, 서초, 송파, 강동.
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
여기는 3.3제곱미터 당 5천만이 넘는 고분양가에도 경쟁률이 수십 대에서 수백 대 일입니다. 이런 강남에서 최근 재건축 초과이익 환수를 피한 매머드급 재건축단지들이 속속 재건축에 착수하고 있습니다. 이러다보니까 지방에서 땅 보상받고 강남 재건축 산다는 말이 유행할 정도로 지금 투기적인 가수요까지 발생하고 있습니다.

여기서 갭투자라고 해서, 매매가하고 전세가 차익만 가지고 투자하는 투자수요까지 일고 있다는 겁니다. 그러다보니 특히나 강남이라는 곳이 매 정권마다 부동산거품의 진원지라는 이유로 규제에 규제를 더하고 있습니다. 이런 것들이 2~3년 후 부작용이 나타납니다. 공급이 부족하게 되죠. 이러다보니, 가격이 올라도 투자 자산으로 인식하는 악순환이 반복되고 있다
 
▷ 박진호/사회자:
 
재건축이 상승의 원인이다. 이렇게 볼 수 있겠네요.
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
그렇습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
그런데 서민 입장에선 당장 집살 형편이 안 되는데, 전세가 영향을 받는 것 아니에요. 전세 품귀라면서요?
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
사실 재건축 단지의 6~70퍼센트가 세입자들이에요. 굉장히 낙후된 시설이기 때문에 전세 값이 쌉니다. 그러다보니 신규는 아니지만, 재건축 된지 7~8년 된 아파트긴 합니다. 강남에 과거 평형으로 25평인 집이 전세가가 10억 원인 집이 있습니다. 33평형의 매매가가 아니라, 전세가가 25평이 10억 원이 넘고요. 33평의 전세가격은 13억 원을 호가할 정도로 굉장히 비싼데도 불구하고 수요가 있다는 겁니다.

거기다 강동 지역 재건축이 최소 오천여 가구, 개포 재건축이 만여 가구 이상이 시차를 두고 착수하다 보니까, 인근지역 전세 값이 들썩이고 있습니다. 서울시가 이주시기를 조율하고 있습니다만, 수요대비 공급량이 한정되어있다 보니까, 전세 값은 뛸 수밖에 없습니다. 그러다보니 이런 현상은 당분간 지속될 가능성이 높습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
사실 집값, 부동산시장을 관리하는 주체는 현실적으로 보면, 실무는 경제부총리, 기획재정부, 또 국토교통부라고 볼 수 있는데. 지금 장관 후보자들이 청문회를 앞두고 있고, 임명이 안 된 공백상태에요. 김현미 국토부교통부 장관 후보자 입장이 중요한데. 일단 시장의 관심은 만약 임명이 되면 대출 규제에 나설 것인가에 쏠리고 있는데, 어떻게 보세요?
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
맞습니다. 청와대에는 김수현 사회수석입니다. 이 사람은 참여정부시절 부동산종합세를 설계한, 부동산시장의 저승사자라는 별명을 가지고 있죠. 김현미 국토부 장관 내정자 역시 직접적으로 주택대출 규제완화가 가계대출의 주 원인이라고 지적한바 있습니다.

그러면 쓸 수 있는 카드들이 어떤 것이냐. 다양합니다. 당장 다음 달 종료되는 주택대출규제완화. 총부채상환비율(DTI)하고 주택담보인정비율(LTV)가 강화될 것으로 보입니다. 이건 이달 내로 판가름 날 것으로 보이고요. 현재는 총부채상환비율이 60퍼센트가 적용되고 있고요. LTV는 70퍼센트가 적용되는데. 이게 각각 50퍼센트로 낮아질 가능성이 높습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
그러니까 쉽게 말해서 과거엔 집값이 10억이라면, 6억까지 빌릴 수 있었는데, 이제는 5억까지만 가능한 거군요.
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
예를 들어서 집값이 10억이면 7억까지죠. 담보인정비율은 70퍼센트니까. 그리고 총부채상환비율이란건 자기 소득대비 원리금을 갚아나갈 능력을 60퍼센트까지 봤었는데, 그걸 50퍼센트로 줄이니까 그만큼 대출한도가 줄어들 수밖에 없고요.

그리고 최근 부동산시장 광풍의 진원지가 재건축시장이다 보니까, 여러 가지 규제가 나올 수 있습니다. 가장 먼저, 당장 내년부터 재건축 초과 이익 환수제가 부활할 가능성이 높고요. 또, 만에 하나 투기과열지구가 도입될 가능성도 있습니다. 이게 지정되면 분양권 전매가 금지되고, 최근 5년 내 주택청약 당첨자는 1순위에서 제외되는 등 규제의 강도가 높고요.

또 하나, 더 강력한 금융규제가 있는데 DSR이란 겁니다. 총부채원리금상환비율이라 해서, 주택대출뿐만 아니라, 신용카드 대출, 마이너스 통장 대출, 자동차할부금융까지 모든 대출의 원금·이자 갚을 능력을 보겠다는 겁니다. 이런 게 시차를 두고 도입될 가능성이 높고. 새 정부의 공약사항이 서민주거 안정 아닙니까? 이러면 전월세 상환제라든가, 재계약 갱신권이라던가, 이런 것들도 포함될 가능성이 높은 것으로 보입니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
지금까지 시장차원에서 봤다면, 이번엔 실수요자 입장에서 보겠습니다. 정부의 규제 대책이 나올 것이 확실시된다면, 실수요자, 집이 필요하신 분들은 지금 사야한다는 겁니까?
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
사실 실수요자의 경우는 자신이 정말 필요한가를 생각하고, 필요할 때 사는 것이 맞습니다. 투자목적이라면, 과거처럼 대출 끼고 갭투자는 이제 불가능하다는 겁니다. 하반기부터 쏟아지는 물량이 만만치 않죠. 2~3년 전 분양한 물량이 한꺼번에 쏟아지고요.

또 하나가 금리가 오름세입니다. 지금 6월 미국의 기준금리 인상이 확실시되고 있고요. 이러면 우리 금융권은 미리 한국은행이 금리를 동결한다 하더라도 반영한다는 겁니다. 그러다보니 대출을 많이 끼고 집을 산다는 것은 사실상 굉장히 리스크가 커졌고요.

그러니까 실제 실매수라면, 투자목적이 아니라, 내가 정말 필요해서, 전세 이어 다니면서 2년마다 전세 값이 오르는 것에 내 모든 가처분소득이 다 들어간다. 이런 게 싫다고 한다면, 내 집 하나 팔아서 오른 가격을 받아도, 다른 데 오르는 것도 똑같거든요.

이럴 경우에는 자기가 주거안정 측면에서 충분히 감내할 정도라면, 원리금을 갚아나갈 수 있는, 실수요 측면이라면 지금 접근하는 게 맞지만. 그렇지 않고 은행에서 대출을 많이 껴야하고, 원금·이자 상환 부담이 굉장히 큰데도 불구하고, 갭투자를 해서 향후 부동산시장의 상승에 기댈 것이라면, 갭투자가 가장 위험한 게 부동산 시장이 꺾일 때입니다. 그럴 경우라면 굉장히 위험할 수 있죠.
▷ 박진호/사회자:
 
알겠습니다. 자, 부동산 문제, 참조은경제연구소 이인철 소장과 함께했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
 
▶ 참조은경제연구소 이인철 소장:
 
네, 감사합니다.