[박진호의시사전망대] 선대인 "부동산, 또 미봉책…컨트롤타워 실종 위험해"

- 11.3 대책, 부동산 업계 기대한 수준보다 강한 대책
- 11.3 근본적 대책이라기보다 여전히 미봉책
- 지난해 120조 늘어난 가계부채 잡으려면 대출 규제 강화해야
- 11.3 대책 강남 재건축 시장은 영향 없을 것
- 분양권 원칙적으로 전매할 수 없게 해야
- 대학생들도 분양권 프리미엄 전매 차익? 정부 반성해야
- 분양권으로 프리미엄 차익 노리는 거 원천적으로 차단해야
- 강남 투기 제한, 강북 재개발로 옮겨가진 않을 것
- 임종룡 경제부총리 부동산 투기 잡을까?
- 강남 투기과열지구 영구 지정 필요해
- 박근혜 정부 부동산 리스크 굉장히 커진 위험한 상황
 
▷ 박진호/사회자:
 
정부가 어제 서울 강남 4구 등 부동산 과열 양상을 빚고 있는 지역에 대한 조치를 발표했습니다. 예상보다 약했다는 의견도 있고 어떻게 보면 적절하다는 의견도 있고. 전문가들 의견은 엇갈립니다. 특히 문제가 되고 있는 강남 지역의 투기 과열 현상이 과연 진정이 될 것이냐. 여기에 관심이 쏠리고 있는데요. 특히 우리 경제의 뇌관으로 지목되고 있는 엄청난 가계부채 문제와 맞물려서 이번 대책이 터닝 포인트가 될 수 있느냐. 여러 가지 얘기가 나오고 있습니다. 경제 전문가 선대인 경제연구소 소장과 관련해서 말씀 나눠보겠습니다. 선대인 소장님 안녕하세요.
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
예. 안녕하세요. 반갑습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
어제 부동산 대책 어떻게 평가하십니까?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
여러 가지 의견이 나올 수 있겠는데요. 제가 생각하기에는 그렇게 강한 대책은 아니었다고 생각합니다. 다만 부동산 업계가 기대한 수준보다는 좀 강한 대책이었겠죠. 부동산 업계는 지금 부동산 시장 거래가 상대적으로 투기적 양상을 띠면서 거래가 활발하니까. 이것을 위축시키지 않는, 그런 대책을 원했던 것 같은데. 거기에 비하면 일정한 시장을 억제하거나 위축시키는 효과가 분명히 있는 대책이기는 하지만. 그렇게 강한 대책은 아니고. 근본적 대책이라기보다는 여전히 미봉책에 가깝다. 이렇게 생각합니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
미봉책이라고 하면 결국 투기과열지구 지정을 안 한 것을 말씀하시는 건가요?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
그런 것도 있고요. 또 더 중요하게는 지금 문제의 핵심은 집값이 오르내리는 수준. 이것을 가지고 정부는 오른 지역만 대책을 세우겠다. 훨씬 더 중요한 것은 가계부채 문제거든요. 지금 우리 가계부채가 지난 해 120조 늘어나서 예년 비해 2배 이상 늘어났고요. 올해도 비슷한 흐름을 이어나가고 있습니다. 그러면 부채 문제를 해소하기 위한 대책들이 있어야 하고. 그것은 예를 들면 주택 대출 규제를 강화한다던지 하는 대책들이 나와야 하는데. 여기에 대해서 전혀 언급이 없었다는 게 문제겠죠.
 
▷ 박진호/사회자:
 
부동산 대책과 금융 대책이 좀 맞물려서 움직여야 한다. 이런 말씀하시는 거죠?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
예. 금융 대책을 감안하지 않고 시장의 청약 조건이라든지, 분양권 전매에 대해서 규제를 강화하겠다는 식의 대책으로는 한계가 분명히 있습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
일단 구체적으로 좀 짚어볼게요. 서울 강남 4구와 과천·성남시. 또 하남 미사 지구와 화성 동탄 2신도시. 분양권 전매가 입주 시점까지 전면 금지되는데요. 이건 어떤 효과가 있을까요?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
일정하게는 급등세를 제한하는 효과는 분명히 있을 것이라고 생각합니다. 또 분양 시장의 과열 열기 일정하게 분명히 잡을 수 있을 것이고요. 그런데 재건축 시장 관련해서는 재건축 시장에서 개발 이익 환수제 등의 조치에 관해서는 전혀 건드리지 않았기 때문에요. 재건축 시장의 열기를 꺾는 데에는 한계가 있다고 생각이 들고요. 다만 이번 대책 내용과는 일정하게 상관없이 국내외 경제 상황이 굉장히 좋지 않습니다. 미국은 금리 인상을 조만간 다시 할 가능성이 높아지고 있고요. 국내 경제 상황이 특히 지금 안 좋은 상황에서 최순실 게이트로 대표되는 정치적 리스크까지 곁들여지면서. 이런 것들이 어제 대책과 맞물려서 시장에는 상당히 위축 효과를 불러일으킬 수도 있겠다. 이런 생각은 듭니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
그렇군요. 청약 자격 제한을 대폭 강화한 것에 대해서는 어떻게 보십니까?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
그런 부분을 일정하게 긍정적으로 볼 수 있겠죠. 그러니까 지금 주택 시장이 분양 시장, 분양을 앞두고 있는 재건축 시장을 중심으로 달궈졌었는데요. 이렇게 분양 시장의 투기적 가수요가 들끓었던 것이. 청약 조건을 굉장히 완화해서 누구든지 쉽게 1순위가 될 수 있고, 또 재당첨도 쉽게 될 수 있고, 그것을 분양권 전매 제한 기간이 굉장히 짧았기 때문에 쉽게 합법적으로 빨리 팔수도 있고. 또는 그런 상황을 이용해서 불법 전매를 하는 경우도 굉장히 많았잖아요. 그런데 그런 부분에서 청약 조건을 일정하게 강화하고 그 다음에 분양권 전매 제한 기한도 서울 강남 지역 등을 중심으로 해서 상당히 강화했습니다. 그래서 그런 부분은 분명 긍정적으로 평가할 수 있는데요. 다만 거꾸로 보자면 우리가 지금까지 분양권이라는 것이 그렇잖습니까. 아파트 분양권이라는 것 자체는 입주할 수 있는 권리인데요. 그 입주할 수 있는 권리를 쉽게 사고 팔 수 있도록 해서 투기를 조장했다는 게 너무나 여실히 드러난 것이거든요. 그래서 이것은 일부 지역만 그렇게 할 것이 아니라 기본적으로 정말 실수요자를 생각한다면 분양권 전매 제한은, 분양권은 원칙적으로 전매할 수 없도록 하는 게 정책의 기본이 되어야 한다고 저는 생각합니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
근본적으로는 그런 대책이 필요하다.
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
그렇죠. 이게 지금 분양권 전매 제한 기간을 자꾸 조정한다는 것은 시장 상황을 이런 식으로 해서 경기 조정을 해보겠다는 의도가 보이는 것인데요. 시장 상황을 조정하는 것보다는 기본적으로 주거라는 것은 많은 사람들이, 실수요자들이 최대한 저렴하면서도 안정된 주거를 향유할 수 있는 구조를 만드는 것이 중요하거든요. 그러면 이것을 입주할 수 있는 권리를 사게 해놓고 특별한 경우가 아닌데도 투기적으로 사고팔 수 있도록. 그래서 프리미엄 차익을 노리도록 하는 것은 사실은 투기를 이용해서라도 주택 시장을 부양하겠다. 그런 정도로밖에 이해할 수가 없는 것이거든요. 그래서 아주 예외적인. 예를 들어서 이민을 한다든지, 또는 그 사이에 감당할 수 없는 정도로 소득이 떨어졌다든지 하는 경우를 심사해서 허용하는 정도를 제한하는 것 외에는 분양권은 원칙적으로 전매할 수 없도록 하는 것이 대책의 기본이라고 생각합니다. 그리고 그 이전에 사실은 선분양제를 하지 않고 후분양제를 채택하면 이런 식으로 투기적인 프리미엄 차익을 노리면서 분양권을 사고파는. 이런 것 자체를 원천적으로 차단할 수 있겠죠.
 
▷ 박진호/사회자:
 
알겠습니다. 이번 대책 관련해서 강남과 일부 집값 상승 지역이 대상에 포함되면서 사실 이번에도 풍선 효과 나타날 수 있다. 이런 얘기 나오는데요. 다른 지역으로 투기 수요가 유입될 수 있다는 얘기인데. 어떻게 보세요?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
그럴 듯하게 들리지만요. 제가 보기에는 크게 효과는 없지 않을까 싶습니다. 지금도 아까 말씀드렸지만 분양 시장, 특히 서울 강남권의 재건축 시장이 뜨거워지면서 다른 지역으로 일부 확산되는 효과가 있었는데요. 그럼에도 불구하고 예전에 비해서 다른 지역으로 주택 가격 상승세가 확산되는 속도, 또는 폭이 상당히 적었거든요. 그러면 그만큼 일부 지역들 제외하고는 전반적으로 크게 투기, 또는 투자의 메리트를 크게 못 느낀다는 것인데. 여기를 묶는다고 해서 다른 강북 재개발 지역 쪽으로 풍선 효과처럼 번져갈 것이라는 것은 제가 보기에는 오히려 기대 섞인 희망이 아닌가. 부동산 업계의. 그런 생각이 듭니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
알겠습니다. 지금 대학생들도 프리미엄 전매 차익을 남기겠다고 분양권 시장에 뛰어든다는 얘기가 나오는데. 이것은 좀 과열 아닌가요? 어떻게 보십니까?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
너무 과열된 상황인 거죠. 대학생 친구들이 워낙 어려운 상황에 처해 있으니까 그런 것으로라도 돈을 벌어보겠다는 생각이 들 수 있는데. 거꾸로 이야기하면 그런 친구들까지 손쉽게 돈 벌 수 있다는 식으로 지금 분양 시장이 갖고 있다는 측면에서요. 얼마나 우리가 실수요자들이 아니라 투기 수요가 들끓도록 판을 만들어 줬느냐에 대해서 정부가 반성을 해야 한다고 생각합니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
알겠습니다. 어제 대책은 일단 미봉책으로 평가하셨는데. 사실 지금 경제부총리가 새로 내정이 됐어요. 임종룡 내정자가 있는데. 일단 금융 규제의 의지를 내비쳤는데요. 주택담보인정비율, 또 총부채상환비율 조정에 나설 수 있다. 이런 얘기를 했는데. 이 방향은 어떻습니까?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
방향은 저도 주장했던 바이고. 얼마 전에 여기 전망대 인터뷰를 하면서 IMF에서도 그런 방향으로 권고하지 않았습니까. 그래서 필요하다고 보는데요. 다만 이게 사실 2년 조금 전에 최경환 전 부총리가 들어서면서 LTV, DTI 규제가 전면적으로 완화됐었거든요. 그런데 2년 전 수준 상황으로 돌아가는 정도는 사실 큰 어려움이 없는데도 불구하고 자꾸 이것을 말로만 하고 실행을 하지 않은 이유를 모르겠습니다. 사실 LTV, DTI. 예를 들면 DTI라고 하는 것은 우리가 지금 60%, 70%까지 돼있는데요. 한 해 소득의 6, 70%까지는, 그러니까 예를 들어 5천만 원을 벌면 3천만 원에서 3천 5백만 원까지는 빚 갚는 데에 써도 된다는 식으로 지금 완화해놓은 것 아닙니까. 이게 정말 정상적인 수준의 규제라고 볼 수 있나요? 그러니까 이것을 점진적으로 사실은 줄여나가야겠죠. 그 방향으로 꾸준히 실천하는 게 필요하다고 봅니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
그러면 선대인 소장께서는 강남 지역 투기과열지구 지정 여전히 필요하다고 보십니까?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
필요하죠. 필요하고요. 사실 강남 3구 지역들은 근본적으로 많은 분들이 이해하고 계시지만 사실 집값 급등의 진원지가 되는 경우가 많이 있습니다. 또 특히 강남 재건축 단지들 저희 연구소에서 별도로 부채 수준을 조사해 봤는데. 부채를 내는 비율이 다른 지역에 비해서 엄청나게 높고요. 약 75% 정도가 빚을 내서 집을 사고. 그런 분들이 전세나 월세를 끼고 사는 비율이 거의 90%를 넘습니다. 이게 완전히 투기, 투자라고 하더라도 너무 떠버린 상황이거든요. 그러면 이런 상황을 아까도 제가 말씀드린 집값 급등 수준뿐만 아니라 부채가 지금 너무 급증하고 있는 상황과도 맞물려 생각해보면. 투기과열지구로 묶는 게 필요하고요. 그와 맞물려서 아까 말씀드린 대로 주택 대출 규제를 강화한다든지 하는 노력들이 같이 가야 된다고 봅니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
선 소장께서는 부동산 버블 우려를 꾸준하게 계속 제기하셨는데. 지금 사실 최순실 사태도 그렇고 지금 경제 사령탑들이 제대로 역할을 하고 있는 것인지. 여러 가지 의문이 나옵니다. 지금 유일호 경제부총리는 한 달 동안 대통령 독대한 적이 없다고 하고요. 어떻게 보세요?
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
저도 그 기사 보면서 참 황당했는데요. 경제부총리라는 사람이 특히나 지금 국내외 경제 상황이 안 좋지 않습니까. 그런 상황에서 대통령을 한 달 동안 독대할 수도 없는 정도라면 도대체 경제 정책과 관련해서 어느 정도의 컨트롤 타워가 작동하고 있는 것인지 정말 의문이 들고요. 제가 버블 우려 계속 얘기했는데. 지금 한국 국내 부동산 버블과 관련해서는 크게 세 가지 리스크가 있다고 봅니다. 금리 리스크, 또 공급 물량 리스크가 있고. 여기에 대해서 최근에 정치적 리스크까지 커져 있는 상황이죠. 정치적 리스크는 사실 어떤 문제가 발생했을 때 제 때 대책을 마련하지 못하는. 또는 그래서 부동산 거품을 너무 키워버리는 이런 리스크를 말하는 건데요. 지금 미국 금리도 12월에는 아마 인상될 가능성이 높다는 전망이 우세하고. 또 선분양제이기 때문에 분양 물량 단계에서는 공급 물량 리스크가 잘 안 느껴집니다만. 우리가 2008년에 물량 충격을 크게 받지 않았습니까? 그 때 비해서는 생산 가능 인구도 줄어드는데, 즉 수요는 줄어드는데 공급은 그 때보다 1.5배 이상 커지는 상황이 되는 것이거든요. 그게 2017년 하반기부터 2019년까지 이어지게 돼있는데. 이런 게 굉장히 커지는데 지금 정권 교체기에 정책 리스크도 굉장히 커져있다. 그래서 저는 굉장히 위험한 상황이라고 봅니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
알겠습니다. 오늘 말씀 감사드립니다.
 
▶ 선대인 경제 전문가:
 
네. 고맙습니다.
 
▷ 박진호/사회자:
 
지금까지 선대인 경제연구소의 선대인 소장과 얘기 나눠봤습니다.