[취재파일] 출시 임박…안심전환대출의 모든 것

안심전환대출이 3월24일 출시된다. 기존의 ‘변동금리’ 또는 ‘이자만 내고 있는 대출’을 고정금리이면서 원금을 나눠 갚은 대출로 바꿔 주는 상품이다. 금융통화위원회가 마침 기준금리를 내리면서 금리 조건은 더욱 유리해졌다.

구조는 이렇다. 은행들이 기존 주택담보대출을 고정금리-분할상환 대출로 바꿔준다. 그 대출채권을 주택금융공사에 넘기게 된다. 주택금융공사는 이 대출채권을 모아서 주택저당증권(MBS)를 발행해 자금을 조달한다. 은행들은 주택금융공사에 넘긴 대출채권의 규모만큼 MBS를 사야 한다. 은행이 주택금융공사에 대출채권을 넘기고 받은 돈을 재원으로 삼아, 새롭게 가계대출을 늘릴 수 없게 하기 위해서다. 일반인에게는 복잡하다. 일반인은 굳이 이런 구조를 자세히 알 필요가 없다. 거래하는 은행에 가서 자신의 기존 대출을 ‘안심전환대출’로 바꿔달라고 신청하면 된다.

● 금리

- 안심전환대출 금리 수준은?
"주택금융공사가 은행으로부터 대출채권을 사들일 때 적용하는 금리가 2.53%(금리조정형), 또는 2.55%(기본형)로 결정됐다. 은행들은 여기에 최대 0.1% 포인트를 가산해 안심전환대출의 금리를 결정하게 된다. 따라서 일반 대출자들은 2.6% 안팎의 금리 수준으로 안심전환대출로 갈아탈 수 있게 됐다"

- 안심전환대출의 기본형과 금리조정형은 어떤 차이가 있나?
“안심전환대출 신청자는 기본형과 금리조정형 두 가지 중 하나를 선택할 수 있다. 기본형은 대출 실행일부터 만기까지 똑같은 금리가 적용된다. 금리조정형은 대출 실행일을 기준으로 5년마다 금리가 조정된다”

- 안심전환대출 금리는 모든 은행에서 같은가?
“은행들은 주택금융공사에 대출채권을 팔 때 적용되는 금리에서 최대 0.1% 포인트 가산할 수 있다고 설명했다. 가산의 정도는 은행 자율로 결정한다. 은행마다 안심전환대출의 금리가 조금씩 다를 수 있다는 뜻이다. 하지만 정부 정책에 호응해야 하는 은행으로서는 큰 차이를 두기 어려울 것이다”

- 안심전환대출의 금리 수준은 앞으로도 계속 2.6% 안팎인가?
“이번에 정해진 금리 수준은 4월말까지만 적용된다. 이후 기준금리나 국고채 금리 수준에 따라 매월 조정된다”

- 신용등급이 낮으면 금리가 더 높아질 수 있나?
“신용등급에 따른 금리 차등은 없다”

● 요건

- 대상 주택의 조건은
“주택가격 9억원 이하의 주택이다”

- 얼마까지 안심전환대출로 갈아탈 수 있나?
“기존 대출의 잔액 이내에서 최대 5억원까지 가능하다”

- 대출기간은?
“10년, 15년, 20년, 30년 중에 선택할 수 있다. 거치기간이 없으므로 첫 달부터 원금과 이자를 함께 갚아나가야 한다”

- 대출금 전액을 분할상환하려면 월 부담액이 갑자기 늘어나는데 일부를 만기에 갚는 방식도 가능한가?
“만기 일부상환 방식도 가능하다. 대출만기를 10년, 15년, 20년 중에 하나로 선택하면 대출금액의 30%를 만기에 상환하고 나머지 금액만 대출기간 동안 나눠 갚을 수 있다. 다만 이런 방식은 대출금리가 0.1% 포인트 높아진다. 만기 30년짜리는 만기에 원금 일부를 갚는 방식이 불가능하다”

- 전환 대상이 되는 ‘변동금리 대출’이란?
“정부가 규정한 고정금리 대출을 제외한 모든 대출이다. 정부가 정한 고정금리 대출이란 1) 대출시점 기준으로 만기 5년 이상인 순수 고정금리 대출 2) 대출시점 기준으로 고정금리 기간이 5년 이상인 혼합금리 대출 3) 금리의 변동주기가 5년 이상인 금리변동주기 대출 4) 금리 상승폭이 일정폭 이내로 제한된 만기 5년 이상 금리상한 대출이다. 1)~5)에 해당하지 않으면 ‘변동금리 대출’로 인정돼 안심전환대출을 이용할 수 있다”

- 전환대상이 되는 ‘이자만 상환하는 대출’이란?
“원금을 갚지 않고 이자만 내고 있는 대출이다. 보통 일시상환 대출이라고 한다. 원금 상환일이 도래하지 않은 거치식 대출도 포함된다”

- 기존에 받은 대출이 고정금리이지만, 이자만 갚고 있는 경우도 전환이 가능한가?
“가능하다. 안심전환대출은 ‘변동금리 대출’ 또는 ‘이자만 갚고 있는 대출’이 대상이다. 둘 중 하나에 해당하면 된다”

- 기존에 받은 대출이 변동금리인데 원금을 상환하고 있는 경우도 대상이 되나?
“가능하다. 안심전환대출의 두 가지 요건 중 하나인 ‘변동금리 대출’에 해당하므로 전환 대상이다”

- 처음 5년 동안은 고정금리가 적용되다가 5년 뒤부터는 변동금리가 적용되는 혼합형 대출도 대상이 되나?
“현재 어떤 금리로 이자를 내고 있는지에 달려 있다. 안심전환대출을 신청하는 날 현재 고정금리 기간 중에 있다면 전환대출 대상이 아니다. 물론 이 경우에도 이자만 내고 있고 원금상환을 시작하지 않았다면 자격이 된다”

- 보금자리론, 적격대출, 국민주택기금대출도 전환 대상이 되나?
“안 된다. 이런 정책성 대출은 전환 대상이 아니다”

- 집단대출이나 중도금대출도 전환대상이 되나?
“집단대출은 ‘변동금리’ 또는 ‘이자만 내고 있는 대출’이라면 대상이 된다. 하지만 중도금대출은 담보가 확정되지 않은 상태이기 때문에 전환대상이 아니다”

● 주의사항

- 신규로 안심전환대출을 받을 수 있나?
“안 된다. 안심전환대출의 목적이 가계부채 총량을 늘리지 않으면서 기존 대출의 구조를 개선하겠다는 것이다. 대출을 받은 지 1년이 지난 사람만 신청할 수 있다”

- ‘1년 경과’ 조건은 왜 붙었나?
“은행에서 신규로 변동금리 대출을 받은 뒤에 곧바로 안심전환대출로 갈아타는 것을 막기 위해서다. 가계부채 관리에 역행한다고 본 것이다”

- 현재 주택담보대출을 받고 있는 은행이 아닌, 다른 은행에서도 신청할 수 있나?
“안 된다. 기존 대출을 받은 은행에서만 가능하다. 기존에 대출을 받은 은행이 2개 이상이면 처음으로 이용한 은행에서 받은 대출, 즉 1순위 설정이 가능한 대출만 안심전환대출로 바꿀 수 있다”

- 연체 기록이 있으면 자격이 안 되나?
“신청일 기준으로 최근 6개월 동안 30일 이상 연속 연체기록이 없으면 안심전환대출을 이용할 수 있다. 깜빡 잊고 하루, 이틀 정도 연체한 경험이 있어도 신청하는데 문제가 없다”

- LTV(담보인정비율) DTI(총부채상환비율)은 다시 산정하나?
“그렇다. 기존 대출을 받았던 시점과 안심전환대출을 신청하는 시점에 주택가격이나 소득이 변화했을 수 있기 때문이다. 안심전환대출 신청 시점에 LTV는 70%, DTI는 60% 이하여야 한다. 새롭게 산정된 LTV나 DTI에 따라 안심전환대출로 갈아탈 수 있는 규모가 변할 수 있다”

- 안심전환대출로 바꿔 탈 때 기존 대출의 중도상환수수료는?
“없다. 하지만 안심전환대출로 갈아탄 이후 중간에 갚는 경우, 최대 1.2%의 중도상환수수료가 부과된다. 수수료는 대출시점 이후 경과한 날짜 수에 비례해 줄어든다. 구체적인 수식은 다음과 같다. #조기상환수수료=조기상환원금*1.2%[(3년-대출경과일수)/3년]”

- 안심전환대출 신청은 선착순인가?
“금융위원회는 잠정적으로 올해 안심전환대출 규모를 20조원으로 설정했다. 20조원 한도가 모두 차면 원해도 안심전환대출로 갈아탈 수 없다는 뜻이다. 그런데 기존 대출 가운데 어느 정도가 안심전환대출을 신청할지 예측하기는 어렵다”

- 출시 직후 신청하는 게 유리한가?
“안심전환대출의 금리는 5월부터 바뀔 수 있다. 만일 그 사이에 기준금리가 더 내려가면 5월 이후 신청하는 안심전환대출의 금리는 더 내려갈 수 있다. 금리 예측과 관련돼 있어 먼저 신청할수록 유리하다고 단정할 수는 없다”

- 안심전환대출을 취급하는 은행은?
“국민, 기업, 농협, 수협, 신한, 우리, 외환, 하나, 씨티, SC, 경남, 광주, 대구, 부산, 전북, 제주은행 16곳이다. 시중은행에서 받은 대출만 전환 자격이 된다”