대출 규제에 경매 열기 한풀 꺾이나…서울 아파트 낙찰가율 하락

금융당국의 6·27 대출 규제로 주택 매매 거래가 감소한 데 이어 경매 시장의 열기도 다소 진정 기미를 보이고 있습니다.

대출 규제 전과 비교해 낙찰가율이 소폭 하락하고, 응찰자 수도 감소한 겁니다.

그러나 강남 등 토지거래허가구역 내 인기 단지는 여전히 수요자가 많은 데다 규제를 피하기 위한 편법 우회 대출이 늘어나면서 인기 단지의 과열은 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 관측도 나옵니다.

20일 법원경매정보회사 지지옥션에 따르면 이달 1일부터 18일까지 서울 아파트의 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율)은 94.9%를 기록했습니다.

이는 지난달의 98.5%에 비해 하락한 것으로 지난 2월(91.8%) 이후 5개월 만에 가장 낮은 수치입니다.

물건별 응찰자수도 평균 7.3명으로 지난달 9.2명보다 줄었고, 올해 1월(7.0명) 이후 6개월 만에 가장 낮은 경쟁률을 기록했습니다.

경매 낙찰가율이 소폭이나마 하락한 것은 6·27 대출 규제로 주택담보대출이 최대 6억원으로 제한되고, 경락잔금대출을 받으면 경매 낙찰자도 예외없이 6개월 내 전입 의무가 부과되면서 투자 수요가 일부 감소한 것이라는 분석이 나옵니다.

대출 규제 이후 일반 매매 시장이 관망세로 접어들었고, 가격이 하락할 가능성도 있는 만큼 무리한 입찰을 하지 않는 겁니다.

서울 마포구 창전동 태영아파트 전용면적 85㎡는 지난 15일 감정가 12억2천만원에서 입찰이 진행됐으나 유찰됐습니다.

이 아파트는 지난달 감정가보다 높은 최고 12억9천만원에 실거래가 됐고, 현재 13억5천만원 선에 매물이 나와 있지만 응찰자가 한 명도 없었습니다.

역시 지난 7일에 입찰한 광진구 구의동 구의현진에어빌 전용 85㎡도 감정가 10억원에 입찰이 진행됐으나 유찰돼 다음달 2회차 경매에 들어갑니다.

이 아파트는 현재 시세가 12억∼13억원으로 감정가가 2억원 이상 낮지만 응찰자가 없었습니다.

지지옥션 이주현 선임연구위원은 "경매 응찰자의 다수가 경락잔금대출을 받는데 대출 한도도 줄었지만 주담대 이용시 전입 의무가 있다보니 입주가 불가능한 투자 수요는 신중하게 의사결정을 하는 것으로 보인다"며 "일반 매매 시장의 거래나 가격 상승이 주춤해지면서 전반적으로 지난달보다 응찰자 수도 감소했다"고 말했습니다.

그러나 서울 인기지역의 아파트는 아직 대출 규제에 크게 타격받은 분위기는 아닙니다.

대출 규제 후에도 강남 3구 등 토지거래허가구역내 인기 단지나 재건축 추진 단지는 여전히 고가 낙찰이 이어지고 있습니다.

대출 규제 시행 한 달이 다가오고 있지만 아직 강남권 아파트값이 버티고 있고, 감정가가 시세보다 낮은 물건도 많기 때문입니다.

또 경매로 낙찰받은 주택은 토허제 구역 내에서도 실거주 의무가 없어 낙찰 주택을 담보로 경락잔금대출을 받지 않는다면 전입 의무 없이 갭투자가 가능합니다.

일부 낙찰자들은 6억원 한도와 전입 의무를 회피하기 위해 경락잔금대출 대신 매매사업자 대출 등 사업자 대출로 전환하면서 대출 규제의 영향이 반감하고 있다는 지적입니다.

지난 14일 입찰에 부쳐진 서울 송파구 잠실 우성4차 전용 95.84㎡ 아파트는 1회차 경매에서 15명이 경쟁해 감정가(16억8천400만원)의 126.48%인 21억3천만원에 고가 낙찰됐습니다.

이 아파트는 재건축 추진 단지로 최근 매매 실거래가가 21억∼21억7천만원, 매매 호가는 최고 27억원에 달합니다.

또 지난 2일 입찰한 서울 서초구 양재동 우성아파트 전용 84.9㎡는 감정가 16억2천만원에 진행된 첫 경매에서 14명이 경쟁을 벌인 끝에 감정가의 129.6㎡인 약 20억9천999만원에 고가 낙찰됐습니다.

1991년 준공된 이 아파트 역시 연초 정밀안전진단을 통과하는 등 재건축 추진 호재가 있습니다.

경매업계의 한 관계자는 "현재 1금융권은 가계부채 축소를 위해 경락잔금대출을 취급하지 않고 있어 앞으로 2금융권의 사업자 대출을 통한 편법 우회 대출 수요가 더 늘어날 것"이라며 "강남 등 인기지역의 아파트값이 하락하지 않는 한 이들 지역은 당분간 낙찰가율도 크게 떨어지진 않을 것 같다"고 말했습니다.

(사진=연합뉴스)