[친절한 경제] "싸게라도 팔아라"…다주택자 대출 규제 본격화

<앵커>

금요일 친절한 경제 한지연 기자 나와 있습니다. 한 기자 다주택자 대출 규제가 오늘(17일)부터죠?

<기자>

수도권 규제 지역 주담대는 만기 연장이 원칙적으로 제한이 되지만 세입자가 있으면 예외가 인정이 됩니다.

수도권과 규제 지역에서 받은 주택담보대출은 그동안은 만기를 계속 연장하면서 대출을 유지하는 게 가능했지만, 이제는 집을 팔거나 대출을 갚는 방식으로 정리를 해야 합니다.

이번 규제는 다주택자뿐만 아니라 예비 매수자나 세입자에게도 영향을 줄 수 있는 변화입니다.

예외인 경우를 좀 자세히 정리해 보면요.

먼저, 세입자가 살고 있는 경우에는 임대차 계약이 끝날 때까지 대출 연장이 가능한데, 이번 달 1일 기준으로 유효한 계약은 물론이고, 어제까지 이뤄진 묵시적 갱신까지도 예외로 인정됩니다.

또 오는 7월 말까지 계약이 끝나는 경우에는 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 최대 2년까지, 그러니까 오는 2028년 7월까지 연장이 가능해집니다.

이 밖에도 어린이집이나 미분양 주택, 인구 감소 지역 주택, 문화재는 보유 주택 수에서 빠져서 이번 규제에 해당하지 않고요.

전매제한이나 실거주 의무처럼 법적으로 집을 팔 수 없는 경우도 예외가 인정됩니다.

하지만 단순히 집이 안 팔린다는 변명은 받아들여지지 않습니다.

가격을 낮춰서라도 정리하라는 게 이번 규제의 핵심입니다.

또 대출을 다른 은행으로 옮기거나, 같은 은행에서 갈아타는 것도 허용되지 않고요.

부모나 다른 사람 명의의 주택을 담보로 대출을 받았더라도 돈을 빌린 사람이 다주택자라면 규제를 적용받습니다.

이번 규제로 영향을 받는 다주택자 주담대는 1만 7천 가구 정도인데요.

이 가운데 올해 만기가 돌아오는 물량은 약 1만 2천 가구 정도로 추산됩니다.

<앵커>

정부 정책 기조가 다주택자들은 집을 내놓게 하되 집이 없거나 실거주하는 사람들은 부담을 덜어주자는 거잖아요?

<기자>

추가 대출 규제가 앞으로 있는데요.

1억 이하의 대출이나 무주택자 고액 전세대출은 추가 DSR 규제 대상에서 제외가 됩니다.

추가 대출 규제는 대출을 다 막는 게 아니라 일부는 풀고 일부는 조이는 구조인데요.

대표적으로 풀어주는 부분은 DSR 규제입니다.

내 소득 대비 1년에 갚아야 하는 원금과 이자의 비율인 DSR은 현재는 총대출이 1억 원을 넘을 때만 적용되고 있습니다.

그동안은 소액 대출이 규제 사각지대라는 지적이 있어서, 원래는 이걸 더 강화해서 소액 대출의 이자까지 DSR에 포함하는 방안이 검토돼 왔습니다.

하지만 이렇게 되면 서민이나 취약차주의 대출 여력이 크게 줄어들 수 있다는 우려가 나오면서, 1억 원 이하 대출은 추가 규제에서 제외하기로 방향이 잡힌 겁니다.

또 무주택자의 고액 전세대출에도 DSR을 적용하는 방안이 검토됐다가 제외됐는데요.

전세 수요 위축으로 월세로 이동하는 흐름이 빨라지면서 시장 불안을 키울 수 있다는 점이 고려된 것으로 전해졌습니다.

결국 이번 대책에서는 실수요자 대출은 건드리지 않겠다는 방향입니다.

<앵커>

끝으로 투기성 대출 이것도 같은 맥락인데 사실은 이게 더 중요한 거죠?

<기자>

고액 주담대와 비거주 1주택자 같은 투기성 대출에 대해서는 대출 규제가 강화됩니다.

핵심은 투기성 대출인데요.

특히 고액 주택담보대출은 앞으로 더 까다로워질 전망입니다.

대출한도를 직접 줄이기보다, 은행이 덜 해주게 만드는 방식이 검토되고 있는데요.

RWA, 즉 '위험 가중치'라는 개념입니다.

즉, 위험한 대출일수록 은행이 자기 돈을 더 많이 묶는 방식으로 부담을 더 지게 해서 대출을 줄이게 만드는 장치입니다.

이때 기준이 되는 게 고액 주담대인데, 은행권 평균이 2억 5천만 원이거든요.

이거보다 큰 대출을 중심으로 고위험 여부를 가리고, 또 집값 대비 대출 비율인 LTV를 기준으로 과도한 레버리지 여부를 보는 방안도 검토되고 있습니다.

이미 지난해에도 주담대 위험 가중치 하한을 15%에서 20%로 올려서 대출을 더 위험하게 계산하도록 기준을 높였는데, 여기에 고위험 대출은 부담을 더 키우는 방안까지 검토되고 있습니다.

또 하나는 다주택자를 넘어서 비거주 1주택자까지 규제 대상이 확대되는 겁니다.

실제로 살지 않으면서 대출을 활용해 집을 사는 경우, 특히 전세대출을 끼고 집을 사는 '갭투자'까지 투기 수요로 보고 차단하겠다는 겁니다.

이런 추가 대책들은 이르면 다음 달에 나올 전망입니다.