규제에도 꺾이지 않은 서울 집값…내년 변수는 세제 개편

새 정부 출범 이후 올해 서울 아파트값은 큰 폭으로 상승했습니다.

초강력 규제에도 불구하고 신고가 거래가 이어졌고, 수도권과 지방 간 양극화는 더 심화한 모습입니다.

전문가들은 내년에도 주택시장 공급 부족이 이어지면서 서울을 포함한 수도권 집값이 강세를 보일 것으로 내다봅니다.

다만 정부와 여당이 수면 아래로 내려놓은 세제 개편이 현실화할 경우 주택시장의 메가톤급 변수로 작용할 수 있다는 전망도 나옵니다.

최근 부동산 전문 연구기관들이 내놓은 내년도 수도권 집값 전망은 올해보다 소폭 상승할 것이라는 관측이 많습니다.

전국 기준으로는 보합 또는 하락이 예상되지만, 서울을 포함한 수도권은 2% 안팎의 상승세가 이어질 것이라는 분석입니다.

시장 전문가들은 내년에도 서울 집중 현상이 지속되며 집값이 강세를 보일 것으로 보고 있습니다.

코로나 이후 늘어난 시중 유동자금이 '똘똘한 한 채' 선호와 맞물리면서 서울로 수요가 몰릴 것이라는 관측입니다.

공급 물량 감소와 금리 인하 가능성도 집값 상승 전망의 근거로 꼽힙니다.

부동산R114는 아파트 입주 물량이 전국 기준 올해 27만 8천 가구에서 내년 21만 가구로 24.4% 감소할 것으로 전망했습니다.

서울은 올해 4만 2천684 가구에서 내년 2만 9천88 가구로, 감소 폭이 32%에 달할 것으로 예상했습니다.

정부가 9·7 공급대책에 이어 연내 추가 공급대책을 예고했지만, 실제 입주까지 상당한 시간이 걸리는 만큼 매수 심리를 잠재울 수 있을지는 불투명합니다.

다만 10·15 대책 이후 토지거래허가구역 내 매물이 줄고 매수세도 위축되면서, 내년도 매매 거래는 부진할 것이라는 전망이 나옵니다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 규제지역 확대 등 수요 억제 정책으로 내년 아파트 시장 거래량이 올해보다 감소할 것이라고 내다봤습니다.

다만 시중 유동자금이 풍부한 상황에서 주택 공급 물량이 줄어드는 만큼 수도권 중심으로 가격 상승세는 이어질 가능성이 크다고 설명했습니다.

수도권에서는 소형 아파트 강세가 두드러질 것이라는 전망도 제기됩니다.

박원갑 국민은행 부동산전문위원은 지난해까지는 수도권 대형 아파트값 상승 폭이 컸지만, 올해는 소형 아파트 실거래가 상승률이 가장 높았다고 진단했습니다.

강력한 대출 규제로 자금 조달이 어려워지면서 내년에도 소형 아파트 선호 현상이 이어질 것이라는 분석입니다.

내년에 수도권과 지방 간 집값 격차가 다소 완화될 것이라는 관측도 나옵니다.

박 위원은 올해 서울 아파트값이 크게 오른 만큼 내년 상승 여력은 둔화할 수 있다고 봤습니다.

최근 지방 아파트값에서 나타나는 '갭 메우기' 흐름이 이어질 경우 지역 간 격차가 줄어들 수 있다는 설명입니다.

전월세 시장 불안이 더 커질 수 있다는 우려도 제기됩니다.

토지거래허가구역 내 갱신 계약이 늘면서 신규 전월세 물건이 줄고, 유입 수요가 겹치며 전셋값이 오를 가능성이 크다는 분석입니다.

전셋값 상승과 신규 전세 물건 감소로 전세의 월세화가 심화하면서, 임차인의 주거비 부담이 더 커질 것이라는 전망도 나옵니다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 6·27 대책과 10·15 대책 등 대출 규제로 기존 주택 보유자의 갈아타기와 상향 이동이 어려워졌다고 설명했습니다.

이로 인해 전세 수요가 늘 수밖에 없고, 내년 신규 입주 물량도 줄어드는 만큼 전월세 가격 상승이 불가피하다고 내다봤습니다.

다만 내년 집값 상승세가 이어질지는 불확실하다는 지적도 나옵니다.

지방선거를 앞두고 수면 아래에 있는 부동산 세제 개편이 핵심 변수로 꼽힙니다.

내년 5월 9일까지 적용되는 다주택자 양도소득세 중과 유예가 중단될 경우, 서울과 경기 12곳 등 조정대상지역을 중심으로 매물이 늘어날 수 있다는 전망입니다.

토지거래허가구역 확대로 매도 제약이 커진 상황에서 임차인이 있는 주택은 거래가 쉽지 않아, 시세보다 낮은 급매물이 나올 가능성도 제기됩니다.

우병탁 신한은행 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 양도세 중과가 다시 유예된다면 시장 영향은 제한적일 것이라고 설명했습니다.

하지만 중과가 재개될 경우 다주택자 일부가 세 부담을 피하기 위해 매도에 나설 수 있다고 내다봤습니다.

비규제지역 주택을 먼저 매도할 경우 해당 지역 시장에도 영향이 미칠 수 있다고 덧붙였습니다.

정부가 10·15 대책에서 언급한 보유세 등 부동산 세제 개편도 초대형 잠재 변수로 꼽힙니다.

시장에서는 다주택자와 고가주택을 중심으로 보유세가 강화될 가능성을 점치고 있습니다.

지방선거 이후 세제 개편 논의가 본격화할 경우 매매와 전월세 시장 모두에 영향을 미칠 수 있다는 분석입니다.

익명을 요구한 한 대학교수는 정부와 여당이 지방선거를 의식해 세금 관련 정책에 침묵하면서 시장 불확실성이 커지고 있다고 지적했습니다.

세제 개편을 추진할 경우 충분한 논의 기간을 거쳐야 시장 부작용을 줄일 수 있다고 말했습니다.

내년에는 금융자산의 부동산 유입도 주요 변수로 거론됩니다.

주식과 코인 등 금융자산 가격이 급등하면서, 금융시장에서 벌어들인 자금이 안전자산으로 인식되는 부동산으로 이동할 가능성이 크다는 분석입니다.

국토교통부가 국회에 제출한 주택구입 자금조달계획서 분석 자료에 따르면, 지난 6∼9월 주식과 채권 매각 대금으로 부동산 매입 자금을 마련한 규모는 1조 7천167억 원으로 나타났습니다.

이는 2년 전 7천240억 원의 두 배를 넘는 수준입니다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 2020년 이후 부동산이 주식과 금은 물론 비트코인 등 가상자산과의 상관성이 커지고 있다고 설명했습니다.

금융자산과 기타 자산 가치 상승분이 얼마나 부동산 시장으로 유입되는지를 면밀히 지켜볼 필요가 있다고 밝혔습니다.

(사진=연합뉴스)