한남3구역 등 입주권도 토지거래허가 대상…'실거주 2년' 확약 필요

국토교통부는 서울시와 협의해 토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준을 마련했다고 밝혔습니다.

한남3구역 등 서울 강남·서초·송파·용산구 내 재개발 입주권을 매수할 때도 관할 구청의 토지거래허가를 받아야 하며, 실거주 의무 이행 기준도 정비됐습니다.

지난달 24일부터 토지거래허가구역이 강남3구와 용산구로 확대 지정된 이후, 제도 적용을 둘러싼 혼란이 커지자 한 달 만에 가이드라인을 내놓은 것입니다.

가이드라인에 따르면 강남3구와 용산구 내 아파트를 취득하면, 등기 시점부터 2년간 실거주 의무가 발생합니다.

관할 구청은 허가일로부터 4개월 이내 신청인이 제출한 입주 계획을 기준으로 실거주 인정 여부를 판단합니다.

이는 통상 토지거래허가 신청부터 계약 체결, 잔금 지급, 등기까지 4개월이 소요되기 때문입니다.

잔금일을 뒤로 미루며 실거주 의무를 사실상 유예하려는 시도는 인정되지 않으며, 4개월 내 실입주가 불가능한 부득이한 사유가 있을 경우 구청 판단에 따라 예외적으로 취득 및 입주 시기를 유예할 수 있습니다.

유주택자가 주택을 추가로 취득할 경우, 기존 주택 처분 기한은 토지거래허가일로부터 6개월 이내로 통일했습니다.

이전까지는 강남구와 송파구 1년, 서초구 6개월, 용산구 4개월 등 기준이 지역마다 달랐습니다.

매각뿐 아니라 임대도 기존주택 처분 방식으로 인정되며, 신청인은 해당 지역 내 거주 필요성과 추가 매수 사유를 구체적으로 소명해야 합니다.

재개발·재건축 입주권도 토지거래허가 대상이라는 점이 이번 가이드라인에서 명확히 밝혀졌습니다.

입주권은 종전 부동산의 유형이나 멸실 여부와 관계없이 신축 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리를 포함하기 때문입니다.

예컨대 한남3구역이나 방배13·14구역 등 재개발 구역의 주택을 매수할 경우, 건축물대장상 연립·다세대주택이더라도 관리처분계획 인가 이후라면 토지거래허가 대상입니다.

다만 일반 아파트 분양권은 허가 대상이 아니며, 분양권을 제3자에게 전매할 때만 허가 대상이 됩니다.

입주권·분양권 매수자는 토지이용계획서에 새 아파트 준공 이후 2년간 실거주하겠다는 확약을 제출해야 합니다.

철거로 즉시 실거주가 불가능한 경우에는 입주 이후로 실거주 2년 의무가 유예되며, 멸실 전까지 주택에서 실제 거주한 기간도 실거주 기간에 포함됩니다.

예를 들어 철거 전 1년간 살았다면, 새 아파트에서 1년만 더 살면 실거주 요건을 충족한 것으로 봅니다.

국토부와 서울시는 강남·서초·송파·용산구 등에서 허가를 받은 건에 대해 실거주 의무 이행 여부를 점검하고, 위반 사례에 대해서는 철저히 단속하겠다고 밝혔습니다.

(사진=연합뉴스)